도쿄는 어떻게 도시의 미래를 만드는가

“지으면 팔리는 시대는 끝났다.

이제 저성장 시대 부동산 개발의 방향성을 모색해야 한다.

서울이라는 도시의 미래 변화를 그려보는 기회를 찾고 싶다면,

이 책을 읽어야 한다.”

부동산은 라이프 스타일을 담고 사람의 이야기를 펼치는 큰 그릇과 같다. 도쿄를 바꾼 모리빌딩, 미쓰이부동산 등 일본의 디벨로퍼들은 도시의 자산을 지속가능한 공간으로 만들어 왔다. 이에 도쿄 임장을 통해 그들이 어떤 방식으로 에리어 매니지먼트를 하는지 알아보았다. 짓는 것을 넘어 자산 운영을 이해할 수 있는 노하우를 담았다. 자산은 여전히 랜드마크로서 역할도 중요하지만, 이제 다른 가치도 가져야 한다. 도쿄 임장에서 찾은 도시의 미래를 만드는 가치를 소개한다.

[목 차]

서문

프롤로그

추천사

 

PART 1. 갔다, 도쿄임장!

 

PART 2. 글로 배운 J리츠, 직접 가보니…

- 일본 부동산 투자 방법으로 매력적인 J리츠

- J리츠를 움직이는 일본의 종합 부동산 회사들

- 직접 확인한 종합 부동산 회사의 에리어 매니지먼트

- J리츠 투자를 계획하고 있다면 주목

 

PART 3. 일단 도쿄는 아자부다이힐스부터 찍고 시작!

- 역사와 트렌드가 교차하는 거리 미나토 구

- 모리빌딩 ‘힐스’ 시리즈의 시작 아크힐스

- 문화도심 컨셉을 명확히 구현한 롯폰기힐스

- 랜드마크로 재탄생한 지역 중심지 오모테산도힐스

- 프로페셔널 보헤미안들의 공간 도라노몬힐스

- 일본 하이엔드 라이프의 끝 아자부다이힐스

- 힐스의 미래형 아자부다이힐스는 무엇이 다를까?

- 이 모든 것의 중심 모리빌딩 타워 매니지먼트

 

PART 4. 힐스족에게 듣다

- 도쿄 라이프의 중심 아자부다이힐스

- 살고 싶은 공간은 어떤 곳일까?

- 공간 트래픽을 지속시키는 운영의 묘, 브랜드

 

PART 5. 들을 땐 시큰둥, 막상 보니 볼매 미드타운

- 니혼바시의 주인 미쓰이부동산

- JAPAN VALUE & JAPAN PREMIUM 발신지 도쿄 미드타운

- 한 끗 차이까지 담아낸 도쿄 미드타운의 센스

- 도쿄 중심지에 잔디밭을 만들다

- 감탄보다 만족감과 편안함을 주는, 실용적인 공간의 정석

- 예술 문화와 엔터테인먼트 거점 도쿄 미드타운 히비야

- 일본의 미래문화를 발신하는 도쿄 미드타운 야에스

- 기업이 전하고 싶은 가치를 이야기하는 브랜딩과 광고

- 소셜 포지션의 자부심을 만들어주는 미드타운

 

PART 6. 라이프 커뮤니티 빌딩 순례기

- ‘창발’의 지역 하라주쿠

- 프로그램과 마케팅, 핵심 테넌트 시설로 ‘크리에이티브’ 아이덴티티 강화

- 창의성을 살려주는 도심 속 라이프 포인트 스폿

- 크리에이티브를 심은 동네 다이칸야마

- 라이프 플랫폼으로서의 공간 포레스트게이트

- 사람, 공간, 지역의 ‘연결’과 ‘순환’

 

PART 7. ‘힙’하다는 도쿄 공간에는 이것이 있다!

- 바이오필릭 라이프의 트렌디한 키워드, 분재

- 사람을 끌어들이는 자연의 힘

- 지역의 가치를 만들어 가는 공간 요요기 공원&트렁크 호텔

- 카페부터 레스토랑까지, 핫한 리테일이 한 지역에 모이다

- 자연 중심의 공간을 자산에 구현하다

- 지역과의 연결에 집중한 개발, 시모기타 선로 거리

- 커뮤니티를 완성하는 바이오필릭 라이프

 

PART 8. 어른들의 ‘놀일터’는 어떻게 완성되는가?

- 도시가 가져야 할 역할과 모습

- 서로에게 말을 거는 장소 요코초

- 미야시타파크에 구현된 ‘하마쿠라 스타일’의 요코초

- 자연스럽게 완성된 공간의 커뮤니티화

- 또다른 변주 노렌가이 스타일

- 새로운 개념의 놀일터 도쿄 미드타운 야에스&도라노몬힐스 T-MARKET

- 자산 속 새로운 브랜드로 자리 잡은 놀일터

 

PART 9. 역 주변 자산 재개발은 일상을 어떻게 변화시키는가?

- 마루노우치 지역을 책임지는 디벨로퍼 미쓰비시지쇼

- 오피스 거리 주말 방문객을 3배 높인 운영 전략

- 문화적 영향력까지 높여준 마루노우치 브릭스퀘어

- 시대와 세대를 넘어 계승되는 ‘지역 마을 만들기’

- 우체국이 가진 본질을 자산 브랜드로 정립한 킷테

- 오츠카역 개발의 컨셉 ‘거리의 온도를 올리다.’

