경매 공매 최고의 수업 - 부동산으로 돈 버는 질문 100가지

왕초보도 쉽게 따라 하는 경매·공매 초수익 비법
“돈이 부족해도 누구에게나 대박의 기회는 있다!”

기본 개념부터 실패 없는 투자 노하우까지
부동산 경매·공매로 돈 버는 질문 100가지

베스트셀러 《증여 상속 최고의 수업》에 이은 두 번째 시리즈

경매·공매는 돈이 부족해도 누구나 대박의 기회를 얻을 수 있는 부동산 투자 방법이다. 최근 노후 대비나 재테크 수단, 그리고 저렴한 가격으로 내 집 마련을 하려는 사람들에게 경매·공매가 관심을 끌고 있다.

부동산 경매, 뭐부터 시작해야 할까? 초보자를 위해 30년 넘게 부동산 분야에서 경험을 쌓은 고수 3인이 나섰다. 이 책은 경매를 비롯해 절차가 유사한 공매까지, 초보자들이 가장 궁금해하며 꼭 알아야 하는 내용을 100문 100답 형식으로 이해하기 쉽게 풀어 쓴 입문서다. 경매·공매 기본 개념은 물론이고 저자들의 풍부한 경험에서 나온 투자 노하우까지 아낌없이 담았다. 경매는 정해진 절차와 원칙에 따라 순차적으로 문제를 풀어나가야 하므로 기본기를 쌓는 것이 무엇보다 중요하다. 이 책은 탄탄한 기본기를 쌓는 데 도움을 줄 뿐만 아니라 복잡한 경매·공매 절차를 한눈에 바라보고 이해할 수 있도록 구성했다. 또한 차례를 보고 궁금한 내용만 손쉽게 찾아볼 수 있다. 초보자들의 가려운 곳을 찾아 시원하게 긁어주듯이 필수 경매·공매 용어 해설부터 기본 개념, 현장에서 바로 써먹을 수 있는 유용한 팁까지 쉽고 명쾌하게 알려준다.

[목 차]

 

1장 경매·공매, 이것부터 알고 시작하자

001 왜 경매·공매를 시작해야 할까?

002 경매·공매 부동산이 주목받는 이유는?

003 경매·공매 부동산은 얼마나 싸게 살 수 있을까?

004 경매·공매는 어렵다던데, 얼마나 공부해야 할까?

005 경매 부동산의 집주인은 억울한 사람일까?

006 경매·공매 부동산 투자를 하려면 종잣돈이 얼마나 필요할까?

007 경매·공매 부동산 투자 시 필요한 습관이 있다면?

008 경매·공매 부동산 투자에 실패하지 않으려면?

009 경매·공매 부동산에 투자하기 좋은 시기는?

010 경매·공매의 진행 절차와 필요한 서류는?

011 경매와 공매의 차이점은?

012 경매에서 강제경매와 임의경매란?

013 한 물건이 동시에 경매와 공매로 진행될 수 있을까?

014 경매·공매가 진행 도중 취소될 수도 있을까?

015 경매 법정에는 입찰할 사람만 들어갈 수 있을까?

016 경매·공매 부동산의 투자 포인트는?

017 경매·공매 부동산 투자 시 실수를 줄이려면?

018 경매·공매로 살 수 있는 부동산의 종류는?

 

2장 경매·공매 부동산 고르는 비법

019 경매·공매 부동산은 어디서 찾을까?

020 경매·공매 부동산은 상태가 안 좋다?

021 경매·공매에서 반값 낙찰도 가능할까?

022 경매·공매 부동산의 감정가와 시세는 다를까?

023 부동산 시세를 파악하는 노하우가 있다면?

024 투자 목적에 맞는 경매·공매 부동산을 고르는 비결은?

025 낡은 경매·공매 부동산을 골라 리모델링하는 게 유행이다?

026 현장에서 돈 되는 부동산을 찾는 비결은?

027 경매·공매 부동산에 ‘제시 외 건물’이 있다면?

028 경매·공매 부동산의 매각물건명세서 확인은 기본이다?

029 경매·공매 부동산의 감정서를 왜 확인해야 할까?

030 경매·공매 부동산의 현황조사서가 중요한 이유는?

031 현황조사서와 권리 신고 내역이 서로 다르다면?

 

3장 경매·공매 낙찰률을 높이는 입찰의 기술

032 경매·공매 입찰은 아무나 할 수 없다?

033 경매에 입찰하려면 어느 법원에 가야 할까?

034 경매·공매의 입찰 절차는?

035 경매·공매 부동산은 가장 높은 가격을 써낸 사람이 가져갈까?

036 입찰 가격은 어떻게 정할까?

037 입찰보증금은 얼마나 내야 할까?

038 부부가 함께 입찰(공동 입찰)할 수 있을까?

039 타인이 대리로 입찰할 수 있을까?

040 입찰 시 주의해야 할 점은?

