부동산 세금 비밀파일(집 사주는 회계사의)

투자운용사 출신 회계사의

살아있는 절세 노하우

국내 유일 부동산중개를 주업으로 하는 현직 공인회계사이자 공인중개사인 저자가

현장에서 가장 많이 물어보는 부동산세금 내용을 테마별로 85개 질문을

질의 응답해설로 쉽고 명쾌하게 설명하였습니다.

필자는 공인회계사면서 공인중개사입니다. 자격증만 보유한 것이 아니라 일선에서 중개업무를 하고 있으며 심지어 한국공인중개사협회 분회장까지 맡고 있습니다. 사무실을 개업하고 지금까지 수백, 수천 건 이상의 상담을 하고 수백 건의 부동산 세금을 신고하였습니다.

 

서점에 세금 책과 부동산 책은 많습니다.

주위에 공인중개사와 공인회계사, 세무사도 많을 것입니다. 하지만 부동산 중개를 하는 회계사가 쓰는 세금 책은 이 책뿐입니다.

 

수년간 현장에서 수천 명이 넘는 사람의 부동산 상담

부동산 양도소득세는 세법, 재개발재건축은 도시및주거환경정비법, 아파트 청약은 주택법, 임대주택은 민간임대주택특별법, 상속 및 증여는 상증세법을 알아야 합니다. 반복은 전문성을 길러줍니다.

[목 차]

CHECK MARK

주택과 관련된 연중 세무 일정 013

주택의 취득시 세금 신고 일정 014

주택의 양도ㆍ상속ㆍ증여시 세금 신고 일정 014

1세대 1주택 등 요건ㆍ혜택 및 주택수 계산 주요 내용 비교 015

 

01. 시작하면서 (부동산 기초)

부동산 세금은 다른 세금보다 중요합니다. 부동산 세금 종류와 납부시기에 대해서 알아봅시다.

01. 부동산 세금이 가장 중요한 이유는 무엇인가요? 018

02. 부동산 세금에는 어떤 것이 있고, 각 세금은 언제 내는 건가요? 020

03. 부동산 세금은 어디에 물어봐야 하나요? 022

 

02. 집 사기 전 (부동산 기초)

부동산 계약시 주의사항과 자주 물어보는 질문을 모았습니다.

01. 부동산 계약 시 주의 사항은 어떤 것들이 있을까요? 028

02. 부동산 계약 시 준비물은? 인감도장은 꼭! 필요한가요? 031

03. 부동산 중개수수료를 아끼고 싶은데 어떻게 하면 좋을까요? 036

04. 신혼부부가 부동산 계약 시 자주 묻는 5가지 질문 041

05. 등기사항전부증명서(등기부등본) 그것이 알고 싶다 044

 

03. 집 살 때 (주택 취득세)

집을 살 때는 집 값 외에도 취득세, 채권매입 등 비용이 발생하며, 자금조달계획서도 제출해야 합니다.

01. 집 살 때도 세금을 내야 한다고요? 052

02. 취득세도 감면받을 수 있을까? 057

03. 집 살 때 추가되는 비용은 무엇이 있는지요? 060

04. 집 살 때 자금조달계획서도 작성해야 한다? 065

05. 부동산 계약은 24시간 이내 취소할 수 있다고? 069

 

04. 집 가지고 있을 (주택 임대소득세)

집을 보유하고 있을 때는 종합소득세 및 재산세, 종합부동산세가 부과됩니다.

01. 월세를 받으면 언제 세금을 낼까요? 076

02. 주택 임대사업자 매출 계산하기 081

03. 주택 임대사업자 비용 계산하기 084

04. 수입금액이 연 2,000만 원 이하일 때? 089

05. 월세 수입이 연 2,000만 원을 넘는다면? 093

06. 월세를 많이 받으면 세금 폭탄을 맞는다? 096

07. 재산세는 얼마나 나오나요? 099

08. 종합부동산세는 얼마나 나오나요? 102

09. 월세 받으면 건강보험료 내야 한다던데요? 108

10. 사업자등록은 반드시 해야 하나요? 113

11. 임대사업자가 2월 10일까지 해야 하는 것은? 117

12. 보증금 5% 증액 계산하는 방법 120

13. 세금이 많이 나와서 명의를 변경하고 싶은데요? 123

 

05. 집 팔 때 (주택 처분 양도세)

양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 세금입니다. 규제지역 여부, 관련법령 변화에 따라 세금 차이가 크므로 각별히 유의하여야 합니다.

