신방수 세무사의 재건축 재개발 세무 가이드북 : 실전편

대한민국 일등 저자 신방수 세무사가 심혈을 기울여 집필한 재건축 · 재개발 세금에 관한 모든 것! 최근 정부에서 재건축 및 재개발 등과 관련된 세제를 대폭 손질함으로써 이로 인해 손해를 보는 일이 많아지고 있다. 하지만 실무현장 재건축·재개발 사업과 관련해 발생하는 세금 문제를 이해하는 것이 생각보다 쉽지 않다. 관련 사업 방식에 따라, 그리고 조합원의 종류 등에 따라 세제의 내용이 달라지는 한편, 사업의 진행 과정에서 다양한 세무상 쟁점들이 파생하기 때문이다. 특히 조합원입주권이나 주택분양권을 주택 수에 산입하는 식으로 세제를 운영하다 보니 생각지도 못하는 곳에서 다양한 세무상 쟁점들이 발생하고 있다. 따라서 재건축이나 재개발 사업과 관련해서 투자하기 전에 재건축이나 재개발에 대한 세금부터 제대로 알아야 한다. 이 책은 이러한 재건축·재개발 투자에 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다루었을 뿐만 아니라, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 쉽게 문제 해결이 가능하도록 했다. 또한, 재건축과 관련된 절세 전략 수립을 위해 필요한 최신 정보를 모두 다루었다. 독자들은 저자가 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지를 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 세무 문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것이다. 이외에 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 Tip이나 심층분석 란을 통해 정보의 가치를 더했다. 또한 곳곳에 요약된 핵심정보를 정리해서 실무 적용 시의 적응력을 높였기에 독자들은 주택정비 사업의 유형에 따른 세제상의 차이를 명확히 이해하는 한편, 자신에 맞는 절세전략을 손쉽게 찾을 수 있을 것이다.

머리말 4 일러두기 14 제1장 투자 전 재건축·재개발 세금을 알아야 하는 이유 1. 재건축·재개발 세금을 알아야 하는 이유 18 2. 재건축 사업진행 방식에 따른 세무상 쟁점 21 3. 조합원의 유형에 따른 세무상 쟁점 26 4. 조합원입주권과 주택분양권이 주택 수에 포함되면서 벌어지는 일 32 5. ‘소득세법’상 조합원입주권과 주택분양권의 범위 36 6. ‘지방세법’상 조합원입주권과 주택분양권의 범위 42 7. 개인이 임의로 재건축을 하는 경우 48 | 심층분석 | ‘소득세법’과 ‘지방세법’상 조합원입주권과 주택분양권의 범위에서 차이가 발생한 이유 54 | 심층분석 | 재건축 사업과 세무상 쟁점 59 | 심층분석 | 새 정부의 세제정책 64 제2장 재건축 취득세·보유세 1. 재건축 취득세 과세체계 66 2. 조합원입주권 외 주택에 대한 취득세율 적용법 72 3. 2020년 8월 12일 이후 2주택자에 대한 취득세율 적용법 77 4. 조합원입주권 보유 중 신규주택을 취득한 경우의 일시적 2주택 취득세율 적용법 79 5. 사업시행 중 대체주택에 대한 일반취득세 적용법 85 | 심층분석 | 주택 취득 상세 명세서 88 | 심층분석 | 재건축 보유세 관련 세무상 쟁점 90 제3장 재건축 양도세 쟁점 해결을 위한 기초지식 쌓기 1. 양도의 개념 96 2. 양도세 과세와 비과세 대상 100 3. 재건축 양도세 계산구조 104 4. 보유기간의 산정과 세제의 적용 108 5. 양도 또는 취득시기 113 | 심층분석 | 관리처분인가일 후 주택이 멸실되지 않는 경우의 세무상 쟁점 117 제4장 재건축 양도세 비과세 적용법 1. 재건축과 양도세 비과세 쟁점 122 2. 원조합원의 1조합원입주권을 비과세 사례 127 3. 원조합원이 조합원입주권 보유 중 신규주택을 취득한 경우의 비과세 사례 132 4. 1주택 보유 중 조합원입주권을 유상취득한 경우의 주택 비과세 사례 137 5. 사업시행 중 취득한 대체주택 비과세 사례 144 6. 사업시행 중 취득한 대체주택 비과세 쟁점 사례 149 | 심층분석 | 조합원입주권 상속 등과 비과세 특례 153 | 심층분석 | 완공주택 양도세 비과세 적용법 159 제5장 재건축 양도세 과세 적용법 1. 재건축과 양도세 과세 쟁점 162 2. 조합원입주권 양도차익의 구분 167 3. 조합원입주권과 장기보유특별공제 172 4. 조합원입주권 양도세율 적용법 181 5. 조합원입주권 양도세 계산 사례 185 6. 완공주택 양도세 계산구조 191 7. 완공주택 양도세 계산 사례 197 | 심층분석 | 재건축 양도세 필요경비 처리법 201 제6장 재건축 청산금, 1+1 조합원입주권 양도세 특집 1. 재건축 청산금과 세무상 쟁점 204 2. 청산금 양도세 계산구조 208 3. 현금청산 시 양도세 계산법 215 4. 고가주택의 청산금에 대한 비과세와 과세 사례 217 5. 청산금 양도시기와 납세의무자 관련 세무상 쟁점 221 6. 1+1 재건축과 세무상 쟁점 225 7. 1+1 재건축 조합원입주권 비과세 사례 229 8. 1+1 조합원입주권 양도세 계산 사례 231 | 심층분석 | 공동소유 주택의 1+1 재건축과 공유물 분할 236 제7장 임대주택의 재건축과 세무상 쟁점 1. 주택임대사업자와 재건축에 따른 쟁점 240 2. 임대주택이 멸실된 경우 거주주택 비과세 적용법 244 3. 거주주택이 멸실된 경우 거주주택 비과세 적용법 248 4. 임대주택의 재건축과 양도세 중과배제 250 제8장 주택분양권과 세무상 쟁점 1. 주택분양권과 세무상 쟁점 254 2. 주택분양권과 취득세 쟁점 258 3. 주택분양권과 양도세 쟁점 262 4. 주택 보유 중 2021년 이후에 주택분양권 취득 시의 일시적 2주택 비과세 266 5. 주택분양권의 증여와 부담부증여 272 | 심층분석 | 2020년 12월 31일 전 주택분양권을 취득한 경우의 일시적 2주택 비과세 적용법 275 제9장 지역·직장주택조합과 세무상 쟁점 1. 지역·직장주택조합원과 세무상 쟁점 284 2. 주택조합에 현물출자 시의 비과세와 과세 여부 289 3. 지역주택조합원 지위의 양도와 과세 293 4. 조합아파트 완공과 세무상 쟁점 295 | 심층분석 | 주택리모델링 사업과 세무상 쟁점 분석 298 부록 재건축 관련 법률의 이해 1. 재건축 관련 법률에 대한 이해가 중요한 이유 304 2. ‘도정법’상의 재건축 사업 절차 308 3. ‘도정법’상의 조합원 자격 313 4. 관리처분계획의 인가 및 수립기준 317 5. 정비 사업의 준공인가와 소유권 이전고시 322 6. 청산금(수령 또는 납부) 325 | 심층분석 | 재건축 초과이익 환수법률 330