부동산 부자가 되는 대출의 비밀(대출 경력 10년 은행원이 알려주는)

자본주의 사회에서 대출은 선택이 아닌 필수다!

우리가 사는 현대 사회는 자본주의 사회다. 자본주의 사회에서는 대출을 이용하는 사람과 이용하지 못하는 사람의 격차가 점점 벌어질 수밖에 없다. 대출을 잘 활용할 줄 알아야 자본주의 사회에서 빠르게 부자가 될 수 있다. 인플레이션으로 우리가 아무런 행동을 하지 않았음에도 우리가 가진 화폐의 가치는 하락하기에 움직여야만 한다. 은마아파트 시세로 생각해보자. 2009년에는 10억 원이면 은마아파트 35평을 구입할 수 있었다. 그런데 현재는 동일평수가 24억 원 정도다. 15년 만에 가격이 2배가 넘게 오른 것이다. 10억 원도 적은 돈은 아니기에 만약, 2009년에 대출을 받아서 은마아파트를 구입했다면, 대출을 50%까지 받는다고 가정했을 때, 내 돈 5억 원만 있어도 가능했을 것이다. 그러나 지금은 같은 조건이라 해도 내 돈 12억 원이 필요하다. 결국 과거에는 5억 원만 있으면 대출 5억 원을 받아서 은마아파트의 주인이 될 수 있었을 것이고, 지금까지 보유하고 있었다면 15억 원 넘는 시세 차익을 볼 수 있었을 것이다. 이처럼 대출을 활용하면 내가 가지고 있는 현금 자산에 비해서 훨씬 높은 가치의 부동산을 구입할 수 있다.

자본주의 시대에서는 준비한 자와 공부한 자만이 부자가 될 수 있다. 지금 바로 시작해야 한다. 대출에 대해 잘 알게 되면, 자신이 가지고 싶은 부동산을 좀 더 효율적인 가격, 적절한 타이밍에 구할 수 있을 뿐만 아니라, 내가 매수할 수 있는 부동산의 범위가 넓어지면서 최상의 결정을 내릴 수 있다. 이런 대출을 폭넓게 활용하면 자산을 증식할 수 있다.

현명한 대출을 위한 지침서

보통의 사람들은 대출에 대해 어려워하기 마련이다. 그런 분들에게 대출의 A부터 Z까지 하나하나 차근차근 설명한 이 책이 큰 도움이 될 것이다.
‘Part 1. 대출 기초부터 탄탄하게, 마인드세팅’에서는 대출에 대한 기본 개념과 많은 사람들이 대출에 대해 가지고 있는 상식이 맞는지 등에 대해 설명한다. ‘Part 2. 주택담보대출’, ‘Part 3. 주택담보대출(실전)’, ‘Part 4. 주택담보대출(사업자)’에서는 대출이 얼마나 가능한지 알아보기 위해 기본적으로 알아야 할 필수 개념들인 LTV, DTI, DSR 같은 용어뿐만 아니라 주택담보대출에 대한 모든 것을 담았다. 신용대출이 많은데 주택담보대출을 받을 수 있는지, 소득이 없어도 대출을 받을 수 있는지, 신규사업자도 창업자금대출을 받을 수 있는지 등과 같은 궁금한 점도 해결해준다. ‘Part 5. 담보신탁대출’에서는 어떤 경우에 담보신탁대출이 필요한지부터 담보신탁 체결부터 관리까지 담보신탁에 대해 설명한다. ‘Part 6. 전세자금대출’에서는 전세자금대출에 관한 궁금한 사항에 대해 이야기한다. ‘Part 7. 건축자금대출’은 건축주가 되고자 할 때 필요한 자금에 대해 어떻게 대출받을지 설명해준다. ‘Part 8. 경락잔금대출’에서는 경락잔금대출의 의미와 대출 한도를 기본적으로 설명한 후, 잘 알려지지 않은 신탁 공매나 수의계약 등에 대해서도 다룬다. ‘Part 9. 비주택 담보대출’에서는 숙박형 숙박시설, 공장, 지식산업센터, 꼬마빌딩 등과 같은 것도 대출이 될지 알아본 후, 어떻게 대출을 받아야 하는지 알려준다. ‘Part 10. 신용관리’에서는 대출을 많이 받으면 신용점수가 떨어지는지, 신용이 안 좋고 소득도 적은 경우 대출을 받을 수 있을지 등과 같은 실질적으로 대출을 받을 때 궁금해할 수 있는 문제를 다룬다.

