한권으로끝내는토지수용및손실보상절차(개정판)

“토지수용으로 벼락부자? 수천억 돈놀이 판에서 원주민은 호구”, “50년 넘게 반복되는 토지수용의 비극… 승자는 언제나 공공”, “공공개발 탈 쓰고 토지강제 수용 울분”, “토지수용 원주민 내 땅 가지고 배당금 잔치 벌였다” 등 요즘 토지수용과 관련된 뉴스를 검색해 보면 온통 부정적인 표현들뿐 긍정적인 표현은 어디서도 찾아 볼 수 없는 현실이다.

토지보상 대상자라면, 반드시 토지수용 과정뿐만 아니라 보상대상까지 인지하고 있어야 위와 같은 불이익을 어느 정도는 피할 수 있는 것이다. 가령 토지보상 과정에서 사업시행자는 지장물조사만 제대로 마치면 보상대상이 완벽하게 특정되기 때문에 더 이상 두려운 것이 없게 된다. 소위 이럴 경우 보상금에 대한 협상보다는 그보다 손쉬운 방법으로 소위 공탁하면 그만이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 보상대상자들은 지장물조사에 원만히 협조를 하여야만 보상을 잘 받을 수 있다고 오해를 하는 경우가 많다. 보상대상자의 가장 큰 무기는 지장물조사 거부이다. 즉, 경우에 따라 출입을 금지하고 자료제출을 거부하여야 하는 것이다. 또한 토지조서나 물건조서에 대해서 사업시행자에게 이의신청서를 제출하지 아니하는 것이 유리하다. 만일 이의신청서를 제출할 경우 사업시행자는 매우 고마워하는데 그 이유는 가장 두려운 부분을 보상대상자가 스스로 고쳐주기 때문이다.

결국 아는 만큼 받는 것이 토지수용보상의 현실인 것이다. 그렇다면 무엇을 어떻게 알아야만 할까? 본서는 이러한 질문에 대한 답을 제시하고자 한다. 이에 따라 본서는 보상실무에서 가장 필요로 하는 내용이 무엇인지에 대한 고민 끝에 토지보상과 관련된 법령의 정리(일부 개정 법률 반영)는 물론 그와 관련된 각종 보상지침, 보상기준 등을 전편에 비하여 보강하고, 핵심 판례(대법원, 하급심), 헌재 재결례 및 질의요지 등도 전편에 비하여 대폭 보강함으로써 보상대상자 및 실무자들이 가장 궁금해 하는 부분에 초점을 맞추는 방향으로 개정작업을 진행하였다는 데 그 특징이 있다.

부디 본서에 담긴 저자의 생각 및 내용들이 현재 수용대상자로 지정되어 많은 고민에 빠져 있는 분들이나 관련 실무자 등에게 희망을 줄 수 있는 길라잡이 역할을 다할 수 있기를 기대해 본다.

제1편토지수용보상 이론 일반21

Ⅰ. 공익사업 등23
1. 수용제도의 의의 등23
2. 토지수용법의 제정목적 및 적용범위25
3. 토지보상법 적용대상 재산37
4. 보상의 당사자44
5. 권리·의무 등의 승계47
6. 기간의 계산방법 등49
7. 대리인53

Ⅱ. 협의취득54
제1장 사업준비를 위한 출입의 허가 등54
1. 사업시행자의 타인 토지 출입 및 허가54
2. 특별시장 등에 통지55
3. 출입의 통지56
4. 토지점유자의 인용의무56
5. 장해물의 제거 등57
6. 증표 등의 휴대58
7. 손실보상60
제2장 협의에 의한 취득 또는 사용62
1. 토지조서 및 물건조서의 작성62
2. 보상계획의 공고 및 열람 등71
3. 보상협의회77
4. 보상평가80
5. 보상액의 산정92
6. 협의95
7. 계약의 체결 등104

