[목 차]
프롤로그 30대 직장인인 당신도 건물주가 될 수 있다
1장 직장인인 당신이 경매를 시작하지 못하는 이유 vs 경매를 해야 하는 이유
돈이 없다 vs 마음만 먹으면 적은 돈으로도 할 수 있다
시간이 없다 vs 자투리 시간만으로 충분하다
월급을 꼬박꼬박 받는다 vs 직장 없이 자립할 수 있다
어려울 것 같아서 시도 자체를 하지 않는다 vs 누구나 쉽게 할 수 있다
부동산 투기? vs 부동산 투자!
안정적인 수익이 존재한다 vs 경제적 자유를 얻을 수 있다
2장 쉽게 이해하는 경매 과정
부동산이 무엇인지 알면 경매도 할 수 있다
부동산 피라미드의 이해
부동산 경매를 당장 시작해야 하는 이유
부동산 경매를 공부하는 방법
직장을 그만두고 공부하는 게 낫지 않을까?
한눈에 파악하는 경매 절차
3장 직장인의 경매는 달라야 한다
목표를 세워라. 1년에 1건만 낙찰받아도 연봉 이상 벌 수 있다
일반 물건만 봐도 충분한 수익을 얻을 수 있다
잘 아는 지역의 물건부터 검색하라
내 집 마련 vs 수익 파이프라인? 경매 목적을 명확히 해라
임장 목표는 1년에 50번
‘임장 한 번에 100만 원 번다’, 성과를 가시화하면 지치지 않는다
4장 물건 분석 : 잘 아는 지역부터 시작한다
물건 검색은 전문 사이트에서 시작해 시간을 아껴라
물건 분석이란?(아파트, 다가구, 상가주택, 상가, 공장, 토지 등)
입지 분석 : 부동산은 위치가 제일 중요하다
권리 분석 : 딱 5분이면 충분하다
시세 분석 : 손품만 팔아도 정확한 데이터를 알 수 있다
수익률 분석 : 예상 투입금을 계산하면 수익률을 알 수 있다
5장 임장 : 가족과 나들이 가듯 나간다
공인중개사무소 방문 노하우 : 쫄지 마라, 나는 잠재 고객이다
임장 시 꼭 체크해야 하는 요소
확신이 없다면 입찰가는 내려라. 좋은 물건은 계속 나온다
6장 낙찰 : 적은 돈으로 좋은 물건 낙찰받기
입찰 전 준비물과 주의점
입찰서 작성 및 제출 방법
대출은 문자 메시지와 엑셀 시트로 간단하게 해결한다
7장 명도 & 임대 : 대면 없이 명도하고 수익률 높이기까지!
명도의 여러 가지 경우
대면 없이 쉽고 깔끔하게 명도하는 법
내 물건 더 경쟁력 있게 만들고 수익화하기
에필로그 평균 성공 비율 100:50:1
[본 문]
부동산은 달랐다. 내가 할 수 있는 일이 많았다. 나의 아이디어와 실행력으로 부동산의 가치를 끌어올릴 수 있다. 그 예로, 2019년 낙찰받고 명도 후 내·외부 인테리어 공사를 진행한 상가가 있다. 시세 분석 당시, 평당 임대료 5~6만 원을 받기도 어려울 것이라는 인근 공인중개사들의 의견이 있었지만 나의 생각은 달랐다. 그 지역엔 외관과 내부 화장실이 깔끔하게 수리되어 있는 상가 자체가 없었다. 해당 물건을 깨끗하게 리모델링한다면, 가치가 오를 것이라고 확신했고 실행했다. 그 결과 평당 8~9만 원에 임대를 맞출 수 있었다.
