부동산은 감이 아니라 데이터-예측가능한 투자 전략

부동산 시장의 현실적인 문제를 감이나 말이 아니라
데이터로 설명하고 미래를 예측해서 대처 방안을 제시한다!

우리나라 사람들은 부동산에 굉장히 관심이 많다. 그래서 부동산에 관한 내용이 언론에 적지 않게 실리고, 학교나 학원에 부동산 강의가 많이 개설되어 있다. 많은 사람들이 부동산에 대한 지식을 가지고 있고 자신만의 의견을 지니고 있다. 그러나 부동산에 대한 지식이 맞는지, 또는 편향되어 있지는 않은지 검토해볼 필요가 있다.

부동산은 가격 문제뿐만 아니라 다른 많은 이슈를 가지고 있다. 주택은 삶의 터전으로 기본 생활을 하는 데 있어서 최소한의 필수재다. 그래서 우리 생활에 직접 영향을 미치기에 관심도 많다. 최근 집값 급등의 원인인 수요와 공급에 대한 논란이 많다. 또한, 4차 산업혁명과 1인 가구 증가는 산업과 가구의 변화로 주택의 수급에 많은 영향을 주고 있다. 아울러 수도권에 경제와 인구가 집중되면서 지역별 주택 가격의 격차가 커졌다. 비싼 집을 꼭 사야 하는지, 아니면 전세로 살아야 하는지 고민이 날로 늘어만 간다. 그리고 강남 아파트 가격이 왜 그렇게 비싼지 이해가 안 된다고 한다. 더구나 재건축하면 큰돈을 번다고 난리다. 집 한 채밖에 없는데, 100세 시대에 노후 걱정이 이만저만이 아니다.

이 책은 이러한 현실적인 문제를 이론적인 논리와 수많은 데이터 분석으로 파헤쳐 미래 변화를 예측하고, 앞으로의 대처 방안을 제시한다. 이 책은 혼란스러운 부동산 시장의 현실을 제대로 이해하도록 돕기 위해서 쓰였다. 새롭고 빠르게 변화하는 시장을 따라잡기가 쉽지 않지만, 과거의 낡은 지식을 새롭게 바꿔야 한다. 그리고 자기 확신에 차서 감으로 편향 시각에 의존해 중요한 부동산 투자를 결정하는 일이 없도록 해야 한다. 이 책은 또한, 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 전개될지를 제시하기 위해 쓰였다. 주택 문제와 관련해서 예측하기는 쉽지 않다. 그러나 데이터를 기반으로 통계분석하고, 분석 결과를 제시하며 확률로 미래를 예측하고, 그래프로 시각화해서 직관으로 이해를 도왔다.

투자란 판단하고 결정해 실행하는 것이다. 그 판단에 많은 것이 내포되어 있다. 언제, 어디에 어떤 부동산을 사라는 것일까? 현명한 판단을 위해서는 관심, 지식, 정보가 정말 중요하다. 일생일대의 큰 투자이고 앞으로 나의 미래를 좌우할지도 모르는 결정이기 때문이다. 그래서 감보다 데이터다. 즉 인간의 본능보다 데이터를 활용해야 실패를 줄일 수 있다. 이 책을 통해 지금까지의 감을 믿으며 하는 투자가 아닌, 데이터를 분석하는 능력을 키워 성공확률을 높일 수 있는 투자를 해보자.

[목 차]

서문ㆍ4

제 1 장 부동산은 예측 가능한가
01. 현상에서 패턴을 찾아 예측한다 18
02. 예측을 위해 데이터가 존재한다 24
03. 데이터가 신이다 31
04. 5년 후 주택 가격을 예측해보다 46
05. 예측에는 모든 것이 동일하다면 하는 가정이 있다 52
06. 우연, 감정, 소문도 가격 요소다 58
07. 예측은 신의 계시나 인간의 자유 의지가 아니다 62


제 2 장 주택의 수요와 공급
01. 2020년 가격 폭등의 진짜 이유 68
02. 얼마가 공급되어야 적정한가? 78
03. 앞으로는 미분양을 걱정해야 한다 85
04. 가구수 감소, 공급이 과다하면 주택 가격은 하락한다 89
05. 수급만큼 중요한 통화량 92
06. 주택 시장은 어떻게 작동하나? 96

제 3 장 강남 아파트는 왜 비싼가?
01. 교통·통신의 발달로 물리적 위치나 공간은 중요하지 않다 106
02. 소비심리와 욕구가 강남 아파트에 미치는 영향 110
03. 강남 아파트, 그들만의 리그가 아니다 114
04. 소득, 고용, 학력만으로 지역 주택 가격을 알 수 있다 124
05. 강북과 강남 아파트 격차 원인과 불패론 127
06. 넓은 땅을 두고 비싼 집에 비좁게 살아야 하나? 133

제 4 장 소유와 전세
01. 집을 꼭 사야 하나? 전세 살면 되지 140
02. 전세금은 20년 후 30~50% 빼고 돌려준다 143
03. 인플레이션이 전세를 흔든다 146
04. 전세가 결코 공짜가 아니다 150
05. 주거비용은 자가, 전세, 월세 모두 같다 156
06. 전세제도는 계속 유지될까? 158

제 5 장 재건축 아파트
01. 재건축사업은 무조건 돈이 된다 164
02. 재건축과 주택정비 사업 총정리 168
03. 재건축 현황 176
04. 재건축의 사업타당성 검토 181
05. 재건축사업의 문제점과 개선 방안 188
06. 강남 아파트 재건축과 리모델링 사례 194