Ⅲ. 수용취득110
제1장 토지등의 취득 또는 사용110
1. 개설110
2. 수용 및 사용의 제한110
제2장 수용 또는 사용의 절차112
1. 사업인정113
2. 협의140
3. 재결절차146
제3장 수용 또는 사용의 효과173
1. 보상금의 지급 또는 공탁173
2. 시급한 토지 사용에 대한 보상181
3. 재결의 실효182
4. 토지 또는 물건의 인도 등183
5. 인도 또는 이전의 대행(대집행)184
6. 권리의 취득·소멸 및 제한187
7. 위험부담187
8. 담보물권과 보상금188
9. 반환 및 원상회복의 의무189
제4장 재결의 불복189
1. 이의신청190
2. 행정쟁송200
제5장 공용사용의 특별절차207
1. 천재지변 시의 토지의 사용207
2. 시급한 토지 사용에 대한 허가208
3. 불복208

Ⅳ. 토지수용위원회209
제1장 토지수용위원회 209
1. 개설209
2. 토지수용위원회 설치209
3. 토지수용위원회의 재결사항209
4. 관할212
5. 토지수용위원회 구성 등213
제2장 위원의 임기 및 결격사유 등216
1. 임기216
2. 신분보장216
3. 위원의 결격사유216
4. 위원의 제척·기피·회피216
제3장 위원의 권한 등218
1. 벌칙 적용에서 공무원 의제218
2. 심리조사상의 권한218
제4장 운영세칙 등220
1. 운영세칙220
2. 재결정보체계의 구축·운영 등220

Ⅴ. 손실보상 등222
제1장 손실보상의 원칙222
1. 사업시행자 보상222
2. 사전보상223
3. 현금보상 등225
4. 개인별 보상232
5. 일괄보상232
6. 사업시행 이익과의 상계금지233
7. 보상액의 가격시점 등234
8. 보상액의 산정240
제2장 손실보상의 종류와 기준 등246
1. 취득하는 토지의 보상248
2. 공법상 제한을 받는 토지304
3. 무허가건축물 등의 부지315
4. 불법형질변경 토지322
5. 미지급(구 미불용지)용지333
6. 도로부지340
7. 구거 및 도수로부지352
8. 하천부지357
9. 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지364
10. 그 밖의 토지에 대한 평가365

Ⅵ. 사용하는 토지의 보상 등376
1. 사용하는 토지에 대한 보상377
2. 지하·지상공간의 일부사용(선하지 등의 평가)379

Ⅶ. 잔여지의 가치하락 등의 따른 보상396
1. 잔여지 보상396
2. 잔여지 매수404
3. 공사비 보상409

Ⅷ. 건축물 등 물건에 대한 보상411
1. 건축물 등 보상 일반414
2. 건축물425
3. 잔여 건축물의 손실에 대한 보상 등428
4. 주거용 건축물의 보상에 대한 특례434
5. 공작물 등의 평가435
6. 수목436
7. 농작물의 평가451
8. 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈 등452
9. 분묘에 대한 보상액의 산정454

Ⅸ. 권리의 보상액 산정방법457
제1장 광업권의 보상461
1. 광업법에서 정하는 용어의 정의461
2. 광업권의 보상463
3. 보상대상 및 보상절차464
4. 어업권467
제2장 토지에 관한 소유권 외의 권리482
1. 소유권 외의 권리의 개념482
2. 감정평가 방법482
3. 소유권 외의 권리483
제3장 건축물에 관한 소유권 외의 권리487
1. 평가방법487
2. 이전비로 보상하는 소유권 외의 권리487

Ⅹ. 영업의 손실 등에 대한 보상488
제1장 영업의 손실 등에 대한 보상495
1. 평가시 고려사항495
2. 보상대상인 영업496
3. 영업의 폐지에 대한 손실의 평가 등504
제2장 농업손실 보상539
1. 일반적 기준539
2. 농업의 손실에 대한 보상542
3. 농지555
제3장 축산업564
1. 용어의 정의564
2 축산업의 손실에 대한 평가566
3. 손실보상의 대상이 되는 축산업567
4. 손실보상의 대상이 되지 않는 가축에 대한 평가568
제4장 휴업 또는 실직보상569
1. 휴업 또는 실직보상 - 평균임금 등 보상569
2. 보상원칙569
3. 영업장소의 적법성 여부571
제5장 사업폐지 등에 대한 보상572
1. 사업폐지 등에 대한 보상572
2. 사업폐지 등에 대한 보상청구권에 관한 쟁송형태 등572

