온비드 공매 투자의 비밀-당신이 몰랐던 공매의 매력(개정4판)

온비드 공매 재테크 시장은 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 안정적인 투자 수익을 가져다주는 매력적인 시장으로 통한다. 부동산중개업소에서 일반 매매나 법원 경매로 낙찰 받는 것보다 싼 가격으로 부동산을 취득할 수 있다. 시장이 좋으면 좋은 대로 나쁘면 나쁜 대로 그 시세보다 싸게 살 수 있어서 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 이 책은 아직도 공매를 어렵게만 생각하는 입문자들을 위해서 필자가 투자해서 성공한 사례와 상담해준 사례 등을 모아, 누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전 투자할 수 있도록 온비드 인터넷공매, 신탁재산 공매, 그리고 공기관 등의 직접공매까지 다음과 같은 내용으로 기술했다. 온비드 공매 투자의 비밀은 어떤 내용을 담고 있나? · 왜 필자가 남들 경매할 때 공매하는가! · 온비드 공매 이렇게 투자해야 성공할 수 있다! · 내가 남들과 다르게 공매투자로 성공한 사례 · 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법 · 공매 함정에 빠진 사례로 배우는 실전투자 이야기 · 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위 · 주택임차인과 상가임차인, 그리고 등기부에 등기된 채권 등을 정복하는 시간 · 온비드 화면에서 공매물건을 찾아서 권리분석 후 입찰서를 제출하는 실전 연습 · 압류재산 공매의 매각절차와 공매로 낙찰 받아 재테크에 성공한 사람들! · 국유재산 공매와 수탁재산 공매, 유입자산 공매, 이용기관재산 등의 공매에 실전 투자하기 · 희망임대리츠와 공무원연금공단의 공매물건 실전투자 비법! · 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사람들 이야기 · 돈 되는 공매물건을 오르는 부동산에서 찾는 비법 · 온비드 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라! · 다양한 특수 공매 13사례로 배우는 실전투자 비법 · 2023년 개인과 법인이 부동산 취득부터 양도 시까지 취득세와 양도세, 및 법인세 등을 절세하는 방법으로 마무리했다. 공매 부동산 투자로 성공하려면 세금에 대해서 잘 알고 있어야 한다. 이 책은 3040때부터 내 집 마련과 부족한 연봉 채우기 위한 투자 비법서로 2020년 02월 15일 초판을 출간했는데, 독자 분들의 많은 사랑을 받아 2023년 3월 2일 개정4판 총7쇄를 출간했다.

Part 1 온비드 공매 이렇게 투자해야 성공할 수 있다! 01 나는 온비드 공매를 이렇게 시작했다! 02 온비드 공매는 경매보다 어떠한 장점이 있을까? ◈ 공매는 경매보다 낮은 경쟁률로 싸게 살 수 있다! ◈ 현장입찰이 아니라 온비드에 접속해서 입찰하는 온라인 입찰 방식! ◈ 경매에 비해 입찰참여 비용을 절약할 수 있다! ◈ 매각절차가 신속하게 진행된다! ◈ 대금 납부기한과 납부최고기한에 지연이자가 없다! ◈ 공매물건은 다양하고, 매각공매와 임대공매도 있다! ◈ 공매는 투자하는 순간부터 이익을 확보할 수 있다! 03 공매 1단계, 투자금액이 적은 다세대주택부터 시작해라! ◈ 온비드공매 다세대주택 입찰물건 정보내역 ◈ 카보드빌 다세대주택 사진과 주변 현황도 ◈ 입찰결과 확인 및 낙찰 후 대응 방법 04 공매 2단계, 관악우성 아파트를 낙찰받아 성공한 사례 ◈ 공매로 관악우성아파트에 입찰한 이유는 ◈ 관악 우성아파트 사진과 아파트 내부 구조 및 주변 현황도 ◈ 관악 우성아파트 공매 입찰정보 내역 ◈ 정확한 시세와 인수금액을 확인하고, 입찰해서 성공하다! ◈ 관악구에 있는 관악우성아파트를 6:1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받다! 05 공매 3단계, 재건축·재개발구역 내 새봉빌라로 성공한 사례? ◈ 노량진 재개발1구역 새봉빌라 입찰물건 정보내역 ◈ 새봉빌라 입찰결과 확인 및 낙찰 후 돈 버는 비법! ◈ 재개발구역의 도로 4분의 1지분을 낙찰 