부동산을 공부할 결심-금리와 인플레이션 환율은 어떻게 당신의 부동산을 잠식하는가?

시장과 금리, 돈의 흐름을 읽는 안목을 키워야 부동산 투자에서 낭패를 보지 않는다!
무분별한 정보 취합만으로 부동산 투자에서 승리할 수 없는 이유

이 책 <부동산을 공부할 결심>은 첫 장에서부터 부동산시장의 잘못된 고정관념을 깨부순다. 지난 수 년 동안 시종일관 ‘공급 부족’, ‘공급 절벽’이라 우겨온 언론 보도를 적확한 통계와 분석으로 팩트체크한다. 실제로 적지 않은 전문가들이 오랜 기간 서울 및 수도권 주요 지역 집값의 전례 없는 상승세를 뒷받침하는 핵심 논리로 삼아온 것은 다름 아닌 ‘공급 부족’이었다.
주택의 공급은 물론 부동산시장에서 매우 중요한 이슈이다. 하지만, 공급지표인 착공 및 입주 물량은 서울/수도권 집값이 약세였던 이명박정부 시기에 가장 적었고, 문재인정부 시기에는 상당히 높은 수준이었다는 것(20쪽), 그토록 공급의 중요성을 강조하지만 정작 근거로 삼는 향후 입주물량 통계는 엉망이라는 것(48쪽) 등에 비춰보면, 언론을 통해 널리 알려진 바와 달리 공급은 가격을 좌우해온 결정적인 요인이라 보기 어렵다(24쪽 이하).
이 책은 1장에서 선동적인 정보에 휘둘리지 않기 위한 첫걸음으로 부동산시장의 맥거핀(MacGuffin)이 되어버린 ‘공급’의 허와 실을 집중 해부한다.

금융(부채와 금리)은 어떻게 미래 집값을 가늠하는 트리거가 되었나?
당분간 금리가 부동산시장의 수요를 좌우할 수밖에 없는 이유

금융기관의 대출 없이 모아둔 현금만으로 집을 살 수 있는 이는 몇이나 될까? 대부분의 사람들이 주택을 구입할 때 은행을 비롯한 금융회사로부터 적지 않은 규모의 대출을 일으킨다. 뿐 만 아니라 대출은 집을 살 때 이외에 전세계약을 할 때도 빈번하게 활용된다. 문제는 ‘대출이 곧 부채’라는, 너무나 당연하기에 간과하기 쉬운 위험천만한 현실! 지금처럼 금리가 폭등하면서 이자부담은 회색코뿔소(지속적인 경고를 통해 예상은 하고 있지만 간과하기 쉬운 위험)가 아닌 블랙스완(예상치 못하여 한번 발생하면 큰 충격을 주게 되는 위험)이 되어버렸다. 이 책이, 가계부채발 리스크가 나라경제를 나락으로 떨어트리는 트리거가 될 수 있음을 강조하는 이유다(277쪽).
그런데 부동산 전문가들의 주장은 이상하리만치 ‘금융(부채와 금리)’이 주택수요를 좌우한다는 점을 무시해왔다. 즉, 대부분의 국민이 서울 요지의 신축 아파트를 원하지만 정부가 그에 대한 공급을 등한시했기 때문에 집값이 치솟았다는 주장을 무한반복해온 것이다. 하지만 집을 살 때 레버리지(차입, 대출)를 동반한다는 점에서 수요 측 금융을 무시할 수 없다(7쪽). 결국 급격한 금리인상으로 ‘마침내’ 집값을 좌우하는 핵심 요인이 ‘금리’였음을 목도하게 된 것이다. 이 책이 두 번째 챕터에서 ‘금리’의 과거와 현재, 미래를 통해 집값의 추세를 조망하는 이유가 여기에 있다.
이 책은, (아파트가 전체 주택시장을 지배하는 국내 현실을 반영하여) 시장금리와의 밀접한 역학관계를 바탕으로 아파트의 가치를 구하는 모듈을 아래와 같이 제시한다(179쪽).
아파트가격=A+B+C
A : 현재의 사용가치, 전·월세(채권), B : 향후 임대수익 상승 기대(주식)
C : 소유 프리미엄 및 희소성 가치 부여(금)
즉, 국내에서 주택, 특히 아파트에 내재한 채권과 주식, 금의 속성을 분석한다. 이는 향후 부동산시장의 향방을 가늠하는 도구로서, 새로운 활용가치를 제공한다. 크레딧 애널리스트로서 매크로 관점에서 오랫동안 국내 부동산시장의 특이점을 연구해온 저자만의 탁월한 해석능력이라 할 수 있다.