XI. 이주대책의 수립 등575
제1장 이주대책 일반575
1. 이주대책수립의 재량성575
2. 이주대책의 수립 576
3. 이주대책대상자 부담비용586
제2장 이주정착금586
1. 이주정착금의 지급586
2. 이주정착금 산정기준587
제3장 주거이전비587
1. 주거이전비 보상청구권의 법적 성격587
2. 주거이전비 보상588
3. 주거이전비 산정기준 등593
4. 가구원의 주거이전비 청구 가능성598
5. 주거이전비청구 소송형태598
제4장 이사비599
1. 동산의 이전비 보상 등599
2. 이사비 지급의무 이행지체 책임의 기산점603

XII. 환매권의 행사604
제1장 환매권의 개념 등604
1. 환매권의 개념 등604
2. 환매의 요건605
제2장 환매권의 통지616
1. 환매권자에 통지616
2. 환매권행사 제한616
제3장 환매권의 협의요건616
1. 환매권행사의 협의요건616
2. 환매금액616
3. 환매권등기의 대항력619
제4장 공익사업의 변환620
1. 환매권 행사기간 620
2. 환매권자에 통지620
3. 환매권행사 제한 620
4. 공익사업 변환으로 인한 사업주체의 변경621
제5장 환매권의 공고622

XIII. 공익사업시행지구 밖의 토지 등의 보상623
제1장 공익사업시행지구 밖의 토지 등의 보상623
1. 일반적 기준623
2. 손실보상 또는 비용보상 재결의 신청625
제2장 공익사업시행지구 밖의 대지 등에 대한 보상627
1. 보상방법627
2. 경작의 불가능성 판단628
제3장 공익사업시행지구 밖의 건축물에 대한 보상629
1. 보상방법630
2. 보상요건630
제4장 소수잔존자에 대한 보상631
1. 보상방법 등631
2. 소수잔존자의 요건631
3. 소수잔존자의 판단632
제5장 공익사업시행지구 밖의 공작물 등에 대한 보상632
1. 공작물의 개념 등632
2. 보상방법639
3. 본래의 기능을 다 할 수 없게 되는 경우의 판단기준641
제6장 공익사업시행지구 밖의 어업의 피해에 대한 보상641
1. 보상방법641
2. 보상대상 판단시 고려사항642
3. 보상액 상한651
4. 보상제외자651
제7장 공익사업시행지구 밖의 영업손실에 대한 보상652
1. 보상방법652
2. 보상대상653
3. 보상금 환수653
제8장 공익사업시행지구 밖의 농업의 손실에 대한 보상654

제2편 토지보상법상의 재결절차655

Ⅰ. 수용재결절차 일반 657
1. 수용재결 및 보상재결의 개념657
2. 수용재결의 효과657
3. 수용재결에 대한 구제절차658

Ⅱ. 주요 법률상 보상재결관련 규정660
1. 토지보상법상 보상재결 규정660
2. 하천법상 보상재결 규정662
3. 도로법상 보상재결 규정666
4. 도시개발법상 보상재결668
5. 건축법상 보상재결 규정669
6. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률상 보상재결 규정670
7. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 보상재결 규정670
8. 농어촌도로정비법상 보상재결 규정671
9. 댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률상 보상재결 규정671
10. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률671

제3편 토지수용 및 불복절차673

Ⅰ. 토지수용 일반675
1. 공용수용의 의의675
2. 공용수용의 법적 근거677

Ⅱ. 공용수용의 당사자678
1. 공용수용의 주체 - 수용권자678
2. 공용수용의 상대방 - 피수용자679

Ⅲ. 공용수용의 목적물680
1. 목적물의 종류680
2. 목적물의 제한680
3. 목적물의 확장680

Ⅳ. 사업의 준비686
1. 사업준비를 위한 출입의 허가686
2. 출입과 장애물의 제거 등687
3. 손실의 보상688

Ⅴ. 공용수용의 절차689
1. 보통절차689
2. 약식절차734
3. 협의에 의한 취득735

Ⅵ. 공용수용의 효과736
1. 공용수용 효과의 발생시기736
2. 수용자(사업시행자)에 대한 효과737
3. 피수용자에 대한 효과740

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