건물 투자 비밀 노트:개정판 - 스마트한 건물 투자 지침서

부의 창출은 건물을 통해 극대화된다!

건물 투자 성공의 지름길을 안내하는 내비게이션

명실공히 대한민국 대표 재테크 수단은 부동산 투자다. 부동산 시장이 부침도 심하고, 예측하기 어려운 것은 사실이지만, ‘벼락거지’을 면하려면 부동산 투자는 필수로 여겨진다. 이는 재테크를 잘한다는 연예인들도 마찬가지인지 종종 몇십억 원에 건물을 사서, 몇십억 원에 팔고 시세차익 몇억 원을 남겼다는 기사를 접하게 된다. 그런 기사는 보면, 상대적인 박탈감을 느낀다는 댓글이 보인다. 그래서 자조적으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 말을 한다.

이 책은 ‘왜 부자들은 건물을 살까?’라는 질문에서 출발한다. 건물을 사는 사람은 그 건물로 부를 축적하고, 또다시 건물을 산다. 그 사람에게 건물은 부의 창출을 극대화하는 투자 아이템인 것이다. 하지만 대부분의 사람은 건물 투자를 어려워한다. 건물 투자 전문가인 저자 박준연 대표는 건물 투자는 복잡한 세금 문제, 법률 문제, 각종 건축적 문제가 얽혀 있어 아파트에 투자하는 것과는 크게 다르다고 말한다. 그러나 건물 투자가 부의 창출을 극대화하는 것은 사실이므로, 제대로 된 건물 투자 정보와 지식 여부가 ‘빈익빈 부익부’를 초래한다는 결론을 내렸다고 한다. 그것은 이 책을 쓰게 된 이유이기도 하다. 이 책은 더 많은 사람이 건물 투자로 부를 창출하고, ‘묻지 마’ 투자로 손실을 보는 사람들이 없기를 바라는 마음으로 쓴 ‘스마트한 건물 투자 지침서’다. 또한, 건물 투자를 하고 싶어도 방법을 몰라 망설이는 모든 예비 건물주의 필독서다.

[목 차]

프롤로그 ‘왜 부자들은 건물을 살까?’ 5

 

Part 1 왜 건물일까?

01 지금 부동산 투자의 핵심은 절세 20

02 대출 규제라는 강을 손쉽게 건너는 방법 33

[Case Study 1] 월세 1,500만 원 내던 피부과 원장, 100억 원대 건물주 되다! 38

03 레버리지를 두려워할 필요 없다 40

04 건물 투자, 지금이 적기다 45

 

Part 2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것

01 달라진 투자 환경 52

02 아파트처럼 건물 투자를 하면 안 된다 60

03 투자에 성공하려면 정부 정책을 알아야 한다 68

 

Part 3 대한민국 건물주를 만나다

01 왜 강남 사람들만 건물을 살까? 82

02 공부하는 건물주 87

03 흙수저부터 재벌까지, 다양한 투자자 유형 92

[Case Study 2] 맨몸으로 상경한 흙수저 부부의 눈물겨운 분투기 93

[Case Study 3] 100억 원 건물주를 꿈꿨지만, 2년간 헛물켜다 실패 96

[Case Study 4] 시세 80억 원 건물 매입 후 120억 원 건물주로 승승장구 97

[Case Study 5] 네 명이 의기투합했지만, 1년째 회의 중 101

04 영원한 대물림을 위한 건물 부자의 진화 단계 103

 

Part 4 실전 편 1 : 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까?

01 구체적인 투자 계획을 세우자 110

02 연령별로 투자 성향도 달라진다 115

[Case Study 6] 8억 원으로 70억 원 건물 매입한 ‘하이리스크 하이리턴 투자’ 118

03 직업이 다르면 투자 방식도 다르다 121

04 용도와 목적에 맞는 건물은 따로 있다 126

05 예산에 따른 건물 투자법 130

06 언제 갈아탈 것인가? 134

 

Part 5 실전 편 2 : 어떤 건물에 투자해야 할까?