받아 성공한 사례 06 공매 4단계, 공매의 완성은 신탁공매로 끝이 난다! ◈ 신탁공매로 자양동 우성7차아파트에 입찰한 이유는? ◈ 광진구 자양동 우성7차아파트의 사진과 주변 현황도 ◈ 우성7차 신탁공매 입찰정보 내역 ◈ 정확한 시세와 인수금액을 확인하고, 입찰해서 성공하다! Part 2 내가 남들과 다르게 투자해서 성공한 사례 01 내가 대방2차 e-편한세상아파트를 수의계약으로 3억원을 벌다! ◈ 아파트 사진과 주변 현황도 ◈ 대방2차 e-편한세상아파트 네이버 매물 시세 ◈ 대방2차 e-편한세상아파트 신탁공매 입찰정보 내역 ◈ 공매 공고문에서 건물분 부가세와 근저당권 인수 조건을 확인하다! ◈ 필자는 이렇게 분석 후 수의매매계약하여 소유권을 취득하였다! ◈ 아파트를 매도하여 3억9,000만원의 시세 차익을 보다! 02 강남역 서초파라곤 오피스텔을 낙찰 받아 1억1천만원 벌다! ◈ 2021년 부동산 취득부터 양도 시까지 세금 절세 비법 ◈ 필자가 강남역 서초파라곤 27평형 오피스텔에 관심을 가진 이유는? ◈ 강남역 서초파라곤 27평형 오피스텔의 사진과 주변 현황도 ◈ 서초파라곤 오피스텔 입찰 정보 내역 ◈ 공매재산 명세서를 통한 오피스텔 권리분석 ◈ 입찰결과와 낙찰 받고, 팔아서 1억1천3백만원을 벌었다! 03 오피스텔 30평형을 일반매매로 사서, 임대수익을 올리는 비법! ◈ 서초파라곤 30평형 오피스텔의 단지정보와 주변 현황도! ◈ 30평형 오피스텔 실거래가와 내부 구조도는 다음과 같다! ◈ 7억9,600만원에 매수한 매매 계약서와 임대차 계약서 04 풍성위버폴리스 오피스텔을 낙찰 받아 성공한 사례 ◈ 오피스텔을 살 때 주거용으로 사용하냐, 업무용으로 사용하냐가 중요! ◈ 풍성위버오피스텔 입찰정보내역 ◈ 오피스텔 사진과 위치도 ◈ 지하철 4호선 인덕원~동탄 복선전철과 수도권 광역급행철도(GTX) 3개 노선이 개통 ◈ 권리분석은 공고문과 등기부, 전입세대열람 등을 확인 ◈ 수익분석 후 입찰에 참여해서 1억2,000만원을 벌다! 05 공매로 마포트라팰리스 오피스텔을 낙찰 받아 3억원 벌다! ◈ 마포트라팰리스 오피스텔 27평형 사진과 주변 현황도 ◈ 오피스텔 입찰 정보 내역과 임차인 권리신고 및 배분요구 ◈ 입찰결과와 낙찰 받고 2년 보유했는데 3억원 올랐다! 06 근린생활시설을 공매로 낙찰 받아 신규아파트에 도전하다! ◈ 북가좌6구역 근린생활시설 공매 입찰정보 내역 ◈ 상가건물 사진과 주변현황도 ◈ 매수하고 5억4,000만원 올랐고, 분양자격도 있다? ◈ 북가좌6구역 단독주택 재건축 정비사업 사업 진행과정 ◈ 조합설립 후 조합원분양권 전매제한과 가능한 사례 분석 07 상수역 주변 다가구주택을 낙찰 받아 원룸으로 리모델링하기 ◈ 다가구주택의 온비드공매 입찰정보 내역 ◈ 왜 다가구주택을 입찰대상으로 선정하게 되었을까? ◈ 물건분석과 권리분석은 어떻게 하면 되나? ◈ 투자대비 임대수익률은 어떻게 되겠는가? ◈ 입찰에 참여해서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다 ◈ 매수 이후 대응방법 Part 3 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법 01 온비드 공매물건은 어떠한 것이 있나? ◈ KAMCO 공매대상물건과 매각방법 ◈ 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법 ◈ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매 02 공매와 경매는 어떠한 차이가 있나? ◈ 공매는 무엇을 의미하나? ◈ 경매는 어떻게 진행되나? ◈ 공매와 경매는 이런 차이가 있다! ◈ 공매와 경매에서 물건 선정 후 낙찰 받아 배당까지 마무리하는 과정 03 압류재산 공매와 법원경매가 동시에 진행되는 경우 대응방법 ◈ 압류재산 공매와 법원경매가 동시에 경합 시 우선권은? ◈ 국세징수법상 공매절차와 민사집행법상 경매절차가 동시에 진행되면? ◈ 경매기입등기 → 임차인 전입 → 공매공고등기 순에서 소액임차인 판단기준은? ◈ 공매와 경매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나? 04 경매가 진행되고 있는 것을 공매낙찰자가 먼저 대금 