041 최초매각가격과 최저매각가격의 차이점은?

042 유찰이 잦은 물건에 입찰해도 될까?

043 신중히 입찰해야 할 경매·공매 부동산은?

044 입찰표는 어떻게 작성할까?

045 입찰 서류 작성 시 유의해야 할 점은?

046 입찰표가 무효가 될 수도 있을까?

047 시장 흐름에 맞는 입찰 전략이 있다면?

048 경매·공매 입찰을 미리 체험할 수 있을까?

 

4장 경매·공매 투자의 성공은 권리분석이 좌우한다

049 권리분석이 중요한 이유는?

050 권리분석은 어떻게 할까?

051 권리분석을 잘 하려면?

052 권리분석 시 말소기준권리부터 찾아라?

053 권리분석 시 등기부에서 확인해야 할 사항은?

054 소유권이전가등기가 기재된 부동산에 입찰해도 될까?

055 가압류가 설정돼 있다면?

056 이해관계인은 누구를 말할까?

057 가처분등기가 설정돼 있다면?

058 전세권이 설정된 부동산의 권리분석은 어떻게 할까?

059 지상권이 설정된 부동산의 권리분석은 어떻게 할까?

060 법정지상권이 기재된 부동산은 위험할까?

061 유치권이 기재된 부동산은 왜 특수물건일까?

062 유치권이 자주 발생하는 이유는?

063 ‘대지권 미등기’와 ‘대지권 없음’은 서로 다른 것일까?

064 토지의 별도등기가 있는 부동산은 어떨까?

065 ‘제시 외 건물 포함’과 ‘조사된 임차 내용 없음’은 무슨 의미일까?

066 임대차보호법은 낙찰자에게 불리할까?

067 임차인 권리분석은 왜 중요할까?

068 주택과 상가 임대차보호법의 차이점은?

 

5장 낙찰되면 끝? 명도해야 진짜 끝이다

069 낙찰 이후 가장 먼저 해야 할 일은?

070 낙찰 이후 잔금 납부 전에 확인해야 할 사항은?

071 낙찰 이후 매각 대금은 어떻게 납부할까?

072 경매의 인도명령 제도는 무엇일까?

073 빠르고 쉬운 명도 전략이 있다면?

074 초보자가 명도하기 쉬운 물건이 있을까?

075 명도가 어려운 물건에는 어떤 것들이 있을까?

076 경매·공매의 숨은 비용이 있다면?

077 경매·공매 부동산을 사고팔 때 내는 세금은?

078 경락잔금대출 제도란?

079 경매·공매 부동산을 ‘세입자 끼고’ 낙찰받아도 될까?

080 임차인이 직접 낙찰받는 방법도 있을까?

081 임차인은 우선 낙찰받을 권리가 있다?

082 경매·공매 부동산에 거주 중인 임차인의 대처법은?

 

6장 돈 되는 수익형 부동산이 대세다

083 왜 수익형 부동산에 투자해야 할까?

084 임대 수익형 부동산이 대세인 이유는?

085 수익형 부동산의 수익률은 어느 정도면 적당할까?

086 수익형 부동산 입찰 시 주의해야 할 점은?

087 고수익을 얻을 수 있는 부동산은 어떻게 고를까?

088 요즘 뜨고 있는 오피스텔 경매는 어떨까?

089 수익성 좋은 다가구주택 경매는 어떨까?

090 왜 상가 투자는 어렵다고 하는 걸까?

091 상가를 낙찰받아 명도하고 임대한 사례가 있을까?

092 낙찰받은 상가를 빨리 매도하는 비결은?

093 상가주택은 주거와 임대 수익을 동시에 얻을 수 있다?

094 수익형 토지 입찰 시 주의해야 할 점은?

095 재건축 아파트에 입찰해도 괜찮을까?

096 재개발 부동산에 입찰해도 괜찮을까?

097 경매·공매로 내 집 마련이 가능할까?

098 공장을 낙찰받으면 큰돈을 벌 수 있다?

099 수익형 부동산 경매·공매의 함정은?

100 수익형 부동산 투자 시 절세 방법은?

 

부록 1_ 필수 경매용어 해설

부록 2_ 필수 경매서류 양식

 

[본 문]

 

경매·공매 시장을 보면 부동산 시장의 현황을 읽을 수 있다. 즉, 경매 물건이 늘어나면 부동산 시장 경기가 안 좋다는 것을 의미한다. 빚을 얻어 장만했던 부동산들의 강제 매각이 늘고 있다는 것은 서민들의 가계 대출과 은행의 부실채권이 늘고 있다는 의미다. 경매 물건이 늘어나고 낙찰가율이 떨어지면 앞으로 부동산 가격이 더 떨어질 수 있으므로 경매를 통해 부동산을 싼값에 살 여지가 높다고 보면 된다.