01 입지가 좌우한다 140

02 비슷한 조건, 어떤 건물이 더 비쌀까? 145

03 도로와 교통을 살펴라 149

04 호재의 진짜 의미를 파악하라 154

[Case Study 7] GTX 호재만 믿고 투자했다가 마이너스 수익으로 실패! 158

[Case Study 8] 정확한 개발 정보 확인 후 족집게 투자로 성공! 159

05 유동 인구와 상권을 분석하라 162

06 규제지역에 해당되지 않는 건물은 없다 177

[Case Study 9] 미관지구에 걸린 재개발 상가가 알짜 투자처로 변신! 181

 

Part 6 스페셜 리포트 : 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5

01 강북 최대 중심지로 떠오른 용산 186

02 배산임수의 명당, 한남뉴타운 190

03 한강 변 초고층 랜드마크, 성수 전략정비구역 194

04 교통 호재로 각광받는 천호 & 성내 재정비촉진지구 198

05 안정적 투자 수익 기대되는 구의 & 자양 재정비촉진지구 203

 

Part 7 투자 수익률과 가치 모두 올리기

01 리모델링 가능한 건물을 찾아라 208

[Case Study 10] 리모델링으로 147억 원 건물 가치를 240억 원으로 레벨업하다! 211

[Case Study 11] 신축 vs 리모델링 중 어느 쪽이 유리할까? 214

02 임대 구성만으로 부가가치를 높일 수 있다 216

[Case Study 12] 전문 MD 구성으로 70억 원 건물 가격을 110억 원으로 높이다! 219

03 돈 벌어주는 효자, 주차장 & 옥외 광고 222

[Case Study 13] 배우 K의 강남 주차 건물 투자 성공기 225

04 건축법을 알면 돈이 보인다 228

05 호텔식 서비스로 가치를 높여라 231

06 건물 관리의 모든 것 235

 

Part 8 건물 투자 성공의 지름길

01 매입하는 순간 매도 계획을 세워라 242

02 건물 투자에 성공하려면 좋은 파트너를 만나야 한다 247

 

에필로그 20년 후 부동산 중개업 생존 전략 255

[본 문]

외국에서는 상업용 건물을 ‘부동산 업계의 꽃’이라고 합니다. 부동산 투자와 관련한 모든 노하우의 집결지이자 아무나 쉽게 뛰어들 수 없는 시장이기에 투자에 성공했을 때 맛보는 열매는 엄청나게 크고 매력적입니다. 부동산 투자자의 마지막 종착지가 빌딩인 것은 힘들고 어려운 만큼 투자 수익률이 높기 때문입니다. 하지만 그 열매를 맛보기가 쉽지 않다는 것이 문제입니다. 험난한 일이 곳곳에 도사리고 있지요. 그럴 때 이 책이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

-pp. 10~11

 

회사를 운영하는 수준의 관리가 필요하지만, 많은 투자자가 법인으로 건물을 구매하고 있다. 그만큼 누릴 수 있는 장점이 많기 때문이다. 우선 비용 처리 부분이다. 건물에 들어가는 각종 관리 비용, 수리 비용, 영업 비용 등을 회계 처리할 수 있다. 무엇보다 재산세 등을 비롯한 보유세 등의 부동산 관련 세금이 비용 처리되는데, 이는 곧 절세를 의미한다. 건물 매매 후 투자 손익을 내보면 절세가 수익에서 많은 부분을 차지한다는 사실을 알게 될 것이다.

-p. 30

 

우리나라에서 아파트는 표준화된 정보를 바탕으로 투자가 가능하다. 인터넷 정보 사이트에 아파트 이름만 넣으면 관련 내용이 일목요 연하게 표시되고, 이런 다양한 정보를 바탕으로 시장과 가격을 예측할 수 있다. 같은 층, 같은 평수의 아파트라면 가격에 큰 차이가 나지 않으며, 경우에 따라 아파트를 둘러보지 않고도 구입할 수 있다.

하지만 건물을 구입할 때는 이런 방법이 통하지 않는다. 바로 옆에 붙어 있는 건물임에도 컨디션에 따라 가치가 들쑥날쑥하다. 건물을 매입하면서 아파트 투자처럼 묻지도 따지지도 않고 무조건 사는 경우 는 거의 없다. 디테일한 부분까지 꼼꼼히 점검해야 제대로 된 가격을 산정할 수 있기에 밤잠 설쳐가며 건물의 조건을 따져보는 것이 건물 투자의 핵심이다.