납부하여 소유권을 취득한 사례 ◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도 ◈ 경남아파트 공매물건 분석표 ◈ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성 05 농지가 공매와 경매로 경합되는 사례에서 대응 방법은? ◈ 농지의 의의와 농지취득자격증명이란? ◈ 농지 공매절차에서 대응하는 방법은? ◈ 농지 경매절차에서 대응 방법은? 06 공매와 경매의 법적 근거와 차이점의 내용 비교분석 Part 4 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위 01 공매에서 권리분석은 어떻게 하나? ◈ 공매에서 권리분석이란? ◈ 압류재산 공매물건 권리분석 방법 ◈ 국유재산 공매에서 권리분석은? ◈ 수탁재산 공매는 두 가지로 분류할 수 있다! ◈ 유인자산 공매 권리분석 ◈ 이용기관 등의 공매는? ◈ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 직접 공매는? 02 다양한 공매 사례에서 권리분석 방법 ◈ 공매에서 기본적인 권리분석과 배당 방법 ◈ 매수인이 선순위임차인을 인수하게 되는 사례 ◈ 매수인이 임차인을 인수하지 않아도 되는 사례 03 공매 매각절차에서 하자가 발생 시 낙찰자의 대응 방법 ◈ 매각결정 전(① 기간)에 또는 매각결정 후(② 기간)에 대위변제로 1순위저당권이 말소된 경우 ◈ 선순위가등기권자가 ③ 기간 동안에 본등기를 한 경우 ◈ 배분기일 이후에 발생한 경우에 대처하는 방법은? ◈ 공매의 취소가능성에 대비해라! 04 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선순위 ◈ 광의의 채권의 종류(물권과 채권을 포함) ◈ 물권의 종류와 물권 상호 간의 우선순위 ◈ 채권의 종류와 채권 상호 간 우선순위 ◈ 물권과 채권 상호 간의 우선순위 ◈ 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배분 분석 05 공매에서 채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정하나? ◈ 1순위 필요비, 유익비 상환청구권 ◈ 2순위 주택 및 상가건물 임차인과 근로자의 최우선변제금 ◈ 3순위 국세와 지방세 중 당해세 ◈ 4순위 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 경우) ◈ 5순위 법률상 우선권 있는 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 빠른 경우) ◈ 6순위 저당권부 채권 ◈ 7순위 근로자의 일반임금채권 ◈ 8순위 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 경우) ◈ 9순위 법률상 우선권 있는 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우) ◈ 10순위 우선변제권 없는 일반채권 Part 5 주택임차인과 상가임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나? 01 주택임차인의 대항력이 발생하려면? ◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? ◈ 공매나 경매절차에서는 조금 다르게 적용되고 있다! 02 공매절차에서 주택임차인의 우선변제권은? ◈ 주택임차인의 최우선변제에 관한 사항과 적용대상 ◈ 확정일자에 의한 우선변제권은 어떻게 되는가! 03 임차인의 대항력ㆍ우선변제권, 다른 물권과의 우선순위 ◈ 근저당권 설정 → 임차인이 전입 → 세금압류로 공매가 진행된 사례 ◈ 임차인이 전입 → 근저당권 설정 → 세금압류로 공매가 진행된 사례 ◈ 근저당권 설정 → 을 임차인 확정일자 후에 전입하고 같은 날 병 세금압류가 진행된 사례 04 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금, 다른 채권자 등과 배분연습 05 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은? 06 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나? ◈ 