- 001 왜 경매·공매를 시작해야 할까?(15p)

 

최소 3곳 이상의 부동산 중개사무소를 방문해 정확한 매매와 임대 가격 등 시세를 파악하는 것도 중요하다. 특히 수익형 부동산은 임대 시세를 정확히 산출해야 한다. 아무리 괜찮은 상권 내 신축 건물이라도 평균 임대 가격이 낮으면 수익률과 환금성이 떨어진다. 신규 분양 후 1년이 지나면 분양 가격보다 낮은 가격으로 거래되는 사례도 있다. 적정 매매 가격은 투자금 대비 임대 수익을 산정해 수익률이 5~8% 내외면 적당하다고 할 수 있다. 특히 수익형 부동산에 잘못 투자하면 임대가 되지 않아 장기 공실로 남을 위험이 있다. 해당 부동산이 있는 주변 상권의 공실률을 확인하고 매매 가격 대비 임대 가격 수준을 알아내 보수적인 금액으로 입찰해야 한다. 자칫 고가에 낙찰받으면 임대 수익률이 뚝 떨어지게 된다.

- 017 경매·공매 부동산 투자 시 실수를 줄이려면?(65p)

 

경매·공매 부동산을 싸게 낙찰받은 후 리모델링으로 수익을 올리려면 투자 대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용도가 크고 적은 비용으로 리모델링해 원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역 여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실을 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하는 사업도 고려해볼 만하다. 자금 부담이 큰 대형 상가는 점포 면적을 적당한 크기로 잘라 소자본 창업자에게 임대하면 좋고, 값이 싼 허름한 목욕탕도 입지 여건이나 수요에 맞춰 사무실이나 전문 상가 등의 업무 또는 상업 시설로 리모델링하면 꽤 괜찮은 수익을 얻을 수 있다. 상업용 건물로 바꾸려면 지역 상권이 어느 정도 무르익을 조짐을 보이거나 상권 변화가 예상되는 곳을 고르는 것이 중요하다. 상권 분석을 철저히 하여 향후 성장 가능한 상권 내 물건에 주목해야 한다.

- 025 낡은 경매·공매 부동산을 골라 리모델링하는 게 유행이다?(94p)

 

경매에 입찰하기 위해서는 본인이 참석하는 것이 원칙이지만, 예를 들어 부부가 공동으로 입찰하는데 둘 중 1명이 당일 경매에 참여하지 못하면 대리 입찰도 가능하다. 참여하지 못하는 사람의 ‘인감증명서’와 인감도장이 날인된 ‘위임장’을 첨부해 나머지 1명이 대리 입찰하면 된다. 공매의 경우 ‘온비드(www.onbid.co.kr)’ 사이트에서 공동 입찰을 할 수 있다. 입찰서 작성 시 공동 입찰자를 등록하고 지분을 입력하면 되는데, 공동 입찰하는 사람 모두 사이트에 회원 가입을 하고 본인 인증 절차를 거쳐야 한다.

- 038 부부가 함께 입찰(공동 입찰)할 수 있을까?(132p)

 

특히 주택 임차인의 대항력이란 2년 거주 권리와 보증금 반환 권리를 말하며, 임차인이 대항력을 가지려면 주택 점유와 전입신고라는 2가지 대항 요건을 갖춰야 한다. 대항력을 취득하는 기준은 전입신고한 다음 날 0시다. 임차인이 말소기준권리보다 대항력을 먼저 취득했다면 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하고, 말소기준권리보다 후순위라면 임차인의 보증금을 인수하지 않는다. 이럴 때 임차인은 본인의 보증금을 돌려받기 위해 배당 신청을 할 수 있으므로 임차인의 배당 신청 여부를 확인해야 한다. 배당 신청을 한 임차인이라면 우선변제권이 있는 임차인이다. 이때 임차인의 우선변제권 취득일 파악이 중요한데, 임차인이 대항력을 취득한 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날이 기준이다.

- 067 임차인 권리분석은 왜 중요할까?(211p)

 

대출이 가능한지 아닌지는 입찰 전에 미리 확인하는 게 좋다. 경매·공매 부동산에 대한 자료를 가지고 은행을 방문해 경락잔금대출을 받고 싶다고 말하면 신용도에 따라 어느 정도 대출이 가능한지 알려준다. 주거래 은행 외에도 경락잔금대출을 전문적으로 다루는 금융사를 방문해 상담을 받아도 된다. 은행은 낙찰자에게 ‘주민등록등본’, ‘영수증’, ‘대금지급기한통지서’, ‘인감증명서’ 등 필요 서류를 요구한다. 잔금 납부일 전까지 은행에 대출 금액을 제외한 나머지 금액을 송금하면 낙찰자가 할 일은 다한 것이다. 은행은 담당 법무사를 통해 잔금 납부와 저당권 설정, 소유권 이전을 위한 등기 작업을 완료한다.

- 078 경락잔금대출 제도란?(252p)