알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략 - 취득세 보유세 양도소득세 증여세 상속세까지

부동산을 매수하고, 소유하고, 매도하는 모든 과정에 세금이 따라온다!
세금 폭탄을 피하고 세후 수익을 높이기 위해
무주택자와 다주택자 모두가 알아야 할 부동산 절세 노하우

저자는 국세청에서 재산 관련 업무를 처리했던 시절부터 세무세론회계 대표로서 세무 상담을 해온 지금까지 많은 사람에게 절세의 길을 알려주었다. 그리고 상담을 받은 대다수의 사람이 절세 계획을 세우는 데 꼭 필요한 주택 수 계산, 자산 규모, 부동산 처분 계획 등의 기본적인 세금 지식이 없다는 사실을 알게 되었다. 다양한 매체로부터 잘못된 세금 정보가 쏟아지는 현실 속에서 올바른 세금 지식을 전할 필요성을 느낀 저자는 이 책을 쓸 수밖에 없었다.
‘돈 많은 자산가만 부동산 절세 방법을 알면 된다’라고 생각하는 사람이 많다. 그러나 부동산을 투자하는 모든 과정에 세금이 필연적으로 따라붙는다. 이에 저자는 부동산 세금의 전부라고 할 수 있는 ‘취득세’ ‘보유세’ ‘양도소득세’ ‘증여세’ ‘상속세’의 기초 개념 정리와 절세 포인트를 압축해 담아냈다. 추가로 저자가 직접 세무 상담을 진행했던 사례와 사람들이 자주 하는 실수로 추가 과세 판례를 받았던 사례도 담아내 간접적으로 절세 전략을 경험할 수 있다.
2023년 통계청 자료에 의하면 대한민국 노후 자산의 약 80%를 부동산이 차지하고 있다. 자산의 극대화는 소유한 자산을 지킬 수 있을 때 실현할 수 있다. 그리고 이 책은 새어나가는 돈을 최소화하는 방법을 친절히 설명하는 교과서다. 경제적 자유를 꿈꾸는 사람이라면 이 책을 정독해 부동산이라는 자산을 손실 없이 지킬 수 있는 방법을 알아두기를 바란다.

[목 차]

프롤로그 - 이제껏 당신이 알고 있던 부동산 세금은 틀렸다


1장 진실이라 믿는 ‘세금 상식’이 당신을 가난에 빠뜨리고 있다

집 한 채도 없는데 세금을 왜 알아야 하죠?
우리가 세금 내기를 꺼리는 이유
세금 폭탄은 서민, 중산층에게 더 위험하다
대한민국 부동산 세금이 복잡하게 꼬인 이유
상승장과 하락장에서 달라지는 부동산 세금 공식
왜 부동산 살 때 처분 계획을 염두에 두지 않는 걸까?
진짜 중요한 것은 세후 수익
증여세와 상속세는 부자 세금이라는 착각

2장 - 예상하지 못한 손실로 뒤통수를 치는 부동산 취득세와 보유세
부동산 세금의 시작, 취득세
자금조달계획서가 세무조사의 강력한 방아쇠인 이유
가족끼리 차용증을 꼭 써야 할까요?
국세청은 다 알고 있다 - PCI 시스템
전 국세청 직원이 알려주는 자금출처조사의 모든 것
6월 1일에 모든 것이 결정된다
재산세, 제대로 알고 있나요? - 주택재산세
재산세, 제대로 알고 있나요? - 토지·건축물 재산세
영원히 식지 않을 뜨거운 감자 - 종합부동산세
보유세의 끝판왕, 종합부동산세 절세 방법

3장 - ‘세금 폭탄’과 ‘절세', 결정적 차이는 양도소득세에서 나온다
어렵지 않은 양도세 계산구조 핵심 정리
1주택자는 무조건 받아야 할 양도세 비과세
비과세 핵심 키워드 - 1세대 개념 정리
비과세 핵심 키워드 - 1주택 개념 정리
다른 집으로 갈아탈까? - 일시적 2주택
우리 결혼해도 될까요? - 혼인으로 인한 1세대 2주택
아버지, 어머니 이제 제가 모실게요 ？ 동거봉양 2주택
집 한 채를 상속받았습니다 - 상속 2주택
조합원 입주권과 분양권은 똑같은 것 아닌가요?

