부동산 하락장에서 살아남기

"무주택자부터 다주택자까지, 금융 위기 하락장을 먼저 겪은 15년 차 투자자가 건네주는 맞춤형 답안지!"

15년 차 투자자 대치동 키즈는 과거 금융 위기 후 하락장을 겪은 경험을 토대로, 급등장이었던 2020년에 “내 집 없는 부자는 없다.”라는 책을 통해 앞으로 닥칠 시장의 변화를 설명하고 미리 준비하자고 역설했다. 그리고 2년 후인 2022년, 완전히 바뀐 부동산 시장으로 혼란스러워하는 이들에게 이번 책을 통해 시장이 어떻게 바뀌고 있는지 설명하고, 새로운 시장 사이클에 맞는 투자 자세와 대처 방법을 알려준다. 이를 위해, 지난 2년 동안 블로그에서 나눈 2,000건 이상의 댓글들을 모아 무주택, 1주택, 다주택으로 정리하여 각각 해법을 제시하였다. 22년 겨울, 부동산 시장은 과연 어디로 가고 있고 우리는 어떻게 해야 할까?

[목 차]

프롤로그
22년 겨울, 부동산 시장은 과연 어디로 가고 있을까?
관성적 투자를 지우고 하락장이라는 새로운 문법을 배울 때입니다.

PART1 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?

1. 부동산 하락장, 내 집을 사는 것이 불안합니다.
- 무주택자로 있는 것도 불안하지만 주택을 사는 것도 불안합니다.
- 이제 와서 내 집을 사려니 너무 늦은 거 같아요.
- 내 집을 사려니 배우자가 반대합니다.
- 제 인생이 부정당한 것 같습니다. 어떻게 해야 할까요?

2. 부동산 하락장, 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?
- 지금 시기에 무주택자 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?
- 생애 주기를 따르는 것이 내 집 마련에 동기 부여가 될 수 있을까요?
- 집을 정하기가 너무 힘듭니다. 저 결정장애인가요?
- 급매를 잡는 방법이 궁금해요．
Coffee break : 스톡 데일 대령이 부동산 시장 참여자들에게 주는 조언

PART2 1주택자 어떻게 하면 좋을까요?

3. 부동산 하락장, 갈아타기가 고민돼요
갈아타려고 집을 내놨는데 거래가 안 됩니다. 기다려야 할까요?
기존 집이 팔리지 않습니다. 비과세를 포기해야 할까요?
갈아타기를 해야 하나요, 집 수를 늘려야 하나요?
침체장이라는데, 더 주고 로열 층 vs 급매 비선호 층 중 무엇이 나을까요?

4. 1주택자를 넘어, 다주택자가 되고 싶어요
1주택자는 앞으로 어떻게 투자해야 할까요?
실거주 목표 달성 후 허무합니다. 어떻게 해야 할까요?
1주택자를 넘어 자산가가 되고 싶은데 세금 압박으로 엄두가 안 납니다.
집은 파는 게 아니라 모아가는 거라는데 맞나요?
Coffee break : 이제는 내 집을 뿌리 삼아 부동산 선순환 투자를 고민할 때입니다.

PART3 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?

5. 부동산 하락장, 매매도, 전세도 안 나가요
매수만 하고 매도한 적이 없습니다. 언제 팔아야 할지 모르겠습니다.
요즘 같은 시기, 어떻게 해야 매도를 잘 할 수 있나요?
전세를 빼기 위한 팁은 무엇이 있을까요?
마음이 힘든 이 시기에 어떤 자세로 어떤 노력을 해야 할까요?

6. 부동산 하락장, 투자를 멈추니 답답합니다.
예기치 못한 변화에 대한 두려움 때문에 부동산 투자를 할 수가 없어요.
돈이 묶인 것을 알면서도 아무것도 안 하고 있으려니 답답합니다.
부동산에 대한 열정이 사라지려 할 때 어떻게 극복하나요?
부채가 너무 많은 것 같습니다. 어떻게 관리해야 투자할 수 있을까요?

7. 다주택자를 넘어 투자를 넓혀가고 싶어요
다주택자이다 보니 투자 엄두가 안 납니다. 어떻게 극복해야 할까요?
투자할 때 혼자 결정을 내려야 하는데 어떻게 해야 할까요?
열의는 넘치는데, 실행하기가 너무 어려워요.
새로운 부동산 분야 투자의 두려움을 이기는 방법은 무엇인가요?
Coffee break : 시황에 흔들리지 않는 투자를 하려면 돈의 원칙이 중요합니다.

에필로그 : 경제적 자유를 이루려면 어떻게 준비해야 할까?


[본 문]

거래 절벽은 쇠퇴기에 나타나는 전형적인 현상입니다. 지난 쇠퇴 기였던 이명박 정부에서도 이러한 거래 절벽은 자주 기사에 회자하 였습니다. 쇠퇴기에 거래 절벽이 일어나는 이유는 상승기 매매 패턴 에서 벗어나지 못한 매도자와 추가적인 가격 하락을 두려워하는 매수자 간의 심리적 틈으로 인해 기대 매도 가격과 기대 매수 가격의 차이를 좁히기 어렵기 때문입니다.
- p.11

군중 심리는 가판대의 원리와 같습니다. 가판의 물건이 없고 곧완판이라는 푯말을 걸면 사람들은 남은 거라도 사려고 비싼 돈을 냅니다. 그리고, 간신히 하나 구했다고 만족합니다. 하지만, 갑자기 가판의 물건이 쌓이기 시작하면 언제 그랬냐는 듯이 관망하고 옆 사람의 눈치를 봅니다.
- p.32

주변의 투자자들은 장이 좋을 때는 나의 동반자같이 느껴지고 죽이 잘 맞는 거 같지만 가족이 아닙니다. 투자는 결국 혼자 하는 것이고 외롭습니다. 그 외로운 길에 밉든 곱든 배우자라도 있어야 의지할수 있지 않을까 합니다
- p.46

유동성이 줄어드는 시기가 오고 사람들의 호주머니에 돈이 부족 하게 되면 돈이 많이 드는 계획부터 철회하거나 돈이 적게 드는 대안을 찾는 것은 보편적인 사람의 심리입니다.
- p.93

부동산 시장이 아무리 어렵다고 해도, 그 안에서 거래는 일어나기 마련입니다. 우리에게 필요한 것은 매수세가 아닌 내 물건을 사 줄 단 한 명의 매수자입니다. 그 한 명을 잡기 위한 노력을 한다면, 충분히 매도의 기회를 만들 수 있습니다.
- p.165

부동산 투자자가 미래에 대해서 불안해 하는 이유는 내가 알지 못하는 변수와 위험으로 인해 돌이킬 수 없는 손해를 보지 않을까 하는 심리 때문입니다.
- p.190

경험 많은 투자자도 새로운 분야에 도전할 때는 두려움이 생길 수밖에 없습니다. 하지만, 두려움 대부분은 어둠상자에 손을 넣는 것처럼 눈으로 보지 않아서 생기는 것들입니다.
- p.251