대출 업무는 처음이라 - 부동산 대출 실무 핵심 인사이트

금융권 종사자, 금융권 취업 희망자, 부동산업 종사자, 부동산 투자자 등

대출이 두려운 당신을 위한 대출 업무 가이드북!

 

은행원은 업무 매뉴얼을 기준으로 대출을 취급한다. 하지만 업무 매뉴얼은 이론 위주이고, 실전 사례가 나와 있지는 않다. 그래서 막상 창구에 앉아서 손님을 응대하면 머릿속이 새하얘지기 마련이다. 아마도 많은 신입 직원들이 업무 매뉴얼에 의지해 대출을 취급하고 있을 것이다. 하지만 업무 매뉴얼은 최소한의 취급 기준만을 제공할 뿐이다. 그 기준에 부합한다고 해서 무조건 대출을 취급해도 되는 것은 아니다. 최악의 상황에서는 부실 대출이 증가하고, 은행의 건전성이 악화될 수 있기 때문이다.

 

이 책은 저자의 10년간의 대출 업무 경험을 바탕으로, 대출 심사와 취급 과정에서 중요한 요소인 부동산 대출의 환가성, 안정성, 그리고 기타 중요하게 봐야 할 것을 설명하고 있다. 또한, 자신만의 기준을 설정하는 중요성을 강조하면서, 단순히 업무 매뉴얼을 따르는 것 이상의 판단력이 필요하다고 이야기한다.

 

이 책은 저자의 전작인 《부동산 부자가 되는 대출의 비밀》과는 달리 기업 자금 대출에 집중하고 있으며, 특히 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업과 관련된 대출을 다루고 있다. PF 사업에 관련된 이해관계자들에게 매우 유용한 참고서가 될 것이다. 또한, 핀테크의 발전으로 금융업의 경계가 점점 사라지는 등 금융 환경이 급변하고 있는 현 상황에서 은행원들이 지속해서 발전하고 변화에 대응해야 한다는 메시지를 전달하고 있다. 저자는 이 책을 통해 독자들이 더 나은 대출 심사와 할 수 있는 기준을 확립하고, 리스크를 최소화하는 방법을 제시한다. 대출 업무의 핵심을 간결하고 명확하게 전달했기에 초보 은행원뿐만 아니라 일반 대중도 이해하기 어렵지 않을 것이다.

 

10년 차 대출 팀장이 전하는 

대출 업무의 모든 것!

 

이 책은 대출 업무에 대해 실용적이고 구체적인 내용을 다루며, 은행원과 대출 관련 업무를 맡은 사람들에게 실전에서 자주 마주칠 수 있는 다양한 상황을 설명한다. 각 챕터는 대출 업무의 기본부터 시작해, 대출의 종류와 채권 관리에 이르기까지 다양하게 다루고 있다. 

 

‘Chapter 01. 대출의 기본’에서는 대출을 취급하기 위한 기본적인 접근과 그 과정에서 마주치는 질문들에 대해 다룬다. 예를 들어, 대출 상담 시 손님이 들고 오는 감정평가서나 LTV(Loan to Value)와 같은 중요한 개념들에 대해 설명하고, 대출 취급 시 어떤 기준을 따라야 할지를 논의한다. 또한, 대출을 취급할 때 개인과 개인사업자, 법인사업자의 차이를 설명하며, 부동산 침체기에도 대출을 어떻게 취급해야 할지에 대한 고민도 다룬다.

‘Chapter 02. 일반 담보 대출’에서는 일반 담보 대출에서 자주 다뤄지는 전세자금 대출, 운전자금 대출, 경락잔금 대출 등의 실무를 설명하고, 각 대출의 취급 시 안전하게 진행할 수 있는 방법에 대해서도 다룬다. 또한, 상가 대출 시 유의할 점에 대해서도 구체적으로 안내한다.

‘Chapter 03. 신탁담보 대출’에서는 신탁 대출의 정의, 절차, 담보신탁 계약서의 이해, 저당권과 신탁의 차이점 등을 다루며 신탁 대출이 안전한지의 여부에 대해 설명한다. 신탁 대출이 필요한 경우와 신탁 부동산의 제한 사항도 다루고 있다.

‘Chapter 04. 건축자금 대출’에서는 브리지 토지 대출, PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 등의 기본 개념과 안전하게 취급할 수 있는 방법에 대해 설명한다. 기성고 대출, 미분양 담보 대출 등도 포함되며, 각 대출 유형에서 발생할 수 있는 위험을 어떻게 관리할지에 대해 다룬다.

‘Chapter 05. 채권 관리’에서는 대출 약정서의 효력, 채무자의 재산 가압류, 부동산 담보 대출의 처분 절차 등 채권 관리와 관련된 중요한 주제를 다룬다. 신탁 대출의 공매 절차와 자산 건전성 분류 등을 설명하며, 대출 후의 관리가 어떻게 이루어지는지에 대한 구체적인 사항을 다룬다.

 

이 책은 대출 업무에 대한 실용적이고 구체적인 지침을 제공하며, 특히 초보 은행원이나 대출 관련 업무를 처음 접하는 사람들에게 유익한 자료가 될 것이다.

[목 차]

Chapter 01. 대출의 기본

대출 손님이 무서워요 

막상 손님이 왔는데 무슨 대출을 안내해야 할까요?

손님이 들고 온 감정평가서, 믿어도 될까요?

LTV 몇 프로까지 대출을 취급하면 되나요?