4장 - ‘부자 세금’의 탈을 쓴 증여와 상속이 당신의 돈을 노린다
증여와 상속은 무엇이 다를까?
증여,상속할 때 두 가지 모르면 세금 폭탄 맞는다
증여세와 상속세 계산방법 제대로 이해하기
증여세와 상속세 중 더 절세에 유리한 것은?
사망하기 전 2년이 중요하다 - 추정상속재산
증여세를 대신 내주면 벌어지는 일
세금 없이 자녀에게 5억 원을 주는 방법
증여하면 효도 못 받는다? 이젠 사전증여해야 대접받습니다
내 빚도 같이 가져가라! 부담부증여로 절세하기
결혼하면 3억 원까지 증여세 0원?
증여세 없이 10억 원 가치의 집을 물려주는 방법이 있다?
증여세, 상속세에 관한 흔한 오해 10가지

에필로그 - 정보의 홍수 속에서 본인만의 확고한 기준을 가져야 할 때!
부록

[본 문]

부동산을 살 때는 취득세, 보유할 때는 재산세, 팔 때는 양도소득세, 물려줄 때는 증여세, 심지어 죽은 후에는 상속세라는 세금이 따라다닙니다. 우리가 발밑에 있는 그림자를 떼어놓을 수 없는 것처럼 부동산 거래에 그림자처럼 반드시 따라붙는 것이 세금입니다.(16~17쪽)

취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등 세목과 세율에 따라 그리고 세법은 동일하더라도 부동산 경기가 활황인지, 불황인지에 따라 부동산 세금이 달라진다는 것입니다. 부동산을 매매하고 물려주는 것은 시기에 따라 절세 전략과 대응 방법이 달라질 수 있다는 것을 꼭 기억하기를 바랍니다. (48쪽)

국세청은 대한민국 국가기관 중에서 엄청난 양의 정보를 소유하고 있는 기관입니다. 돈과 관련된 정보는 거의 국세청에서 소유하고 있다고 해도 과언이 아니지요. 간혹 ‘매출신고를 사실 그대로 하면 바보다.’ 등의 생각을 가진 분들이 있습니다. 이런 잘못된 생각으로 인해 나중에 세금 폭탄으로 한꺼번에 부메랑처럼 돌아올 수 있다는 사실 역시 간과해서는 안 됩니다. (88~90쪽)

원래 살고 있던 집을 먼저 팔고 다시 주택을 취득하는 경우 비과세 적용에 문제가 없겠지만 동시에 2주택을 보유하는 기간이 생긴다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이런 경우 비과세 핵심 키워드라고 설명드렸던 ‘1주택’ 요건과 정면으로 충돌하게 됩니다. 비과세 규정 취지에서도 언급했듯이 부동산 구매가 투기 목적이 아닌 것으로 볼 때 세금이 부과되지 않습니다. (162쪽)

국세청에서 근무할 당시 수천 건 이상의 증여세와 상속세 신고서를 처리하면서 안타까웠던 점이 있었습니다. 공통적으로 두 가지를 제대로 알지 못해 세금 폭탄을 맞는 경우가 많았습니다. 바로 ‘재산평가에 대한 오류’와 ‘10년간의 증여재산 합산’에 대한 것입니다. 재산평가방법과 10년간 받은 증여재산가액을 확실히 알아두는 것만으로도 억울한 세금을 피하는 데 도움이 됩니다. (199~201쪽)

부담부증여는 양도세가 비과세되어 없거나 양도차익이 작아 양도세가 적을 때 가장 효과적입니다. 과세표준 30억 원이 넘어가면 50%의 증여 및 상속세율을 적용받는데, 이때 사전증여를 하고 증여재산가액을 낮추어 증여세 누진세율을 줄이는 방법으로 부담부증여를 활용하기도 합니다. (250쪽)

자녀의 유학비, 교육비 명목으로 자녀에게 이체를 해주었는데 사회 통념상 교육비라고 하기에 그 금액이 지나치게 많거나, 자녀가 해당 비용으로 사치품을 구입하거나 호화생활을 영위했다면 비과세가 될 수 없습니다. 또한 자녀의 교육비 명목으로 이체를 했는데, 자녀가 그 돈의 일부를 모아 부동산이나 주식 등 자산을 모으는 경우도 당연히 비과세 대상이 아니라는 것을 알아두기를 바랍니다. (269쪽)