월세 투자자는 바보 투자자다(개정증보판)

일본인들은 오래전부터 월세수입이 주택담보대출 상환원리금을 내고 돈이 남아도, 거주용 아파트는 물론 모든 수익성 부동산 즉 월세용 부동산에도 투자하지 않는다! 왜 그럴까? 이런 경우라면, 한국에서는 잘한 월세투자라고 자랑하고 또 자랑할 텐데… 지금부터~10년 이상의 한국의 모든 수익성 부동산의 운명은? 이제 이번 마지막 파동을 끝으로, 월세투자는 이제 꿈도 꾸지 마라! 이 책은 지금부터~향후 10년 이상의 한국 자산 시장 특히 월세용 부동산의 미래 예측과 투자 회수 요령에 관한 지침서이다. 즉, 모두 다 살아남을 핵심 전략을 제시한 책이다. 국내 최초로, 오피스텔, 원룸, 상가주택, 아파트 등 모든 수익성 부동산의 수익성을 철저히 분석한다. 이번의 쌍봉세대+60대의 월세투자용 아파트 구매 러시 이후에는 이를 사줄 다음 인구층이 없다. 장차 베이비부머 자식들인 에코부머는 양 가정에서 상속으로 자기 보유분을 합쳐 아파트를 3채씩 보유하게 된다. 따라서 재건축이 불가한 1기, 2기 신도시에 이어 3기 신도시는 일본의 다마신도시처럼 텅 빈 노인의 도시가 된다. 일본을 보고 한국을 읽어라! 도심회귀(Return)현상은 지속된다! 이제 우리나라도 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation)시대 7년차에 진입했다! 일본에서는, 한때 유행했던 수익성 부동산에의 몰입투자는 더 이상 없다! 한국에서, 한때 유행했던 수익성부동산에의 갭(Gap)투자 열풍은 이번이 끝이었다! 이제 나오는 자만이 살아남는다. 일본인들은 더 이상 월세투자를 하지 않으며, 집도 사지 않는다. 일본의 3040. 그들은 월세로 살기를 선호하며, 밸런스형 해외 펀드에만 투자한다. Why? 그들은 월세수입이 은행 대출금의 상환원리금을 넘어서도 월세투자를 하지 않을까? 그 이유를 분석하며, 한국도 이렇게 되는 이유를 설명한다. 한국에서도 월세투자를 즉시 멈추고, 이젠 월세투자에서 철수해야 한다. 월세수입이 있어도 매월 은행차입금에 대한 상환액에도 못 미치면, 바로 흑자부도로 연결된다. 그 결과는 바로 흑자부도→깡통월세→월세파산으로 이어진다. Leverage 효과를 극대화하기 위해 은행차입금+전세제도를 활용한 갭투자는 부동산 폭락으로 결국에는 전세파산으로 귀착된다. 아파트 대세 하락 시의 원리금 동시상환제도는 월세투자, 전세투자를 위험에 빠뜨리게 된다. 모두 무차별적인 갭(Gap)투자가 원인이다. 이제는 갭투자가 아주 위험하다! 이제 Deleverage시대가 온다. 이제 수익성 부동산의 월세투자는 끝이다. 즉, 월세투자자는 바로 바보투자가가 된다. 오피스텔, 상가, 아파트, 원룸, 일본판 서브리스(Sublease) 형태인 분양형 호텔 등등 전부 월세파산, 전세파산의 문턱에 들어서 있다 미리 대처하고, 대비해야만 한다. 대안 없는 수익성 부동산의 수익성 분석은 무용지물이다. 월세보다 더 좋은 대안들 3~4가지도 소개한다! 흑자부도, 월세파산, 전세파산에 대비할 대체상품들을 소개한다. 한동안 유행했던 갭투자. Gap투자의 후폭풍… 월세파산! 전세파산! 이어진다. 이제 겨울이 오고 있다! 바로 1~2년 뒤다.

머리말 일러두기 1 ‘현재’ 일본의 월세 시장은? 2 ‘과거’와 ‘현재’의 한국 월세 시장은? 3 해외 월세 투자 시 Best 국가는? 4 해외 월세 투자 성공 Key Point 5 老人의 도시… 日 다마 신도시의 경고 6 일본 셔터도오리의 교훈 7 한국 자영업자의 몰락이 의미하는 것은? 8 제1기, 제2기 신도시도 사정권 9 일본, 땅값 27년 만에 올렸다 10 일본형 부동산 폭락은 없다?는 주장에 대하여 11 한국은 일본보다 더 급격한 디플레가 온다 12 Money Cycle 상, 2021년에는 아파트 가격 폭락으로 인해 월세 폭락이 시작된다 - 이제 월세투자는 꿈도 꾸지 마라! - 인터넷 기억을 창업하라! 13 재건축‧재개발이 더 이상 불가능해진다 14 ‘곧’ 월세 투자자는 바보 투자자가 된다 15 ‘장차’ 감가상각비도 못 건질 월세 투자 16 임대사업자 등록은 스스로 재산권을 10년간 포기하는 것이다 17 유일한 구멍, 다가구 주택 임대업 18 다가구 주택 월세가 먼저 위험해진다 19 조망권과 역세권 간의 결투, 마지막 승자는? - 차별화‧양극화는 점점 더 심해진다 20 Gap투자 후폭풍…월세파산! 전세파산! -월세투자 시의 Tippong Point는? 21 월세 투자 大성공의 조건 22 월세 투자가 다시 현명한 투자가 되는 Time 23 Building 테크에 나서는 연예인들, 수익성은? - 발 빠른 연예인들의 ‘부동산 1인 법인’ 활용 투자사례 분석 24 조선소와 철강소는 죽어서 땅을 남긴다 - 반도체 10배 시장을 포기하는 한국 25 부동산(매매차일+월세 수익)으로 돈을 벌려면 주식도 알아야 한다 26 월세 대안상품(1) 맥쿼리 인프라 펀드 27 월세 대안상품(2) 국채 - 국채투자 핵심 노하우는? 28 월세 대안상품(3) 주택연금 - 주택연금과 연금형 희망주택을 역이용하자 29 비운의 용산 땅에는 영구임대주택만 짓자! 마치며 번외 번외1 환율의 마법(a): - 아르헨티나 부동산은 달러로만 거래하는 이유 번외2 환율의 마법(b): - 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation) 시 번외3 북한이 개혁‧개방한다면, 투자순서는? 번외4 환율조작국 지정 - 완벽한 대박기회 번외5 American Dream과 Korean Dream 번외6 Three Times Principle(삼세번의 법칙)