아파트 이 가격 오면 사라 - 부동산 가치분석의 바이블 소름공식

대한민국 대표 부동산 전문가 채상욱의
소름 돋는 투자 전략서

“아파트 매매, 타이밍만 보지 말고 가격을 평가하라!”

★★★아파트 가치평가 절대법칙 전격 공개★★★

지금 현재도 아파트를 매도해야 할지, 아니면 매수해도 될지, 수많은 부동산 시장 참여자가 요동치는 시세 앞에서 고민하고 있다. 눈앞의 가격이 비싸 보이기는 한데 얼마나 비싼 건지 알 수 없고, 반대로 싸 보이는 아파트도 얼마나 싼 건지 도대체 기준을 잡을 수 없기 때문이다. 방송 뉴스나 유튜브 등에 나오는 전문가들의 전망을 열심히 찾아보아도 대부분 시장 전체에 대한 평가이지, 내가 관심을 둔 개별 아파트 매매에 참고할 수 있는지는 알쏭달쏭하기만 하다.

아파트 거래에서 가격 전략은 매우 오랜 기간 대중에게 외면을 받아왔다. 사람들은 오직 좋은 타이밍을 잡는 데만 신경을 쏟았다. 큰돈을 들여야 하는 아파트 거래에서 가치평가 없이 타이밍만 보고 투자하는 것은 리스크가 너무 크다. 저자는 10여 년간 애널리스트로 활동하며 기업의 적정주가를 산정했듯이 아파트에도 적정가격이 있으며 이를 도출하는 방법을 찾아내기 위해 연구해왔다. 이 책은 긴 시간 연구한 결과물이다. 이 책의 목표는 매매를 고려하는 개별 아파트의 적정가격을 누구나 간단히 계산할 수 있게 만드는 것이다. 복잡한 개념과 가격 모형이 밑바탕에 깔려 있지만, 최종적으로 제공되는 적정가 공식은 매우 간략해서 누구나 짧은 시간 안에 계산할 수 있다. 저자가 실제 현장에서 오랜 기간 검증했고, 저자에게 공식을 건네받은 지인들도 쓰면 쓸수록 신통해서 소름이 돋았다며 감탄했다. 저자가 이 공식의 이름을 아파트 적정가를 도출하는 ‘소름공식’이라고 다소 유치하게 지은 이유이기도 하다.

주식시장과 비교해 우리나라 부동산시장에는 올바른 가격 전략 수단이 전혀 없다시피하다. 활발한 논의조차 잘 이루어지지 않는 현실이다. 이에 놀라울 만큼 적정가를 신통방통 짚어내는 아파트 가치평가 절대법칙, ‘소름공식’을 전격 공개하게 되었다. 이 책을 통해서 아파트라는 자산 ‘가격’에 관한 논의가 활발하게 이뤄지고, 또 많은 독자가 소름공식을 유용하게 활용해 아파트 투자에서 성공하기를 바란다.

[목 차]

프롤로그 타이밍이냐, 가격이냐?

1부 아파트가 이제는 가장 위험한 자산?
01 아파트의 적정가격을 알 수 있을까
02 급락 중인 아파트를 파는 사람 vs. 사는 사람
03 홀짝게임 같은 시장 전망
04 가치평가가 꼭 필요한 부동산시장

2부 아파트 가치를 구성하는 요소
01 입지가치와 상품가치는 뭘까
02 입지는 같은데 왜 전세가격은 다를까
03 세대당 공사비와 상품가치의 비밀

3부 아파트 적정가치를 알려주는 특별한 임차, 전세
01 전월세전환율을 아십니까
02 매매가격보다 변동 폭이 큰 전세가격
03 전세가격은 매매가격의 미래를 알고 있다

tips ‘전세’라는 요물의 탄생과 그 이후

4부 부동산 소유권을 알면 보이는 것들
01 소유권 개념의 재발견
02 사용권과 수익권으로 본 가치평가
03 처분권과 갭 가격의 관계
04 처분권에 담긴 놀라운 의미

5부 아파트의 적정가격, 소름공식
01 아파트의 적정가 소름공식을 찾아서
02 용적률과 분담금의 관계
03 건축비와 분담금의 관계

6부 소름공식을 어떻게 활용할 것인가
01 거점도시와 비거점도시에 따라 다르다
02 소름공식을 적용하는 방법
03 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산
04 용적률 250% 이하 주택의 소름공식
05 재건축과 리모델링 아파트
06 전세가 배율과 전세가율

7부 부동산 절대 생존전략
01 아파트 가치의 비밀은 전세에 있다
02 중요한 것은 미래의 임대료
03 투자 기회는 언제 오는가

에필로그 부동산시장에서 실패하지 않으려면

[본 문]

불과 2년이라는 짧은 기간에 롤러코스터를 타는 듯한 변화가 몰아쳤습니다. 이 과정에서 타이밍을 잘못 잡았거나, 가격 선택이 좋지 못한 거래를 한 투자자라면 현재 큰 손실을 보고 있거나, 눈물을 머금고 손실을 확정해야 했을 것입니다. 운 좋게 지난 2년간의 가격 거품을 잘 피했다 하더라도, 앞으로 이런 위기를 맞닥뜨리지 않으리라는 보장은 없습니다.
부동산시장 역시 자산시장의 하나로 금리나 물가의 영향에서 벗어날 수 없는 만큼 타이밍을 잘 잡는 일은 점점 더 어려운 일이 되고 있습니다. 단기간에 아파트 시세가 50% 하락하는 현상이 발생하는 것을 보면 가격 전략 역시 만만치 않은 일입니다.
- 9~10쪽