이처럼 부동산 투자는 개인이 능동적으로 계획을 세우고 실행한다면 가치를 높일 수 있는 여지가 많다. 주식 투자와의 차이점이다. 아파트, 공장, 상가 그리고 토지로 갈수록 부동산 본래의 가치를 내가 바꿀 수 있는 영역은 커진다. 특히 토지 투자의 경우, 무에서 유를 창조한다고 볼 수 있다. 나의 상상력으로 새로운 건물을 만들고 이로부터 부가가치가 창출된다. 남들과는 다른 포인트로 부동산을 업그레이드시킬 수 있다. 또는 부동산을 임대 주지 않고 내 사업과 직접 접목할 수도 있다. 무수히 많은 가능성이 존재한다. 얼마나 신나고 재밌는 일인가? 온전히 상상력과 실행력으로 가치를 높이고 더 많은 수익을 창출할 수 있음이 부동산 투자의 장점이다.
_쉽게 이해하는 경매 과정 중
상업용 부동산의 경우, 해당 상가 앞으로 얼마나 많은 사람이 실제로 지나다니는지 확인해야 한다. 유동인구를 파악하는 것이다. 상가는 크게 직장인이 주로 이용하는 유흥 상권과 주부, 학생들이 이용하는 근린 상권이 있다. 해당 상권을 이용하는 사람의 특성에 맞게 임장 시간대를 조절해야 한다. 동일 지역에 근린 상권과 유흥 상권이 함께 있는 특이한 곳이 있다. 분당의 정자역 상권으로 북쪽은 근린 상권, 남쪽은 유흥 상권이다.
정자역의 북쪽은 고급 아파트가 주로 분포되어 있다. 자연스레 정자동 학원가와 카페 골목이 형성되어 있다. 반면, 정자역 남쪽은 ‘SK하이닉스’, ‘두산’, ‘네이버’ 등 대기업의 사옥이 밀집되어 있다. 직장인이 주로 이용하는 술집 등 유흥시설이 생길 수밖에 없다. 같은 정자역 상권이지만 북쪽과 남쪽이 확연히 다른 성격을 지닌다. 정자역 북쪽처럼 상권의 주요 이용층이 주부와 학생일 경우, 임장을 오후 3~6시 사이에 가는 것을 추천한다. 사람들이 가장 활발히 이동하고 상가를 많이 이용하는 시간대이기 때문이다. 반면, 정자역 남쪽처럼 유흥 상권으로 발전된 지역은 직장인 퇴근 시간대에 임장을 가야 한다. 오후 6시 이후가 가장 적합하다. 오후 3시에 간다면, 대부분의 직장인이 사무실에서 업무를 보고 있기에 상권이 약하다고 오해할 수 있다.
_ 임장 : 가족과 나들이 가듯 나간다 중
유선 통화나 직접 대면하는 것보다 시간적으로나 정신적으로 효율적이다. 명도 대상 임차인들은 낙찰자를 적대시하는 마음과 두려움, 걱정, 쫓기는 마음 등 복합적인 심리 상태이다. 따라서 유선 통화나 대면으로 얘기를 나누다 보면 대체로 낙찰자의 말을 제대로 듣지 않고 자기 할 말만 되풀이하는 경향이 매우 강하다. 궁지에 몰렸기에 귀는 닫고 자기주장만 앵무새처럼 반복한다.
반면 문자 메시지는 글이기에 임차인이 여러 번 읽고 또 읽는다. 낙찰자의 제안을 눈으로 읽게 되는 셈이다. 주변 법무사나 전문가에게 낙찰자의 문자 메시지를 보여 주며 사실 여부를 확인하기도 한다. 임차인이 강제집행 대상이며 그 비용이 합리적이라는 사실을 자신이 선택한 전문가가 확인시켜 주는 순간, 명도 협상은 끝난다.
낙찰자가 문자 메시지를 보내면 수일 내 임차인에게 회신이 온다. 보통 언제까지 이사를 나갈 테니 이사비를 조금 더 챙겨 주면 안 되겠냐는 내용이다. 대부분 이런 패턴으로 명도가 진행된다.
_ 명도 & 임대 : 대면 없이 명도하고 수익률 높이기까지! 중
직장인인 당신이 부동산 투자를 하지 못하는 이유는 없다!