자본주의 게임에서 대출이라는 치트 키를 사용하는 것과 사용하지 못하는 것은 천지 차이다. 지금까지 대출을 몰랐다고 하더라도 상관없다. 대출에 대해 샅샅이 파헤친 이 책을 통해 대출을 정복해보자. 지금도 늦지 않았다.

[목 차]

프롤로그 대출을 공부해야 하는 이유 …… 5

part 1 대출 기초부터 탄탄하게, 마인드세팅
01 좋은 대출과 나쁜 대출이 있나요? …… 19
02 대출상담사를 통하면 금리가 높다? …… 23
03 은행 직원은 대출에 대해 모두 알까? …… 26
04 연체하면 바로 경매에 넘어간다? …… 30
05 대출은 비교해볼 필요가 없다? …… 35

part 2 주택담보대출
06 주택의 정의, 주택이란 무엇인가요? …… 43
07 주택담보대출에서 채무자별로 분류하는 기준이 어떻게 되나요? …… 47
08 기업주택담보대출에서 채무자 분류 …… 51
09 대출을 어떻게 사용하는지에 따라서도 대출이 다르게 나온다고요? …… 57
10 기업자금대출 용도 증빙이 필수라고요? …… 63
11 대출가능금액 LTV, DTI, DSR 총 3단계 관문을 넘어야 합니다 …… 65
12 DSR 어떻게 하면 낮출 수 있을까? DSR 제외 대출은?(전세자금대출 vs 전세보증금대출) …… 71

part 3 주택담보대출(실전)
13 신용대출이 많은데 주택담보대출을 받을 수 있나요? …… 81
14 소득이 없는 주부입니다. 대출을 받을 수 있나요? …… 86
15 소득 합산, 그것이 궁금하다 …… 91
16 주택담보대출 당시 규제지역이어서 추가 약정 체결했는데 만약 비규제지역으로 되었다면? …… 95
17 주택담보대출이 있는 집에 세입자로 들어가도 괜찮을까요? …… 99

part 4 주택담보대출(사업자)
18 신규사업자도 창업자금대출을 받을 수 있을까요? …… 107
19 법인도 대출이 안 되는 경우도 있다고요? …… 111
20 가계담보대출을 받은 후에 사업자대출을 받을 수 있을까요? …… 115
21 RTI가 안 나옵니다. 그래도 대출을 받을 수 있을까요? …… 118

part 5 담보신탁대출
22 근저당권 vs 담보신탁의 차이가 궁금해요 …… 125
23 담보신탁 체결부터 관리까지 알아보자 …… 130
24 어떤 경우에 담보신탁대출이 필요한가요? …… 134
25 이럴 때는 보증보험 가입이 안 됩니다 …… 138
26 신탁대출, 안전한 것 맞나요? …… 141
27 신탁대출, 실전사례를 통해서 알아보자 …… 145

part 6 전세자금대출
28 전세자금대출을 받는 데 왜 보증서를 발급해야 하나요? …… 151
29 전세보증보험 보증기관별 특징은? …… 156
30 전세보증보험 가입이 안 되어도 전세대출 가능한 방법이 있다고요? …… 160
31 집주인이 전세금을 반환해주지 못한다고 하는데 어떻게 해야 하죠? …… 164

part 7 건축자금대출
32 나도 건축주 한번 되어볼까? …… 171
33 건축자금대출 얼마나 받을 수 있을까요? …… 177
34 건물 준공 후에 담보대출이 되나요? 일명 미분양 담보대출! …… 181
35 주변에서 PF대출이 뇌관이라고 하던데 정말 심각한가요? …… 185

part 8 경락잔금대출
36 경락잔금대출이 무엇인가요? …… 193
37 주택의 경락잔금대출 얼마나 되나요? …… 196
38 비주택의 경락잔금대출 한도가 궁금해요! …… 201
39 잘 알려져 있지 않는 신탁 공매, 수의계약이 무엇인가요? …… 210

part 9 비주택 담보대출
40 생활형 숙박시설도 대출이 되나요? …… 217
41 현황은 주택, 공부상에는 근린생활시설, 이런 경우도 대출이 되나요? …… 222
42 공장, 지식산업센터도 대출이 되나요? …… 226
43 꼬마빌딩도 대출이 되나요? …… 230