제 6 장 지역별, 글로벌 주택 가격
01. 지역별 주택 가격의 격차와 수도권 집중 208
02. 글로벌 주택 가격 동조화 231
03. 일본경제의 잃어버린 30년 244

제 7 장 주택만으로 노후대책
01. 은퇴 후 집 한 채밖에 없는데 100세 장수 리스크 258
02. 하루 살기 바쁜데 월 300만 원, 총 9억 원이 필요하다? 263
03. 국민연금, 개인연금, 퇴직연금으로 충분하지 않다 267
04. 노후자금이라고 막연히 불안해하지 말자 271
05. 실현이 가능한 여유로운 노후와 은퇴 설계 279
06. 시뮬레이션을 통한 노후자금 계획 282

제 8 장 현명한 부동산 투자
01. 부동산 투자에 성공하기 위한 조건은 무엇인가 290
02. 부동산 투자에 성공하기 위한 심리적 요건 294
03. 부동산 투자 분석의 데이터 활용 300
04. 부동산 투자의 실패에서 얻는 교훈 305

나가면서ㆍ310
일러두기ㆍ325
저자 논문ㆍ326

[본 문]

▷ 결국, 지식·과학·학문은 미래를 예측하기 위해 있다고 할 수 있다. 물론 학문은 본질을 밝히고 이치를 알아내는 것이 원래의 목적이지만, 이 또한 자연이나 사회 현상의 패턴을 파악해서 원인과 흐름을 알아낸다. 이러한 패턴을 이해하기 위해 자연현상이나 사회현상을 수치화해야 한다. 그래야만 측정해서 관리할 수 있고, 분석할 수 있다.
-p. 20

▷ 부동산 투자는 본능, 예감, 경험, 내 마음이 가는 대로 하는 것이 아니다. 법칙이나 공식보다 원리를 이해하는 게 중요하다. 부동산의 원리를 알면 부동산을 예측할 수 있다. 또한 데이터를 이용해 분석하고 활용해야 한다. 데이터가 중요한 이유는 과거나 현재를 가지고 미래를 볼 수 있는 예측력을 갖게 해주기 때문이다. 예측은 신의 계시에서 인간의 자유 의지를 넘어 이제는 데이터의 분석으로 만들어진다.
-p. 65

▷ 부동산도 경제변수처럼 수급과 통화량에 의해 설명할 수 있다. 2020~2021년 주택 가격이 크게 상승한 것은 수급의 불균형, 코로나와 글로벌 공급망의 불안으로 인한 양적 완화로 통화량이 심하게 증가한 것을 주요 원인으로 추정할 수 있다. 그러나 이러한 변수의 연관성은 장기간에 연속되는 것이라기보다 단기간에 연결이 유지되는 것으로도 유추할 수 있다. 이는 주변 환경의 변화에 따라 움직이므로, 이에 대한 원인과 대책도 달라질 수밖에 없다.
-p. 95

▷ 강남이 최고의 입지로 자리매김한 이유는 많지만, 그중 대표적인 것은 아파트와 대기업, 명문고라고 생각한다. 특히 아파트가 한국에 적합한 주거시설로 주목받기 시작하자 강남에 많은 아파트가 건축되었고, 그 모양부터 진화하기 시작했다. 높이는 높아지고 내부는 3베이, 인테리어 등이 추가되고, 아울러 주변의 편의시설 등이 고급화되었다. 최근 구반포 재건축 아파트의 단지시설은 세계 최고로 불릴 정도다. 우리나라 아파트는 이제 구반포 재건축 단지 이전과 이후로 구분할 정도다.
-p. 129

▷ 주거, 상업, 공업 등 단일 기능을 중심으로 개발하기보다는 이들 기능을 복합화해 도시구조 및 기능 개선과 수익성 제고를 도모해야 한다. 아울러 민간 활력의 도입 및 공공성 실현을 위해 공공과 민간이 공동으로 시행한다. 복합개발 방식은 사업 자체의 수익성 확보와 토지 이용의 효율화에도 크게 기여하고, 인근지역의 경제 활성화를 도모하는 효과도 크다. 또한, 집객력이 높은 시설을 설치해 지역의 이미지 제고 및 활성화를 촉진하고 전망대, 호텔, 문화시설, 공개광장 등의 조성을 통해 집객력 확대를 도모해야 한다.
-p. 192

▷ 일본 부동산 시장의 장기적 침체 이유는 단순히 부동산 정책의 실패라기보다 여러 가지 복합적인 요인이 있다. 무엇보다 장기적 경제불황의 연속이다. 부동산의 장기적 균형의 축은 경제 성장률이다. 경제가 살아 있지 않은 상태에서 부동산 시장의 활성화는 기대하기 어렵다. 경제 불황은 산업 정책의 실패라고 할 수 있다.
-p. 251

▷ 최근에는 부동산 시장 데이터를 수집하고 분석하는 기술적인 도구들이 많이 개발되고 있다. 예를 들어, 인공지능을 활용한 데이터 분석 도구 등을 활용해 부동산 시장 동향을 예측하고 투자 가능성을 평가할 수 있다. 데이터 분석 방법으로는 회귀분석, 시계열분석, 지리정보시스템 (GIS) 등을 활용해 데이터를 분석할 수 있다. 수집한 데이터를 시각화해 부동산 시장 동향을 쉽게 파악할 수 있다.
-p. 303