부동산PF 개발사업법 - 제4판

제4판 머리말

 

3년만에 개정판을 낸다.

다시 부동산PF 시장이 위기다. 언론들은 ‘찻잔 위의 태풍’이라거나 ‘꺼지지 않은 불’이라고 현재의 위기를 보도하고 있다. 지난 시기 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 부동산PF시장은 크게 성장했다. 본래 PF계약은 현금흐름과 수익성에 주목하는 비소구 금융이다(Non-Recourse Financing). 담보나 보증대출이 아니다. 그런데 한국의 PF계약은 다양한 보증과 담보로 위험을 회피하는 사실상 보증담보부 대출의 성격을 가진 대주 중심의 구조다. 그러다 보니 위기에 더욱 취약하다. 금리 인상, 건설원가 상승, 부동산시장의 침체는 PF 위기의 중요한 원인인데, 참가자 사이의 적절한 위험배분이 되지 않은 계약구조는 위험을 대부분 감수하여야 하는 시공사의 부담을 급격히 높여 위기를 가중시킨다.

종래 PF의 대주가 시중은행이었다면 최근에는 브릿지론을 중심으로 저축은행, 신협, 지역농협, 캐피탈사 등 비중이 높아지고 펀드를 이용한 간접대출방식의 도입으로 구조가 복잡해졌다. 대주의 성격과 구조가 달라짐에 따라 위기를 타개할 수단도 금융기관 특성이나 거래구조에 따라 달라져야 한다. 유사한 점은 신용보강을 한 건설회사가 자금경색과 신용보강에 따른 우발부채에 노출되어 워크아웃, 회생 등 구조조정에 직면하고 있다는 사실이다.

이런 시기일수록 PF사업장의 현황, 권리관계, 법적 위험에 대한 정밀한 분석과 실사가 필요하다. PF사업의 내용, 진행단계, 당사자, 근거 법률에 따라 검토를 하여야 한다. 분쟁 중이거나 분쟁이 예견되는 PF사업장의 경우 권리관계 분석, 해결방안 및 대응방안 분석이 요구된다. 모쪼록 이 책이 PF의 위기를 맞은 당사자와 관계자들에게 도움이 되기를 바란다.

2024년 겨울

저자 일동

[목 차]
  

제1장 개괄

제1절 부동산 개발사업의 이해와 법적 쟁점 [임성택, 이승현] 4

제2절 부동산 개발사업 자금조달의 유형 [안상훈] 22

 

제2장 특수한 유형

제1절 공모형 PF 사업의 분쟁과 해결 [박성철, 한철웅] 42

제2절 해외사업과 PF [김혜라, 장소라, 반기일] 60

제3절 부동산투자회사(리츠) [강상원, 이석재, 차혜민] 77

 

제3장 부동산 개발사업의 리스크 회피 방법과 신용공여

제1절 개발사업의 위험 회피 방법 개괄 [김이태] 106

제2절 시공사 신용공여 [구동균, 장소라] 124

제3절 책임준공의 법률관계 [임혜정, 장 품] 139

 

제4장 신탁

제1절 PF와 부동산 신탁 [김이태] 158

제2절 토지신탁의 유형별 실무상 쟁점 [송한사] 174

제3절 부동산 개발사업과 사해신탁 [송한사] 186

 

제5장 채무불이행과 법률관계

제1절 디폴트(Default)의 법률관계 개괄 [박경택, 박민선] 214

제2절 시행권 인수 [정 원] 235

제3절 부동산 개발사업과 도산 [마상미, 윤재민] 256