임대주택시장의 이해 - 임대사업자 등록 이론과 실무(제3판)

새로운 정부가 들어서면서 임대사업자 등록제도가 많이 변하고 있다. 본 제3판에서는 개정된 제도를 가능한 빠짐없이 기술하도록 노력하였다. 그리고 앞으로 시행이 예정된 내용도 학인 가능한 범위 내에서 대부분 기술하였다. 아무쪼록 이 책이 임대주택 공급자들에게 임대사업자로 등록하고 주택임대사업을 하는데 조금이라도 도움이 되기를 바라는 마음이다.

제 1 부 주택 임대사업자 등록 I. 주택임대사업 실무 1. 들어가며 3 2. 주택임대사업 개념 3 3. 주택임대사업 절차 4 4. 임대사업자 등록 6 1) 등록대상자 6 2) 등록방법 6 3) 등록신청 시 제출서류 10 4) 임대사업자 등록 변경 13 5) 임대사업자 등록의 말소 15 6) 종전의 준공공임대주택 19 5. 사업자 등록 신청 21 6. 임대 운영 26 1) 표준임대차계약서 26 2) 임대차계약 신고(임대조건 신고) 31 3) 임대차계약 변경 신고 35 4) 준주택 임차인 현황 신고 41 5) 주택임대 신고 41 6) 세무 신고 44 7. 임대주택 양도 50 1) 의무임대기간 경과 후 양도 50 2) 임대사업자 간 임대주택 양도 50 3) 임대주택 양도제한의 예외 53 8. 공급자 보호제도 55 II. 주택임대사업 세제 1. 임대주택 관련 세제 57 1) 취득세 57 2) 재산세 58 3) 지역자원시설세 58 4) 종합부동산세 59 5) 양도소득세 60 6) 임대소득세 61 2. 임대사업자 세제혜택 63 1) 취득세 감면 63 2) 재산세와 지역자원시설세 감면 67 3) 종합부동산세 합산배제 68 4) 양도소득세 감면 73 5) 소형주택 임대소득세 감면 88 III. 주택임대차 보호법 1. 주택임대차 보호법 92 1) 주택임대차보호법 개요 92 2) 임대차계약 92 3) 임차인의 대항력과 우선변제권 94 4) 확정일자 관련 정보 요청 96 5) 임차권등기 97 2. 임대차보호법 외 임차인 보호제도 98 IV. 주택임대관리업 1. 임대주택관리 101 2. 주택임대관리업이란? 102 3. 주택임대관리업 형태 103 1) 자기관리형 103 2) 위탁관리형 104 4. 주택임대관리업 등록 104 1) 등록 대상 104 2) 등록 기준 104 5. 주택임대관리업자 업무 105 1) 수행 업무 105 2) 권리와 의무 105 제 2 부 임대주택시장 구조 V. 가구구조 및 주택점유 1. 인구 및 가구 구조 109 1) 인구 동향 109 2) 소득수준 및 주택가격 111 3) 가구의 구조 및 변화 114 2. 주택점유 현황 118 1) 일반가구 주택점유 현황 118 2) 1인가구의 주택점유 실태 120 3) 외국의 주택점유 실태 121 VI. 임대주택 수요와 공급 1. 임대주택 수요 122 1) 비자발적 임차가구 122 2) 자발적 임차가구 125 2. 임대주택 공급 및 재고 128 1) 제도권 임대주택 공급 및 재고 실태 128 2) 공공임대주택 실태 및 공급한계 138 3) 비제도권 임대주택 재고실태 142 제 3 부 공급자 행태 VII. 공급자 심리 1. 임대사업자와 다주택자 147 2. 임대주택 공급자 심리 148 1) 민간임대주택 공급자 선택 148 2) 전망이론과 가치함수 151 3. 임대사업자 등록 심리 152 VIII. 공급자의 시장참여 행태 1. 공급자의 임대사업자 등록 155 1) 임대사업자 등록 실태 155 2) 다주택자와 전?월세주택 추정 161 2. 시장참여 행태 모형 164 3. 공급자의 사업성 인식 169 4. 임대사업자 등록 행태 172 1) 임대사업자 등록의 공공성 인식 172 2) 등록 의사 173 5. 등록 저해요인 인식 174 1) 등록 기피요인 174 2) 행정절차 175 제 4부 임대주택과 임대주택시장 IX. 임대주택의 이해 1. 부동산으로서의 특성 179 2. 주거권의 대상 180 3. 임대주택 개념 181 1) 개념에 따른 임대주택 분류 182 2) 제도권 편입 여부에 따른 분류 183 3) 공급주체에 따른 분류 185 4) 법령에 따른 임대주택 분류 186 5) 취득방법에 따른 임대주택 분류 189 6) 투자수익원에 따른 임대주택 분류 189 7) 임대방식에 따른 분류 190 X. 임대주택 시장 1. 임대주택시장이란? 193 2. 임대주택시장의 특성 194 1) 시장의 지역성 194 2) 거래의 비공개성 195 3) 상품의 비표준화성 196 4) 시장의 비조직성 196 5) 수급조절의 곤란성 198 3. 임대주택시장의 기능 199 1) 공간과 자원 배분 199 2) 교환 199 3) 가격의 창조 200 4. 임대주택시장 수익구조 200 제 5부 임대주택시장 논의 XI. 임대주택시장의 공공성 1. 시장참여자 기본권 207 1) 임차가구 주거권 207 2) 공급자 재산권 212 2. 임대주택 공공성 213 1) 임대주택의 공공성 213 2) 임대주택시장의 공공성 215 3. 임대사업자 공공성 218 1) 임대사업자 등록 218 2) 임대사업자 등록의 공공성 220 3) 비제도권 임대주택시장 역기능 보완 223 XII. 임대주택시장의 소비행태 1. 소비행태 및 주거선택 226 1) 사회학적 분석 226 2) 심리학적 분석 227 3) 경제학적 분석 229 2. 주택서비스 소비량 231 XIII. 임대주택시장 거래비용 1. 임대주택시장에서 거래비용 발생원인 234 2. 거래비용과 정부개입 237 3. 임대주택시장 거래비용 240 목차(Contents) 제 6부 임대주택시장 발전 방향 XIV. 임대주택 정책 1. 임대주택정책 균형 245 2. 임대주택정책의 변천 248 3. 민간임대주택 정책 251 1) 민간임대주택에 대한 정책적 함의 251 2) 임대사업자 등록 및 임대주택 신고 253 3) 다주택자에 대한 비판적 논의 254 4) 규제의 타당성 255 4. 임대사업자 등록 유인 258 1) 등록 유인정책 258 2) 등록 유인정책의 변화 265 3) 등록 및 임대요건 변화 270 XV. 임대주택시장의 함의 1. 공급자의 행태 논의 274 1) 시장의 미래 274 2) 사업지속과 등록 전망 276 3) 미등록 요인 277 2. 임대주택시장의 발전적 함의 280 1) 임대사업자 등록 확대 280 2) 주거권 제고 284 3) 발전적 함의 285 3. 임대차시장 정부개입 및 평가 286 1) 임대차시장 정부개입 287 2) 정부개입 평가 289목차(Contents) 부 록 294 참고문헌 397 찾아보기