실전사례를 통한 소액 경매 투자 비법

진짜 고수의 실전사례로 가득한

소액 경매 투자 가이드북!

 

이 책은 23가지의 실전사례로 이루어진 부동산 투자 가이드북이다. 책의 모든 사례는 부동산 경매‧공매 투자 전문가인 저자가 직접 경험한 투자 사례 중에서도 소액의 투자 물건만을 선별한 것이다. 이는 독자들이 부동산 경매 투자에 조금 더 쉽게 다가갈 수 있기를 바라는 저자의 마음이 담겨 있다.

책의 사례들은 소액의 투자 물건이라는 공통점을 제외하고서는 매우 다양하게 구성되어 있다. 경매와 공매 물건, 그리고 그중에서도 법정지상권 물건, 지분 물건, 선순위가등기가 걸린 물건, 대지권미등기 물건, 유치권 물건 등 다양한 특징을 가진 소액의 투자 물건 사례들을 살펴볼 수 있다. 이를 통해 독자들은 실제 투자 현장에서 어떻게 물건을 낙찰받는지, 임차인을 비롯한 다양한 이해관계자들과 어떤 방식으로 협의와 협상을 진행해야 하는지에 관해 자세한 지식을 얻을 수 있다. 특히 부동산 투자를 직접 경험하지 않고서는 얻을 수 없는 실제 투자에 사용된 수많은 관련 서류와 소장들, 그리고 투자에 관한 여러 가지 팁들은 앞으로 부동산 경매‧공매 투자로 성공을 꿈꾸는 이들에게 소중한 자산이 될 것이다.

[목 차]

 

프롤로그 • 4

 

