[목 차]
Intro 서울과 경기 지역 부동산에 왜 주목해야 하는가?
Ⅰ. 부동산 투자의 기본 메커니즘
1. 수요와 공급의 메커니즘
2. 타이밍의 메커니즘
3. 부동산 가격의 메커니즘
4. 상대적 비교의 메커니즘
Ⅱ. 유망 지역 발굴의 기본 원칙
1. 교통망 분석
2. 일자리 분석
3. 인구 증감률 분석
4. 학군 분석
5. 상업 및 주변 인프라 분석
6. 자연환경 프리미엄 분석
7. 재개발 및 재건축 정비사업
Ⅲ. 서울 지역 황금 입지 TOP 6
강동구: 9호선 황금 노선의 연장 호재에 주목하자!
금천구: 교통망과 일자리, 두 마리 토끼를 잡는다!
도봉구: 창동의 드라마틱한 변화가 어떠할지 기대해보자!
동대문구: 강북 교통의 중심, 청량리역이 천지개벽한다!
영등포구: 여의도 재건축으로 서울의 스카이라인이 바뀐다!
은평구: GTX-A와 서울혁신파크가 금평구를 만든다!
Ⅳ. 경기 지역 황금 입지 TOP 6
성남시: 제2의 강남구로 거듭나는 성남의 발전을 기대해보자!
고양시: 1기 신도시 재건축의 중심, 일산을 기대한다!
용인시: 800조 원이 투자되는 용인의 발전을 주목하자!
수원시: 광교를 중심으로 수원이 다시 새롭게 태어난다!
화성시: GTX-A 개통과 함께 동탄이 다시 기지개를 편다!
평택시: 삼성특별시가 되어가는 평택의 발전을 기대해보자!
Outro 미래의 변화가 큰 지역을 선점해야 한다
[본 문]
2024년부터 2028년까지 전국에 공급되는 물량은 약 60만 세대입니다. 그중 서울이 6.7퍼센트, 경기가 30.6퍼센트로 서울과 경기는 전체 공급 물량의 37.3퍼센트를 차지하고 있습니다. 8.8퍼센트를 차지하고 있는 인천을 포함한 수도권으로 계산하면 46.1퍼센트로 전체 공급 물량의 거의 절반에 가까운 물량이 수도권에 집중되고 있습니다.
이렇듯 앞으로도 지방 인구 감소와 수도권 인프라 집중이 계속될 것으로 예상되기 때문에 서울과 경기로 사람과 자본이 모일 것입니다. 하지만 서울과 경기는 적정 수요 대비 턱없이 부족한 공급량을 보이고 있기 때문에 신축 아파트의 가치는 더 높아지고, 노후도가 충족된 재건축 아파트와 아파트로 새롭게 변모할 재개발 정비사업은 시간이 지나면서 더 가치를 얻게 될 수밖에 없는 것이 서울과 경기 지역의 장기적인 흐름입니다.
_Intro 서울과 경기 지역 부동산에 왜 주목해야 하는가?
부동산의 입지와 가격의 서열은 좀처럼 바뀌지 않습니다. 마곡업무지구와 같이 대규모 택지개발사업을 통해 신규 일자리가 엄청나게 창출되거나, 흑석뉴타운처럼 재개발 정비사업과 황금노선인 9호선이 개통되면서 과거에 비해 큰 변화를 겪지 않는 한 지역별, 구별, 동별, 아파트별 시세는 과학과 같이 비슷한 추이로 상승하는 모습을 보입니다.
상승장에서 가장 빠르게 시세가 오르는 곳은 대표적으로 강남 2구(강남구, 서초구)입니다. 이러한 대장 지역의 가격이 올라가면 그 옆에 위치한 송파구의 가격이 올라가게 되고, 이는 마용성(마포구, 용산구, 성동구)의 가격 상승을 불러옵니다. 그리고 나머지 지역까지 영향을 미치게 됩니다. 이렇듯 부동산 시세에 따라 지역별, 동별, 아파트별 갭 메우기 현상이 벌어지기 때문에 시세를 이끄는 지역과 대장 아파트의 가격 변화 추이를 항상 관심 있게 지켜봐야 합니다.
_Ⅰ. 부동산 투자의 기본 메커니즘
교통 호재가 있다고 해서 무조건 부동산 가격이 상승하는 것은 아닙니다. 보통 3번 정도의 상승 타이밍이 있는데, 이 또한 전제가 되어야 할 것이 부동산 시장이 상승장 분위기여야 한다는 것입니다.
첫 번째 타이밍은 개통이 발표되는 시기입니다. 공사까지는 최소 5년에서 10년의 시간이 걸릴 수도 있지만 개통을 하겠다는 발표가 기대감을 증폭시키기 때문에 가격이 오를 수 있습니다. 대표적으로 GTX-C 노선의 발표로 16억 원을 뛰어넘는 신고가를 배출한 인덕원 인근이 있습니다.
두 번째 타이밍을 착공을 시작한 시점으로 시장의 분위기가 좋으면 가격 상승으로 이어집니다. 하지만 지금은 아직 상승장의 분위기가 아니기 때문에 GTX-B 노선이 착공을 시작했다는 소식에도 시장은 별다른 반응을 보이지 않았습니다.
