부동산 계약서의 기술 - 공인중개사 실무경험 노하우

나는 일 욕심이 많은 사람이다. 내 일에서 다른 사람에게 지는 것을 싫어한다. 특히, 공인중개사로서 꼭 알아야 하는 내용을 명확하게 알고 일을 하고 싶다. 그래서 하나씩 공부하고 근거를 찾다 보니, 책까지 쓰게 되었다. 이 책 시리즈 1권, 「부동산 창업의 기술」에서는 나의 중개업 경험을 이야기했다. 창업결심, 창업준비, 업무개시, 폭풍 성장 단계, 방구대장 비법으로 단계를 나누어 설명하였다. 1권에서 다루지 못한 성장 단계의 공인중개사가 갖추어야 할 기술을 이번 2권으로 완성시켰다. 2권 「부동산 계약서의 기술」에서는 실무에서 필요한 지식과 그 지식의 근거와 출처가 어디인지 명확하게 하는 과정을 중점으로 기술하였다. 이 책은 계약업무에 있어서, 업무의 명확한 근거가 되어줄 책이다. 부동산중개업에 관심이 있는 분이라면 꼭 읽어보시라. 차원이 다른 지식 기반을 만들어줄 것이다.

[목 차]

머리말

제1장. 계약의 기초와 가계약

01. 계약 자유의 원칙, 완벽한 계약의 기초

02. 가계약은 계약이다

03. 완벽한 가계약서

04. 계약당사자의 자격

05. 신분증 사본 제공, 사기의 공범

06. 서명, 날인, 지장(무인), 인감증명

07. 법인과 대리인

08. 외국인

09. 위변조 방지, 수정, 간인, 계인

10. 확인설명서 먼저? 계약서 먼저?

11. 보증금의 보호

제2장. 확인설명서

01. 확인설명서의 근거자료

02. 건축물 도면의 요청

03. 기본 확인사항

04. 임대차확인사항

05. 토지에 관한 사항

06. 입지조건과 도로와의 관계

07. 관리비에 관한 사항

08. 비선호시설과 거래예정금액 등

09. 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율

10. 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항

11. 시설물, 벽면, 바닥면, 도배, 환경조건

12. 현장 안내자와 중개보수

13. 확인설명서의 완성

제3장. 계약서

01. 부동산의 표시

02. 목적 및 거래대금

03. 존속 기간, 초일산입

04. 용도변경 및 전대

05. 계약의 해지

06. 계약의 종료와 원상회복

07. 계약의 해제, 해약금, 계약금

08. 채무불이행과 손해배상

09. 소유권이전 등 동시이행

10. 제한물건 등의 소멸, 지방세 등

11. 중개와 관련된 내용

제4장. 특약의 정밀 기술

01. 특약을 우선 적용한다

02. 임대차 목적물의 사용 용도

03. 오피스텔 전입 금지조항

04. 단기임대차

05. 렌트프리 특약

06. 중도금 이후 인테리어 착수조항

07. 반려동물

08. 상당한 보상 및 보상의 약정

09. 단전 ‧ 단수 특약

10. 조세전가 특약

11. 기업에서 사용하는 특약

[부록]

01. 헷갈리는 용어

02. 용도지역, 용도지구, 용도구역

03. 지가, 주택가, 건물가의 공시

04. 간이과세자의 부가가치세

맺음말

[본 문]

“공인중개사 역시 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다. 공인중개사가 왜 등기권리증을 확인하지 않느냐고 기자가 질문을 던졌다. 당연히 임대차 계약에 등기권리증을 가지고 오는 임대인은 없다고 공인중개사는 항변했다. 실제, 등기권리증은 등기사항 증명서에 한 장의 등기필 정보를 덧붙인 것이다. 주민등록증을 위조하는데, 등기필 정보의 위조 역시 너무나 쉽다. A4 한 장 깔끔하게 출력해서 법원 스티커 만들어서 붙이면 끝이다.”

“실무적으로 대리인이 참가하는 부동산계약의 경우 실제의 본인과 사전면담, 신분 및 의사 확인, 계약 당시의 전화, 화상통화 확인 등의 수단을 갖추고 계약의 참가자로서 대리인을 보내는 경우가 많다. 즉, 본인이 같은 공간에 참석하지 못하였지만, 사전의 의사표시와 정보통신매체를 통한 의사표시를 통해 본인이 직접 의사표시를 완료하고, 서명 또는 날인의 행위만을 위임한 경우가 많다. 이러한 경우에도, 대리권에 대한 기본적인 법적 근거와 효과를 이해하고 계약당사자에게 잘 설명해줄 필요가 있다.”

“다가구주택 쪼개기가 한창이던 시절이었다. 지구단위계획에서 1주택에 5가구까지 허용하였다. 1주택에 5가구를 용적률에 맞춰 건축하면 1가구에 약 20평의 전용면적이 나온다. 당연히 쓰리룸 구조다. 임대인들은 원룸과 투룸으로 쪼개어 임대를 놓는다. 임차인은 쓰리룸을 찾는 사람보다 원룸 또는 투룸을 찾는 사람들이 훨씬 많다. 지구단위계획이 시장의 수요를 전혀 고려하지 못하는 상황인 것이다. 중개사는 어쩔 수 없이 위반건축물임을 충분히 알고도 임대차 계약을 체결할 수밖에 없다. 당연히 확인설명서에 위반 소지를 명시해야 하지만, 그렇지 않은 경우도 많다. 어떻게 적용해야 할지 몰라서, 건축물대장에 “위반”이 안 찍혀 있으니까, 임대인이 싫어해서 등의 여러 가지 이유로 공인중개사의 의무를 위반한다. 위반건축물에 등재되고 확인설명을 제대로 하지 않은 공인중개사만 피해를 본다. 실제로, 계약 해지를 원하는 임차인이 안 구해지고, 중개보수를 부담하기 싫어서 위반건축물에 대해 제보를 하는 경우도 보았다.”

“임차인이 부담해야 하는 원상복구의 비용이 많다. 만약 흡연으로 인해 벽지가 변색되거나 못질, 낙서, 페인트 등에 의한 오염이 발생하였다면, 임차인이 부담해야 한다. 넓은 방을 두 개의 구역으로 나누기 위해 중문을 설치하였다면, 이 또한 원상복구의 범위에 해당한다. 이러한 경우, 사용기능의 개선을 위해 필요하다고 당사자 간에 인정된다면 원상회복 면제특약을 사용하는 것도 좋다. 임대인과 임차인의 합의로 비용상환청구권이나 매수청구권을 포기하는 대신 원상회복 의무를 면제하는 특약을 사용하면 된다. 즉, 임차인이 설치한 중문에 대하여, 임대인은 계약 종료 시 원상회복 의무를 면제하고, 임차인은 매수청구 및 비용상환청구를 하지 않는다라고 명시하면 좋을 것이다. 원상회복의 완료 및 부동산의 반환, 임대차 보증금은 반환은 동시이행 관계이다.”

- 이 책 본문 中에서