사례 01 소송 3종 세트를 통한 법정지상권 물건의 매매와 기대수익 실현 • 10

사례 02 빠른 잔금 납부로 경매 취하신청을 막다 • 30

사례 03 낙찰자의 동의 없이 강제경매가 취소되다 • 41

사례 04 공유물분할을 위한 형식적 경매와 상계 신청을 통한 고수익 창출 • 48

           Tip 1. [경매] 잔금 납부를 가장 빠르게 한다면 어떤 날에 가능할까? • 54

사례 05 지분 물건 소액 투자를 통한 빠른 수익 실현 • 55

           Tip 2. 낙찰 후 협의·협상에 진전이 없는 다양한 유형 • 63

           Tip 3. [공매] 잔금 납부를 가장 빠르게 한다면 어떤 날에 가능할까? • 65

사례 06 공유지분권자와의 협의로 3종 특수물건에서 지료 수익 실현 • 67

           Tip 4. 잔금 납부 기한이 지난 후 납부하는 경우 • 73

사례 07 4번의 입찰 끝에 72,000원 곁다리 물건 낙찰 • 75

           Tip 5. 농지취득자격증명의 제출기한은 언제일까? • 84

사례 08 유치권 신고 해결을 통한 임대수익 실현 • 89

사례 09 대지권미등기 및 토지별도등기 물건의 낙찰과 임대수익 실현 • 98

사례 10 지도만 보고 입찰한 교차로 인근 토지로 수익 실현 • 105

사례 11 철길 옆 0.9평 과소토지 입찰과 소 제기를 통한 토지매매 수익 실현 • 110

사례 12 임장이 힘든 임야의 다양한 정보 분석 방법 • 121

           Tip 6. 지분 투자를 통한 수익 창출 방법 • 129

사례 13 묘지만 수십 개, 임야 지분의 공유자 매매를 통한 수익 실현 • 131

사례 14 지분 물건 투자 시 상대방 사망과 상속지분율 변화 추적 방법 • 140

           Tip 7. 판결문 경정 방법 • 152

사례 15 상속 포기 지분 물건 투자 시 상속인 추적 방법 • 154

사례 16 소송 시 관할법원 이송 결정 대응이 중요한 이유 • 163

           Tip 8. 부동산 소유권의 국가 귀속에 대한 국민신문고 답변 • 177

사례 17 낙찰과 동시에 차순위신고인과의 협상을 통해 수익 실현 • 180

사례 18 지방 재건축 대상 상가 낙찰로 세월을 낚다 • 188

사례 19 토지거래허가구역 내 토지 낙찰과 수익 실현의 어려움 • 198

           Tip 9. 셀프등기 시에 국민주택채권 금액을 틀리게 매입한 경우 해결 방법과

                  채권매입을 취소하고 환급받는 방법 • 201

사례 20 주간선도로와 접한 상가 물건 낙찰을 통한 임대수익과 매매차익 창출 • 207

사례 21 화장실 없는 1층 상가 물건을 통한 임대수익 실현 • 221

사례 22 다수 유찰된 상가 물건의 낙찰과 상대방과의 협의 방법 • 227

사례 23 최신 트렌드 입찰, “낙찰만 되면 된다” • 241

부록 01 나의 부동산소유현황을 확인하는 방법 • 246

부록 02 독자분들에게 던지는 질문 • 250

 

추천사 • 254

 

[본 문]

 

▷ 농지법 개정으로 농지 물건에 대한 관심과 입찰 수 및 농지 매매계약이 줄어들고, 가격도 많이 낮아지고 있는 시기이므로 역으로 농지에 관심을 가지는 것도 좋은 전략일 수 있다. 특히 직접 영농을 계획하거나 주말농장이나 텃밭을 원하는 경우 혹은 농지연금을 계획하고, 농업인이 되고자 하는 경우라면 더욱 전략적으로 움직이면 좋다.

-p. 31

 

▷ 모든 물건은 상대방과의 협의와 협상을 가장 우선시해야 한다. 최대한 소송은 진행하지 않고 협의와 협상으로 완료되는 것이 가장 좋고, 특히 상대방과 내가 모두 윈윈(win-win)하면서 마무리 짓는 것이 최상의 결과일 것이다. 하지만 모든 물건이 협의가 된다는 것은 현실적으로 불가능에 가깝다. 낙찰받는 물건의 개수가 많아질수록 협의가 안 되는 물건도 하나둘씩 늘어나고, 결국 협상이 여의치 않으니 소송을 진행할 수밖에 없다. 이번 사례에서 소송을 진행하고 바로 협의에 성공한 것처럼 상대방과의 협상 대화에 진전이 없을 때 소송을 진행해서 소장을 송달받은 상대방이 낙찰자가 요구하는 청구취지와 청구원인의 내용을 시간을 내서 확인하게끔 한다면 진행되지 않았던 협의가 다시 급물살을 탈 가능성이 높다. 이처럼 투자자에게 있어 민사소송을 셀프로 진행하는 능력은 매우 유용하다.

-p. 59

 

▷ 실제 공매 물건 주소지는 거리가 너무 멀어 임장을 가기 힘들었다. 따라서 실제 현황을 통한 가치 분석을 하지 못하기 때문에 최대한 다른 방식으로 특히, 인터넷으로 물건에 대해 다방면으로 분석을 해야 한다. 다음과 같이 여러 인터넷 사이트를 이용해서 임야를 분석하며 알아낸 많은 정보를 토대로, 필요한 정보를 스크리닝하고 더 깊이 분석해서 입찰 여부를 결정해야 한다. 낙찰이 된다는 가정하에 어떠한 정보를 토대로 어떤 방식으로 상대방과 협의를 하고 만약 협의가 안 된다면 다음 진행은 어떻게 할지도 미리 고려해서 최종적으로 입찰 여부를 결정해야 할 것이다.

-p. 122

 

▷ 최신 트렌드 입찰 방법은 감정가격과 시세를 생각하지 않고 일단 낙찰이 되기 위한 높은 입찰(질러서)금액으로 낙찰이 된 다음, 잔금 납부를 하지 않는 조건으로 건물 소유자(상대방 측)와 협의를 하는 방식이다.

 

실제 낙찰을 꼭 받아야 하는 이해관계인과 정확한 시세 대비 입찰가격으로 낙찰받으려는 투자자 입장에서는 많이 불편한 현실이고 법원에서도 경매 매각 진행이 지연되는 등의 여러 문제가 있으므로, 차후 어떻게 변해 가는지를 지켜보는 것도 하나의 공부가 될 것이다.

-p. 244