-p. 61

 

소액 투자자 집단은 신속하게 투자 결정을 할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하다. 결정권을 한 사람에게 몰아주는 것도 방법이며, 처음부터 확실하게 계획을 세우는 것도 중요하다. 예산, 목표, 방향 등 계획이 구체적일수록 투자하기가 쉬워진다. 소액 투자자 집단이 가장 경계해야 할 것은 막연함이다. ‘돈 되는 물건이면 상관없다’ 또는 ‘투자할 만한 지역이면 된다’는 식으로 두루뭉술하게 접근해서는 건물 투자에 성공할 수 없다.

-p. 101

 

재개발구역의 상가 투자가 더 매력적인 이유는 최근 도시정비법이 바뀌어 상가 소유주도 아파트 분양권이나 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 지분율에 따라 다르지만, 아파트 입주권 확보가 훨씬 쉬워져 상가 투자는 강남 요지의 재개발 아파트 분양권을 확보할 수 있는 좋은 기회다. 물론 재개발 상가라고 해서 무조건 투자 수익률이 높은 것은 아니기에 재개발 사업성과 대지 지분율 등을 꼼꼼히 따진 후 투자에 임하는 것이 좋다.

-p. 182

 

성수 전략정비구역이 아파트 등 주거 시설 위주로 개발되고 있기에 일반 상업 시설이나 건물 투자에 관심이 있다면, 전략정비구역 뒤편의 배후 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 성수역과 뚝섬역 사이에 있으며, 서울에서도 얼마 남지 않은 준공업지역이다. 현재 이곳에는 노후한 공장이 아직도 많이 남아 있으며, 정부가 다양한 정책과 혜택을 실시해 개발을 적극적으로 유도하고 있다. 규제가 한 번 풀릴 때마다 가격이 뛰고 있다. 실제로 이곳에 오피스텔이나 상업 건물을 신축하면 개발 이익의 상당 부분을 원소유주가 가져갈 수 있어 투자 매력도가 높다.

-p. 196

 

주차 빌딩은 일반 건물에 비해 장점이 다양하다. 우선 건축비가 싸다. 일반 건물 공사비가 평당 600만~700만 원인 반면, 단순 철골 구조물의 주차 빌딩은 200만~250만 원이다. 사람들이 생활하는 공간이 아니기에 건물을 관리하기도 쉽다. 건물이 꼭 대로변에 자리할 필요도 없다. 뒷골목의 한적한 곳에 있어도 수요가 많다. 주차장으로 운영할 때는 높은 임대 수익을 거둘 수 있고, 일반 건물로 신축하면 높은 매매 차익까지 기대할 수 있다.

-p. 223

 

건물에 투자할 때 자기 자본금 100%로 거래하는 경우는 거의 없다. 레버리지는 수익을 극대화하는 가장 좋은 수단이기에 건물 투자자의 99%가 레버리지를 이용한다. 하지만 레버리지를 사용할 때는 위험 상황 발생 시 이를 방어할 수 있는지 반드시 체크해야 한다.

경기 하락으로 공실이 발생하면 임대 수익을 올리기 어렵고, 임대 수익이 줄어들면 은행 이자를 감당할 수 없다. 살던 집을 팔거나 건물이 경매로 넘어가는 경우가 부지기수로 발생하는 만큼 특히 조심해야 한다. 이런 상황을 방지하려면 임대 수익의 60~70% 수준으로 레버리지를 쓰는 것이 바람직하다.

-p. 245

 

투자자가 자신의 성향과 잘 맞는 컨설턴트를 찾아내는 것이 관건이듯, 컨설턴트 역시 궁합이 맞는 고객과 일하는 것을 선호한다. 일 잘하는 컨설턴트일수록 매매 건수에 연연하기보다 고객과의 관계 설정에 높은 비중을 둔다. 궁합이 잘 맞는 컨설턴트를 만나는 것이야말로 건물 투자 성공의 지름길이다.

-p. 252