- 지역과 사람의 관계를 가깝게 만드는 지역 리조트

- 자산을 보존하며 미래를 그린다

 

PART 10. 도쿄 토일렛이 시부야의 아이콘이 된 진짜 이유

- 개인과 자산의 교집합을 만드는 마케팅

- 환대 문화의 상징 도쿄 토일렛

- 공공 건축물에서 도시를 대표하는 자산으로 가치 확장

- 자산의 지속성을 높이는 힘, 운영

- 시부야 지역의 또 다른 변화를 이끄는 도큐부동산

- 자산을 브랜드로 확장시키는 인식의 차이

 

번외편. 도쿄에 숨겨진 보석 같은 F&B 공간들

[본 문]

건물을 지어만 놓는다고 의미가 생기지 않습니다. 지어진 건물에서 사람이 삶을 영위할 때 지속성을 가집니다. 공간을 만드는 것도, 공간을 채우는 것도 결국 사람입니다. 그래서 부동산을 개발한다는 것은 사람들의 일상을 연결하고, 일상의 콘텐츠를 풍요롭게 하는 것입니다. 이는 자산(빌딩 또는 건물)이 주변과 어우러지며 가치가 높아지고, 사람들과 관계를 맺으며 도시를 대표하는 랜드마크로 자리 잡아가는 과정이기도 합니다. 그렇기에 사람이 무엇을 좋아하는지, 사람의 관심이 어디로 향하는지 알아야 합니다.

- 23 페이지

 

에리어 매니지먼트 중심의 개발이 가능하려면 자산의 운영적 측면을 고려해야 합니다. 운영’은 지역, 도시에 살고 있는 사람들과 ‘관계 맺기’에 가깝습니다. 어떤 자산도 사람과 동떨어져 가치를 가지기 어렵습니다. 건물을 임대하려는 기업도 직원들이 좋아하는 공간을 오피스로 선정합니다. 건물에 입점한 브랜드가 직원 복지 또는 자부심이 되기도 합니다. 더 이상 지어만 놓으면 팔리는 시대가 아닙니다. 그래서 ‘짓기’ 이상으로 ‘운영’에 주목할 필요가 있습니다. 운영을 잘하는 것이 곧, 지속적으로 자산의 가치를 높이는 방향이기 때문입니다.

- 36 페이지

 

모리빌딩의 복합개발에서 놓치면 안 되는 부분은 단순히 초고층을 지어 올렸다는 사실이 아닙니다. 모리빌딩은 경제 논리 중심의 접근을 바꿔 공간의 컨셉을 명확히 선보였습니다. 롯폰기힐스의 컨셉은 ‘문화도심’입니다. 영어로는 ‘ArtelligentArt+Intelligent City’로 표현됩니다. 말 그대로 아트와 인텔리전트가 어우러진 복합타운을 목표로 한 것입니다. 모리빌딩의 회장 모리 미노루는 문화도심 컨셉에 대해 “삶과 일, 그리고 쇼핑 사이에 가볍게 세계의 아트를 접하고, 최고의 사람들에게서 배우고, 그 시점의 가장 핫한 사람들과 교류할 수 있는 장소와 기회와 시간이 있는 도시”라고 정의했습니다.

- 51-52 페이지

 

도쿄 미드타운의 첫 인상이 아자부다이힐스처럼 “와우”스럽지는 않습니다. 그러나 실내로 들어서면 마음이 편해집니다. 처음 오는 곳임에도 어떤 공간들로 구성되어 있고, 어떤 활용 목적을 가지고 있는지 한눈에 이해됩니다. 아자부다이힐스 또는 롯폰기힐스를 갔을 때의 숨은 공간을 찾는 경험과는 다릅니다. 서울 삼성역 일대의 현대백화점 무역센터점, 인터콘티넨탈 호텔을 이어주는 파르나스, 코엑스 일부 공간과 비슷하다는 느낌도 받았습니다. 덕분에 관광객의 입장에서 낯선 공간을 만났음에도 안정적인 느낌이 들었습니다. 숨어있는 공간 중심이 아닌, 넓게 펼쳐진 공간이 주는 특징 같았습니다. 새로움과 예외성 대신 익숙함과 편의성을 높였기에 가능한 부분이라고 생각합니다.

- 127 페이지

 

오쿠 시부야가 요요기 공원을 중심으로 사람이 모이며 점차 핫플레이스로 자리 잡은 곳이라면, 자연을 활용해 자산을 핫한 공간으로 개발한 사례들도 찾아볼 수 있습니다. 대표적인 공간이 미야시타 파크입니다. 1953년 개설된 미야시타 공원은 1966년 도쿄 최초의 옥상 공원으로 정비된, 시부야 지역에 몇 안 되는 공공녹지 시설이었습니다. 그러나 1990년대 후반부터 노숙자와 가출 청소년이 모여드는 곳이 되었고, 지반이 노후화되면서 지진에 취약해지는 등 여러 문제점이 발생했습니다. 이를 미쓰이부동산이 복합시설로 개발하게 됩니다.

- 198 페이지

 

사람들이 살고 싶은 곳에는 몇 가지 특징이 있습니다. 하나는 교통 편리성입니다. 앞서 소개했던 것처럼 근처로의 산책이 가능한 자연 접근성도 중요합니다. 다음은 먹고 놀 수 있는 곳의 유무입니다. 대부분의 사람들은 맛있는 음식이 있고, 문화생활을 할 수 있으며, 주요 시설과 거리가 가까운 곳에 살고 싶어 합니다. 이에 도시 개발의 방향 역시 사람들의 바람을 실현하려는 모습입니다. 도쿄의 힐스 시리즈, 미드타운 시리즈, 미야시타 파크 등 복합개발 자산들 역시 동일한 기준이 반영되었습니다. ‘동네 만들기’라는 컨셉 역시 사람들이 먹고, 놀고, 쉬고, 일할 수 있는 공간 구현을 의미합니다.