part 10 신용관리
44 대출이 많으면 신용점수가 낮아지나요? …… 237
45 대출을 받은 후에 시세가 떨어지면 은행에서 대출을 갚으라고 하나요? …… 241
46 남편이 사망했습니다. 대출이 있는데, 어떻게 해야 하나요? …… 244
47 대출이자가 계속 불어나서 갚기가 버겁습니다. 어떻게 해야 할까요? …… 248
48 신용이 안 좋고, 소득도 적은데 대출을 받을 수 있나요? …… 252
49 신용회복, 개인회생, 파산은 어떤 차이점이 있나요? …… 255

[본 문]

▷ 좋은 대출은 어떤 대출일까요? 나쁜 대출이 소비를 위해 받는 대출이었다면, ‘좋은 대출’은 그 반대인 생산을 위해 받는 대출입니다. 생산을 위한 수단으로는 부동산, 사업, 지적재산권 등이 있는데요. 이 중에 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 부동산입니다. 우리의 보금자리인 집이 대표적인 부동산이죠.
-p. 21

▷ 여러분이 주택담보대출을 받을 때, 은행은 채무자별로 구분해서 다른 대출규제를 적용합니다. 여러분이 무주택자인지, 아니면 1주택자 인지에 따라서 대출규제가 다르게 적용되고, 가장 중요한 대출금액이 달라집니다. 예를 들어, 생애최초로 주택을 취득한 사람은 매매가의 80%까지 대출이 가능하고, 일반 무주택자는 70%까지 가능하기 때문에 10%나 차이가 납니다. 내가 생애최초에 해당하는지 모른다면 10% 를 손해 볼 수도 있는 것이죠.
-p. 48

▷ 여러분은 언제 주택담보대출을 받으시나요? 대표적으로 주택을 구입할 때입니다. 사실 주택담보대출은 주택을 구입할 때만 되는 거 아니냐고 말씀하시는 분들도 계시죠. 하지만 다른 용도로는 사용이 가능한데요. 그것을 통틀어서 생활안정자금이라고 합니다. 대표적으로 본인이 사는 주택을 담보로 대출을 받아서 생활비나 병원비같이 필요한 곳에 사용하는 것이죠.
-p. 58

▷ 여러분이 사업을 하기로 마음먹으셨다면 초기 자본이 필요할 것입니다. 자본금이 미리 마련되어 있다면 좋겠지만, 자본금이 부족한 경우에는 대출을 받아서 초기 자본금을 마련해야 합니다. 초기사업 자에게 지원해주는 정책자금대출이 있긴 하지만, 금액이 적고 업종은 제한적입니다. 그래서 실제로 자본금을 마련하기 위해 본인의 주택을 담보로 대출을 받는 경우가 많습니다.
-p. 107

▷ 정부에서는 이렇게 경제가 무너지는 것을 원하지 않습니다. 그래서 미분양 상품에 대해서도 HUG보증 같은 보증서를 통해 은행에서 대출을 할 수 있게 해줬습니다. 즉, 대출만기가 건물 준공 시까지인 건축자금대출을 일반 담보대출로 전환할 수 있게 해준 것이죠. 정부에서 이렇게 보증서까지 발급하는 이유는 은행에서 미분양 담보대출을 꺼리기 때문입니다.
-p. 182

▷ 지식산업센터 실제 사업자라면 지금이 기회일 수도 있습니다. 실사업자는 지금도 시세의 80~90%까지 대출이 가능하며, 정부 정책자금대출을 받는다면 2~3%대 저금리로 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 지금까지 임차로 사업을 하셨던 분이라면, 이번 기회에 지식산업센터를 구입하시는 것도 좋은 방법이 아닐까 생각합니다.
-p. 229

▷ 지금은 주택대출이 모두 장기분할상환이니 중간에 시세가 떨어졌다고 대출금을 상환해야 한다는 걱정은 안 하셔도 되겠습니다. 어쩌면 여러분이 진짜 걱정해야 할 것은 내 집 마련을 못 하는 것입니다. 서두에도 말씀드렸지만 자본주의 사회는 인플레이션이 발생하고, 부동산 가격은 우상향합니다. 과거에도 그랬고, 현재도 마찬가지이며, 미래에도 그렇겠죠. 자본주의가 없어지지 않는 한 말이에요.
-p. 243