_Ⅱ. 유망 지역 발굴의 기본 원칙
e편한세상독산더타워는 독산동에 위치한 주상복합 아파트로써 신고가 대비 최근 하락장에서 가장 많이 시세가 조정된 아파트입니다. 하지만 금천구에서 가장 최근에 신축된 아파트에 포함되고 1호선 독산역이 600미터 정도로 가까우면서 주변 초등학교와 중학교가 도보권 내에 위치한다는 장점이 있습니다. 또한 신안산선의 신독산역 개통의 수혜를 받을 단지이기 때문에 지금 시점에서 주목할 필요가 있는 아파트입니다.
신안산선 개통으로 신독산역과 시흥사거리역이 생김에 따라 역사 인근에 있는 아파트 단지들이 수혜를 받을 가능성이 큽니다. 기존에는 1호선뿐이었는데 신안산선의 개통으로 여의도까지 환승없이 한번에 출퇴근이 가능해짐으로써 해당 단지들을 주목할 필요가 있습니다.
_Ⅲ. 서울 지역 황금 입지 TOP 6 : 금천구
이문휘경뉴타운은 동대문구 이문동과 휘경동 일대에서 추진 중인 대규모 뉴타운 재개발 사업으로 총 15,000세대 규모로 조성될 예정입니다. 이 지역은 이문1동과 휘경1동에 걸쳐 있으며 1호선 회기역, 외대앞역, 신이문역 일대를 중심으로 우수한 교통 인프라를 자랑합니다. 청량리역에서 GTX-B, C 노선도 예정되어 있어 서울 주요 업무지구로의 이동이 수월합니다.
휘경 1구역, 휘경 2구역은 이미 입주가 완료되었으며, 휘경 3구역과 이문동 일대 개발이 이어지고 있습니다. 이문 4구역은 마지막 주자로 사업시행계획 인가를 받아 프리미엄 주거타운으로의 기대를 모으고 있습니다.
동대문구의 연간 적정 입주 물량은 1,708세대지만, 2025년에는 래미안라그란데, 휘경자이디센시아, 이문아이파크자이가 한꺼번에 9,000여 세대 규모로 입주하게 됩니다. 따라서 당분간은 전세 시세에 큰 영향을 미쳐서 매매가가 상승하기엔 쉽지 않은 구조입니다.
_Ⅲ. 서울 지역 황금 입지 TOP 6 : 동대문구
미래 가치가 상승할 지역을 선점하고, 최적의 타이밍에 투자한다!!
부동산 투자 메커니즘과 유망 지역 발굴 원칙의 노하우!!
부동산 투자의 원칙은 사실 간단하다. 미래 가치가 상승할 지역을 선점하고, 최적의 타이밍에 투자하면 되는 것이다. 하지만 이 간단한 투자의 원칙을 실현하기 위해서는 부동산 공부와 수많은 임장, 그리고 실제 투자의 경험이 필요하다.
이 책 《서울·경기 입지 분석 TOP 12》는 이러한 부동산 투자의 기본 원칙을 실현하는 데 필요한 모든 것을 담고 있다. 이 책의 저자는 서울 25개 구, 경기 28개 시, 인천 8개 구의 모든 대장 아파트와 주요 재개발·재건축 지구 등 총 140여 개 지역을 직접 방문하여 쌓은 경험을 바탕으로 부동산 투자의 노하우를 전달한다. 저자는 아파트, 재개발, 상가, 오피스텔, 법인 투자, 공간 대여업 등 다양한 포트폴리오를 보유한 실전 투자자로서, 이 모든 경험을 통해 부동산 투자의 기본 메커니즘과 유망 지역 발굴의 기본 원칙을 기본으로 하는 자신만의 입지 분석 노하우를 자세하게 알려준다.
서울 지역 황금 입지 TOP 6
경기 지역 황금 입지 TOP 6
《서울·경기 입지 분석 TOP 12》는 저자가 터득한 입지 분석 노하우를 통해 서울과 경기 지역에서 미래 가치가 가장 높은 황급 입지 TOP 12를 선정하고, 각 지역의 교통망 계획과 각종 호재 분석을 통해 최고의 투자처를 추천하고 있다.
서울 지역에서 저자가 추천하는 황금 입지 TOP 6는 강동구, 금천구, 도봉구, 동대문구, 영등포구, 은평구이며, 경기 지역에서 저자가 추천하는 황금 입지 TOP 6는 성남시, 고양시, 용인시, 수원시, 화성시, 평택시이다.
이들 지역은 왜 다른 지역보다 미래 가치가 더 높다고 평가받았을까? 저자는 서울 25개 구, 경기 28개 시 중에서 이들 지역을 꼽은 이유를 교통망 계획과 각종 개발 호재를 통해 상세히 분석한다. 또한 이들 지역에서 주목해야 할 아파트 단지들을 추천하며, 독자들이 보다 구체적인 투자 전략을 세울 수 있도록 돕고 있다.