상가임차인의 대항요건과 대항력(상임법 제3조) ◈ 일반거래로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? ◈ 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력은? 07 공매절차에서 상가건물임차인의 우선변제권은? ◈ 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나? ◈ 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? ◈ 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은? 08 상가임차인의 권리분석과 배분은 어떻게 하면 되나? ◈ 상가건물은 주택에서 임차인의 권리를 공부한 것과 차이가 있다! ◈ 상임법상 환산보증금을 초과하는 상가임차인은 대항력이 없었다! ◈ 환산보증금의 범위 내의 임차인도 유의할 점이 많다! 09 서울시 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배분한 사례 ◈ 등기부상의 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자! ◈ 배분순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다! Part 6 등기부에 등기된 권리를 공부하는 시간 01 근저당권의 효력과 실전 배당에서 우선순위 ◈ 근저당권은 어떠한 권리를 가지게 되나? ◈ 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은? ◈ 근저당권과 다른 채권자 간의 권리분석과 배분하는 방법 02 전세권은 어떠한 권리가 있고, 주임법상 임차권과의 차이점은? ◈ 전세권자는 어떠한 권리인가? ◈ 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은? ◈ 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸? ◈ 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기 03 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나? ◈ 가압류채권은? ◈ 압류채권이란? ◈ 가압류채권과 타 권리 등과의 우선순위에 따른 배당방법 ◈ 전소유자의 가압류(압류)와 다른 채권자 간의 권리관계 Part 7 조세와 공과금, 임금채권 완전 정복과 순환흡수 배분방법 01 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위 ◈ 조세채권의 우선특권은? ◈ 조세채권은 동순위가 원칙이지만 예외가 있다! ◈ 조세채권과 근저당권이 혼재 시 배분하는 방법은? ◈ 조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위 02 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 ◈ 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙이다! ◈ 공과금과 근저당권 간의 우선순위 ◈ 공과금채권과 임금채권, 조세채권, 일반채권 간의 우선순위 03 임금채권 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위 ◈ 근로자의 임금채권 중 최우선변제금 ◈ 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙 ◈ 임금채권(최우선변제금 제외)과 저당권 채권과의 우선순위 ◈ 임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권 간의 우선순위 04 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재 시 배분방법 ◈ 병 당해세 → 갑 근저당 → 을 임차인 순에서 배분특강 ◈ 갑 근저당 → 을 임차인 → 정 조세채권 → 병 임차인 순에서 배분특강 ◈ 을 임금채권 → 정 당해세 → 갑 조세채권 → 병 공과금채권 순에서 배분특강 05 조세채권으로 순위가 상호모순관계(A=B, B>C, C