유동성 위기는 어떻게 악화되고 또 언제 수그러들 것인가?
집값의 오르내림이 결국 돈의 흐름에 달렸다고 해도 과언이 아닌 이유

이 책이 3장에서 다루는 유동성(liquidity)은 쉽게 말해 ‘현금’ 혹은 ‘현금흐름’을 의미한다. 부동산시장에서 현금흐름이 막혔다는 것은, 단편적으로는 이자부담을 감당할 수 없어 가격을 낮춰 보유한 집을 팔아야 하거나 세입자에게 전세보증금을 반환할 수 없는 경우를 의미한다. 이러한 상황이 급증하면, 유동성 위기국면에 처했다고 말할 수 있다.
팬데믹을 전후로 미국과 한국 중앙은행은 양적완화 정책을 통해 시중에 엄청난 돈을 풀었고, 사람들은 돈뭉치를 들고 레버리지 효과를 꿈꾸며 부동산과 주식, 암호화폐 시장으로 달려갔다. 국내 부동산시장에서 이른바 ‘영끌족’의 탄생을 알리는 순간이다. 초저금리 유동성 파티가 지속된 500여 일 동안 급등한 자산가격이 단기 거품일 거라는 경고음이 아예 없었던 건 아니다. 하지만, 파티에 취한 사람들에게 “그만 정신차리세요!”라는 메시지를 힘주어 전하기에는 경고음의 볼륨이 턱없이 작았다.
그런데, 중앙은행을 비롯한 금융/통화 당국과 자산시장 전문가들은 ‘500일의 썸머’ 동안 글로벌 인플레이션과 지정학적 리스크, ESG 이슈 등으로 인한 ‘유동성 혹한기’를 진정 예견할 수 없었을까?(134쪽) 이 책은 ‘500일의 썸머’가 지난 2022년에 ‘Winter is coming’이라는 경고 메시지를 보내는 것은 이미 너무 늦은 처사라고 일갈한다(144쪽).