우리가 입지가치 분석에서 놓치지 말아야 할 부분이 있습니다. 입지가치는 입지의 4대 요소에 따라 결정된다는 점을 이해하는 것입니다. 이 사실을 아는 것이 입지 분석의 기본입니다. 만약 개별 요소가 변한다면 입지가치도 당연히 달라집니다. 즉 입지가치는 고정불변하는 것이 아니라 변화하는 개념이라는 것입니다.
예를 들어 위례신도시는 입지가치 4대 요소 중에서 교통과 교육 부분에서 서울의 다른 지역과 비교해 다소 부족한 면이 있습니다. 그런데 나중에라도 대중교통이 개선된다면 생활 편의성이 지금보다 더 좋아지겠죠. 그리고 이런 변화는 입지가치가 상승하는 데 도움을 줍니다. 반대로 도심 밀집 지역에 거주하는 것보다 자연환경 속에서 살고 싶어 하는 트렌드가 형성된다면 입지적 요소의 변화가 없더라도 사람들의 선호가 바뀌면서 입지가치가 달라질 수도 있는 거고요.
특정 입지가 다른 지역보다 더 선호되는 이유를 분석할 때 이런 4대 요소를 바탕으로 하면 매우 유용하니 잘 기억해두기 바랍니다.
- 75~76쪽

기업의 가치는 주로 이익에 기반하여 평가됩니다. 그러나 기업의 가격인 주가는 단순히 이익만을 고려한 것이 아니라, 여러 가지 거시경제적 변수들(예를 들어 금리나 경제성장률 등)에 따라 변동합니다. 즉, 기업의 가격인 주가는 이익과 다른 변수들의 영향을 받아 변동하지만, 기업의 가치는 여전히 이익을 중심으로 평가됩니다. 만약 금리가 낮아지면, 일시적으로 주가가 상승할 수 있지만(코로나19 팬데믹 기간의 기술주를 떠올려보세요) 결국에는 이익이 증가해야 그 주가가 유지될 수 있습니다. 다만, 사람들은 가치보다는 가격에 더 영향받습니다. 왜냐하면 가격은 눈에 보이고 가치는 눈에 보이지 않기 때문입니다.
주택도 비슷합니다. 주택가격 역시 여러 요소의 변화에 따라 달라집니다. 수요와 공급의 균형, 대출이나 금리와 같은 유동성 환경, 경기와 같은 거시경제적 변수 등이 이에 영향을 미칩니다. 이러한 변수들은 주택의 가격 변동을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 그러나 주택의 가치는 사실 임대료를 기반으로 결정됩니다.
- 116~117쪽

숨어 있는 기회를 잘 찾아내려면 매매가격과 전세가격, 그리고 월세가격의 추이를 꾸준히 확인해야 합니다. 또 각 아파트 단지의 전월세전환율과 시도의 전월세전환율, 월세나 전세의 추이와 매매의 추이, 그 배수 등을 토대로 간략히 가치평가 하는 방법을 활용해서 앞으로 부동산시장에서 방향을 찾는 나침반으로 잘 활용해야 합니다.
- 217쪽

이렇게 지역별 전세가 배율과 특정 단지를 비교하는 것만으로도, 얼마든지 해당 단지가 고평가인지 저평가인지는 간단히 점검할 수 있습니다. 앞으로 서울의 경우 2.0배, 전국은 1.7배를 고평가·저평가·적정가의 기준으로 삼고, 모니터링하거나 필터링하는 습관을 갖는다면 시세 추종 전략이 아니라, 가치평가 전략으로 주택시장에 성공적으로 대응할 수 있습니다.
- 247쪽

사실 이 책은 단순한 생각에서 출발했습니다. ‘매매가격을 기준으로 보는 것이 아니라, 전세가격을 기준으로 본다면 어떻게 될까?’라는 질문이었습니다. 바로 관점의 변화입니다. 수학자 조던 엘렌버그Jordan Ellenberg는 자신의 책 『틀리지 않는 법』에서 “한 수를 다른 수로 나누는 것은 단순한 연산일 뿐, 무엇을 무엇으로 나눠야 할지를 알아내는 것이야말로 수학”이라고 말했습니다. 기준이 달라지면, 다른 세상이 보이는 법입니다. 지금부터는 매매가격을 기준으로 전세가율을 보지 말고, 전세가격을 기준으로 매매가격을 평가해보기 바랍니다.
- 251쪽

사실 가치평가는 99.9%의 완벽한 정확도를 위해서 어마어마한 모델링을 만들거나 슈퍼컴퓨터를 쓰기보다, 90% 수준에서 빠르게 암산하여 당장 사용할 수 있는 것이 더 좋습니다. 슈퍼컴퓨터가 필요한 가치평가 방식이라면 그것은 대중에게는 없는 것과 마찬가지입니다. 주식 애널리스트들이 목표 주가를 산정하기 위해서 슈퍼컴퓨터를 돌리지는 않는 것처럼 과도하게 어려운 가치평가 방법은 지양해야 합니다.
- 270쪽