문재인 정부의 부동산 시장 전망(기술적 분석과 부동산 위기의 12단계 진행 가설로 본)

★ 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 국내 부동산 시장을 분석한 최초의 책 ★ 이 책은 주식 시장의 기술적 분석 기법을 통해 우리나라 부동산 시장의 가격 변동을 분석하고 미래를 전망해본 최초의 책이다. 기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 상승기 사이에 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승하여 왔으며, 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정이 된다. ★ 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」을 통해 부동산 시장의 미래를 날카롭게 예측하다! ★ 한국과 미국, 일본의 부동산 위기는 놀랍게도 똑같은 「부동산 위기의 12단계 진행 가설」의 틀 안에서 진행이 되었다. 동 가설에 의한 분석 결과에 의하면 2017년 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한 단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.

머리말 1부 우리나라 부동산 시장 1. 부동산의 세 얼굴 주거 목적 참여자, 자산 관리 목적 참여자, 투기 목적 참여자 부동산 시장의 중간 섹터 ‘자산 관리 시장’ 최고의 투기꾼은 금융 기관이다 주택 시가 총액 3,732조 원, 아파트 시가 총액 2,187조 원, 부동 자금 1,000조 원 시대 2. 주택 보급률과 인구 1,000인당 주택 수 주택 보급률과 주택 정책 부동산 시장의 하락론자들 주택 보급률 100%의 한계 인구 1,000인당 주택 수의 증가 추이 용어 설명 : 주택 보급률 3. 투자 수익률, ‘부동산의 국제 가격 표준’ 부동산의 가격은 투자 수익률이 결정한다 투자 수익률은 금리에 의하여 결정된다 투자 수익률로 비교한 서울의 아파트 가격 수준은? 전월세 전환율 4. 금리와 부동산 시장 저금리로 부동산 시장으로 내몰린 사람들 금리의 변동과 부동산의 가격은 반비례한다 금리가 오르면 부동산은 내린다? 용어 설명 : 한국은행 기준 금리 5. 가계 부채, 서브프라임 모기지의 쌍둥이인가? 가계 부채의 규모 및 증가세 가계 부채의 급증 요인 가계 부채의 상환 능력 갭(Gap) 투자의 위험성 우리보다 가계 부채 비율이 높은 북유럽 국가들은 안전한가? 2부 한·미·일 부동산 위기 분석 1. 1990년대 일본의 부동산 시장 붕괴 1985년 플라자 합의와 엔화 가치 절상 저금리와 자산 가치의 폭등 및 부채의 증가 금리의 급속한 인상과 버블의 붕괴 아베노믹스와 마이너스 금리 시대 2. 2008년 미국의 부동산 시장 붕괴 폰지 차입자(ponzy borrowers)와 미국의 금융 위기 서브프라임 모기지의 난맥상 그림자 금융(Shadow Banking)과 헤지 펀드(hedge fund) 3. 한·미·일 부동산 위기 비교 분석 : 「한·미·일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」 미국과 일본 부동산 위기의 공통점 미국발 세계 금융 위기에도 살아남은 한국의 2008년 부동산 시장 다시 위기에 처한 2017년 한국의 부동산 시장 3부 문재인 정부의 부동산 시장 전망 1. 기술적 분석 : 조정이 임박한 부동산 시장 부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장 부동산 시장의 기술적 분석 : 네 번의 상승과 세 번의 조정 제4차 조정이 임박한 부동산 시장 2. 문재인 정부의 부동산 시장 전망 첫째, 대세 상승은 끝났다 둘째, 급락할 것인가, 급등할 것인가? 셋째, 조정의 폭과 기간은 얼마나 될 것인가? 넷째, 장기적(long-term) 관점에서 부동산 시장 전망은? 3. 부동산 시장의 흐름 예측하기 경매 낙찰가율 및 경쟁률 미국의 기준 금리 및 케이스-실러 지수 한국의 기준 금리 및 주택 지수 가계 부채(가계 신용) 총액 및 실질 국내총생산(GDP) 성장률