‘마침내’ 찾아온 ‘붕괴’의 끝자락은 언제 도래할 것인가?
저점과 반등의 시그널을 포착하는 안목 키우기

500일 넘게 이어져온 썸머 페스티벌은 어느새 막을 내렸다. 그리고 짧은 가을은 온데간데없고 서리발 차가운 겨울이 불쑥(!) 찾아왔다. 바로 지금 우리 앞에 놓인 현실과 대외 여건을 차분히 분석하건대, 이 책은 초고금리와 고환율, 인플레이션의 고통이 우리가 상상하는 것보다 훨씬 길 것이라고 조심스레 관측한다. 국내 부동산시장에 국한해 전망하건대, 침체의 강도가 2009~2013년의 흐름과 유사할 것으로 보고 있다(379쪽).
그렇다면 이제 긴 겨울이 찾아왔으니 한동안 아예 투자 마인드를 접어야 하는 걸까? 저자는 이 책 마지막 챕터의 도입부에서 투자계 구루 존 템플턴 경의 명문을 인용한다(321).
“실수를 피하는 유일한 길은 투자하지 않는 것이다.
그러나 그것이 가장 큰 실수다.”
이번 혹한기는 매우 길고 매섭겠지만, 저점(buy the dip)의 시간이 반드시 찾아온다는 불변의 시장원리를 부정할 수 없다. 결국 중요한 것은 반등의 시그널을 포착해 적확한 투자 타이밍을 잡는 것이다. 이 책은, ‘오류투성이의 수요/공급 팩트체크’(1장)에서 시작해 ‘금리와 집값의 함수관계’(2장) 및 ‘유동성 위기의 원인과 해법’(3장)을 거쳐, 마지막 챕터에서 한발 앞선 투자 타이밍을 잡는 혜안을 터득하는 방법을 제시한다.
독자들은 이 책을 읽는 내내 시중에 쏟아져 나온 부동산 도서들처럼 ‘어느 지역 집값이 얼마나 오를지’ 등의 정보를 찾는다면 다소 실망할 수도 있을 것이다. 하지만 그런 도서들에 적힌 정보들이 진즉 옳았다면, 해당 도서를 쓴 저자와 읽은 독자는 모두 부동산 투자로 큰돈을 벌었어야 하지 않을까? 한 채에 수억에서 수십억에 이르는 집값에 담긴 메커니즘은 그런 식의 정보취합으로 쉽게 얻어지는 게 아니다. 공부를 하지 않으면 아무리 많은 정보가 널려있다 해도 어떤 게 맞는 것인지 알아낼 도리가 없다. 이 책이 제시한 39가지 항목은, 전례 없는 상승과 하강, 그 변곡점의 순간에 반드시 알아둬야 할 모범답안이다. 39가지 투자덕목(!)은 부동산에 국한하지 않고, 자산시장 전체를 ‘이해하는 힘’을 키워준다. 영국의 경험주의 철학자 프랜시스 베이컨이 주창한 “아는 것이 힘이다”라는 격언은 이 책 <부동산을 공부할 결심>에 그대로 투영된다. 물론 시장을 읽어내는 힘을 기르는 ‘결심’은 독자의 몫이다.

<봄날은간다> 이영애, <아는형님> 아형들과 함께 부동산 공부를!
영화, 드라마, 문학 그리고 투자계 구루들을 통해
어렵고 복잡한 부동산시장의 혜안을 터득하는 뜻밖의 즐거움!

서점에서 이 책의 표지를 접한 사람들은 다소 의아해 할지도 모르겠다. 부동산 책 표지에 웬 곰?! 그렇다. 책의 제호에서 알 수 있듯이 이 책의 표지는 영화 <헤어질 결심>의 포스터를 패러디했다. 탕웨이의 자리에 곰 한 마리가, 박해일 대신 타노스의 모습을 한 제롬 파월 미 연준의장이 보인다. 책장을 펼치면 본문은 한술 더 뜬다. 드라마 <태조 왕건>의 궁예(김영철)가 주택시장을 과열로 이끈 주범으로 잘못 지목된 다주택자의 비애를 이야기하고(23쪽), 영화 <봄날은 간다>의 순박한 상우(유지태)가 급등한 금리와 얼어붙은 주택시장에, “어떻게…… 금리(시장)가 변하니?”라며 되뇌는 장면을 통해서는 고금리 시대에 당혹감을 감추지 못하는 우리 모두의 자화상을 투영한다(116쪽). 금리 변동에 담긴 복잡한 메커니즘을 영화 <500일의 썸머> 및 미드 <왕좌의 게임>에 등장하는 스타크가문의 가언(家言) ‘Winter is coming’을 동원해 풀어내는 저자 특유의 위트 넘치는 서술방식을 접하다보면, 마치 흥미진진한 블랙코미디 대본집을 읽는 착각마저 든다.
‘금리 인상과 인하가 유동성과 투자수요에 미치는 영향’ 같은 딱딱하고 복잡한 주제들을 설명하기 위해 예능 프로그램 <아는 형님>의 아형 캐릭터들을 재밌는 캐리커처로 담아낸 장면(128쪽), 아파트 분양시장의 신조어가 된 ‘선당첨 후고민’을 뜻하는 ‘선당후곰’을 묘사한 곰 캐릭터(223쪽), 히스토리 채널의 <전당포 사나이들>을 통해 자산마다 제각각인 유동성의 특성을 분석(56쪽)하는 등 기상천외한 얘기들로 가득하다. 이 책은, 어두운 소식들로 가득한 부동산시장에서 우울한 나날을 보내는 독자들을 위로한다.