● [물건 분석] 아파트부터 다가구, 상가, 토지까지 투자 시야 넓히는 법
● [권리 분석] 5분 만에 ‘돈 되는 물건’ 확인하기
● [시세 분석] 손품 팔아 발품을 줄이는 맵핑 지도 만드는 법
● [수익률 분석] 리스크 없이 입찰 금액 정하는 법
● [임장] 공인중개사에게 알짜 정보 얻는 대화법
● [명도 & 대출] 대면 없이 문자 메시지로 명도 & 대출하는 법
● [수익률 높이기] PPT 제안서로 임대 단가 높이는 법
‘시간이 없어서’, ‘돈이 없는데 어떻게 투자해?’, ‘당장 월급이 나오니까’ 등 직장인들이 부동산에 관심은 있지만, 망설이는 이유를 저자는 하나하나 근거를 들어 반박한다. 특히 저자는 많은 사람이 가장 두려워하는 ‘권리 분석’과 ‘명도’를 쉽고 명쾌하게 설명하며, 부동산 경매가 결코 어렵지 않음을 강조한다.
직장인이라면 전업 투자자와는 다른 접근 방식이 필요하다. 직장을 그만두고 ‘올인’하는 것도 추천하지 않는다. 물건은 권리 분석이 명확한 일반 물건 중에서 고르고, 임장 할 때는 가족과 나들이를 겸한다. 회사에 앉아서 문자 메시지로 끝낼 수 있는 명도와 대출 노하우도 알려준다.
무엇보다 부동산 투자가 처음이라 용어도 어렵고, 절차도 복잡하게 느끼는 직장인들을 위해, 이 책 한 권만 읽어도 이해가 가도록 경매 전반을 순서에 따라 친절하게 설명했다. 바로 적용할 수 있는 대화 대본과 문자 메시지 양식도 제공한다.
자투리 시간만 투자해도 통장에 제2의 연봉이 꽂힌다!
한국갤럽이 한국 국민 1002명을 상대로 실시한 여론조사 결과, 노후 생계유지에 대한 질문에 54%가 “불안하다”고 답했다. 특히 한참 사회생활을 하는 나이인 30대부터 50대까지(30대 61%, 40대 57%, 50대 59%) ‘불안하다’는 응답률이 높았다.
"근로 소득만으로는 계층 이동 불가능해" 재테크 1순위는 여전히 부동산.
‘국내 1호 맵핑 전문가’인 저자가 무엇보다 강조하는 한 가지는 조급해하지 말라는 것이다. 초보자가 가장 많이 하는 실수가 실적을 내고 싶은 마음에 조급해져서 비싼 가격으로 물건을 낙찰받는 것이다. 당연히 수익은 나지 않고, 쉽게 그만두게 된다. 그럴 때마다 생각해야 할 것이 바로 ‘부동산 경매를 하는 목적’이다. 우리가 부동산을 공부하는 이유는 부동산 전문가가 되기 위해서, 혹은 부동산 전체를 알고 싶어서가 아니라 미래를 대비하는 ‘인생의 또 다른 옵션’을 갖기 위해서다. 실제로 저자는 경제적 자유를 이룬 후 원하는 만큼 쉬고, 원하는 만큼 일하는 삶이 직장 생활을 할 때에 비해 엄청난 만족감을 느낀다고 말한다.
저자는 그 목표를 ‘1년 동안 매주 1번씩, 임장 50번’을 목표로 세우라고 말한다. 1년 중 회사에 250일을 나가야 연봉을 번다. 그에 비해 부동산은 1년 단 50일로 추가 연봉을 벌 수 있다. 또한 특별한 재능이 없어도, 공부하면 누구나 수익을 낼 수 있는 ‘가장 공정한’ 분야이기도 하다.
10년 후의 내 모습이 그려지지 않는 당신이라면, 이 책을 추천한다!