01. 양도세는 얼마나 나올까요? 셀프 계산 방법 128

02. 양도세 비과세는 무조건 무조건이야~! 131

03. 양도세 비과세를 받으려면? 134

04. 내 집에 실거주하는 것만으로 세금을 줄일 수 있다. 138

05. 양도세 경비로 인정되는 것은? 142

06. 다운계약은 쳐다보지도 말자 144

07. 2년을 안 살아도 세금을 안 낸다고? 146

08. 이럴 때는 상생임대인이 안 된다? 149

09. 같은 해에 2주택을 팔게 되면? 153

10. 집이 2채여도 비과세가 된다? 158

11. 일시적 2주택? 언제 샀는지에 따라 다르다 161

12. 지분으로 상속받아도 양도세 비과세 가능할까요? 청약은 어떻게 되나요? 165

13. 배우자한테 증여한 뒤 집을 팔면 세금이 줄어든다? 169

14. 부동산 매매계약서 잃어버렸을 때 양도소득세 신고 방법은? 171

15. 같은 날에 집을 사고판다면? 174

16. 옥탑방 때문에 세금폭탄 맞는 집주인이 있다? 176

17. 자녀가 학교 때문에 따로 거주할 때도 비과세가 될까? 180

18. 주택에서 상가, 상가에서 주택으로 용도변경한다면? 182

19. 부모 소유의 10억 원 아파트를 자녀가 7억 원에 사는 방법? 186

20. 임차인에게 지급하는 이사비도 경비 인정이 될까? 189

21. 세대구분형 아파트는 1주택일까 2주택일까? 191

 

06. 집 다시 지을 때 (주택 재건축)

재건축 재개발이 진행될 때 조합원이 반드시 알아야 할 사항을 정리하였습니다.

01. 재건축 재개발 단계별 꼭 알아두어야 할 사항은? 196

02. 관리처분인가 전에 팔거나, 다 짓고 팔아야 하는 이유는? 199

03. 조합원입주권도 비과세를 받을 수 있을까? 203

04. 조합원입주권과 분양권이 헷갈린다고요? 205

05. 재건축 조합원이 대형평수를 신청하는 이유는? 208

06. 조합원 이주할 때 산 집도 비과세가 된다 210

07. 상가 조합원이 주택 분양을 신청한다면? 213

 

07. 상가 세금 (투자 기초 임대사업자)

건물주의 꿈을 이루기 위한 부동산 임대업 세무 FAQ

01. 상가 투자 시작 전, 이것만은 알아두자 218

02. 상가 사업자등록은 어떻게 신청해야 할까? 221

03. 상가 인테리어 업체에 부가세 10%를 꼭 줘야 하나요? 224

04. 세금계산서가 뭐죠? 누가 발행하는 건가요? 227

05. 상가 임대인은 세금계산서를 언제 발행하나요? 230

06. 부동산임대업은 간이과세, 일반과세 중 뭐가 유리할까? 232

07. 상가 월세 1년마다 5%씩 올릴 수 있나요? 235

08. 상가 살 때 부가세 안 내는 방법? 239

09. 상가 권리금을 주고 받는다면? 243

10. 상가 권리금 세금 신고는? 248

11. 오피스텔 세금, 알고 계신가요? 252

 

08. 증여세

증여세는 무상으로 재산을 이전받을 때 내는 세금으로, 받는 사람이 납부하여야 합니다.

01. 증여를 할까? 상속을 할까? 260

02. 증여세는 얼마나 나올까? 263

03. 증여 순서만 바꿔도 절세가 된다? 267

04. 국세청은 모든 것을 알고 있다 271

05. 부모님으로부터 돈을 빌릴 때 이자는 얼마를 줘야 할까? 276

06. 결혼하면서 3억 원을 세금 없이 받는 방법은? 280

07. 자금출처조사를 안하는 기준금액이 있다? 283

08. 증여세가 많이 나올 땐 나눠서 내자 286

09. 주택을 증여할 땐 부담부증여를 활용하자 290

10. 증여를 취소해도 세금을 낼까? 294

11. 축의금, 용돈도 증여일까? 297

12. 부모님 소유의 주택에 자녀가 공짜로 산다면? 300

 

09. 상속세

상속순위, 상속지분, 상속시 유의사항 등을 정리하였습니다.

01. 상속세는 언제 어떻게 신고하는 건가요? 306

02. 상속은 누가, 얼마나 받는 건가요? 309

03. 상속세는 어떻게 계산할까요? 312

04. 납부할 세금이 없어도 상속세 신고를 해야 하는 이유? 316

05. 상속받기 유리한 자산이 있다? 318

06. 부모님과 함께 살던 아파트 물려받으면 6억 원까지 공제된다 322

07. 인연을 끊고 사는 제수씨와 조카도 상속을 받을 수 있다? 325

08. 상속세 외에 부가세, 소득세도 신고해야 한다고? 329