감정평가금액 말고 부동산 가격을 알 수 있는 방법이 있을까요?

대출은 직원 혼자서 할 수 없다고요?

대출 손님이 없습니다 

좋은 대출이란?

우리는 좋은 대출만 취급할 수는 없습니다 

부동산 침체기에 대출을 취급하는 것이 망설여집니다 

개인 vs 개인사업자 

개인사업자 vs 법인사업자

 

Chapter 02. 일반 담보 대출

전세자금 대출, 취급해도 될까요?

전세자금 대출, 안전하게 취급하려면?

운전자금 대출과 시설자금 대출의 차이가 무엇인가요?

대출 심사 시 어떤 기준이 있나요?

담보 대출 취급 시 어떤 기준으로 대출을 취급해야 할까요?

경락잔금 대출, 취급해도 될까요?

경락잔금 대출, 안전하게 취급하려면?

상가 대출 취급 시 주의할 점 세 가지

 

Chapter 03. 신탁담보 대출

신탁 대출, 취급해도 될까요?

담보신탁의 정의와 절차 

담보신탁 계약서 이해하기

담보신탁과 저당권의 차이 

소액임차인과 최우선변제 금액 

어떨 때 담보신탁 대출이 필요할까?

신탁 대출은 안전한가요?

신탁 부동산의 임대차 신탁이 제한되는 부동산

 

Chapter 04. 건축자금 대출

브리지 토지 대출, 취급해도 될까요?

브리지 토지 대출, 안전하게 취급하려면?

브리지론 심사 포인트, 다섯 가지 PF 대출, 기초 용어가 궁금해요 PF 대출, 취급해도 될까요?

PF 대출, 안전하게 취급하려면?

기성고 대출, 취급해도 될까요?

기성고 대출, 안전하게 취급하려면?

관리형 토지신탁, 어떤 장점이 있나요?

미분양 담보 대출, 취급해도 될까요?

미분양 담보 대출, 안전하게 취급하려면?

부동산 PF 대출, 각 단계마다 어떤 위험이 있나요?

 

Chapter 05. 채권 관리

대출 약정서의 효력은?

채무자의 재산 가압류 

부동산 담보 대출의 처분조치 

자산 건전성 분류는 어떻게 되나요?

신탁 대출 공매 절차

에필로그


[본 문]

▷ 은행원은 손님에게 가장 적합한 대출을 안내해야 할 의무가 있습니다. 이를 위해 손님의 현재 상황을 종합적으로 파악하고, 그에 맞는 최적의 대출을 제공해야 하죠. 저는 평소에 ‘담보 대출 → 보증부 대출 → 신용 대출’ 순으로 대출 취급을 검토합니다. 담보가 있다면 담보 대출이 한도도 크고 금리도 저렴하기 때문입니다. 만약 담보가 없거나 담보 제공을 원치 않으시면 보증부 대출로 대출의 안정성을 높이고요. 이마저도 어렵다면 신용등급, 재산 상태, 소득 수준 등을 고려해 신용 대출을 검토합니다.

-p. 17

 

▷ 적절한 LTV 관리는 대출 부실을 방지하는 가장 기본적인 수단입니다. 신중한 물건 검토와 차등화된 LTV 적용은 리스크 관리의 핵심이자 시작점이라고 할 수 있습니다. 결국 이런 기본적인 원칙만 잘 지켜도 안전하게 대출을 할 수 있다고 생각합니다.

-p. 30

 

▷ 대출도 영업력이 중요합니다. 앞에서 말씀드린 것처럼 창구에 앉아 있는다고 손님이 오지 않기 때문에, 적극적으로 영업을 해야 합니다. 물론, 은행과 협약된 대출 모집인이 대출 물건을 가져오기도 하지만, 대출 모집인에게 의지하는 것도 좋은 방법은 아닙니다. 대출 모집인에게 의지하면, 실적을 채우기 위해 리스크가 높은 대출도 어쩔 수 없이 취급해야 하는 경우도 생길 수 있기 때문입니다. 그래서 자체 영업력이 있어야, 우량하고 안전한 대출을 취급할 수 있는 것이죠.

-p. 41

 

▷ 좋은 대출이란, 안정성과 수익성이 모두 우수한 대출을 말합니다. 두 가지 요소 모두 중요하지만, 대체로 안정성과 수익성은 반비례 관계에 있습니다. 금융기관마다 수익성과 안정성을 추구하는 기준이 다른데요. 저는 아직 경력이 많지 않은 초보자라면, 안정성을 우선시하는 대출을 취급하시기를 권해드립니다. 안정성이 확보된 대출을 먼저 경험해보고, 충분한 경력이 쌓인 후에 리스크는 있지만, 수익성이 높은 대출을 취급하는 것이 비교적 안전하기 때문입니다. 

-p. 48

 

▷ 어떤 일을 할 때, 자신만의 기준을 가지는 것은 중요합니다. 특히, 대출 업무는 대출에 대한 심사가 중요하기 때문에, 올바른 판단을 할 수 있어야 하는데요. 운동 경기에서 ‘최고의 수비는 공격이다’라는 말이 있습니다. 이 말을 대출에 인용하면 ‘최고의 채권 관리는 올바른 대출이다’라고 표현할 수 있습니다. 

-p. 87

 

▷ 대출 심사의 여섯 가지 핵심 기준을 정리해보겠습니다. 첫째, 채무자의 특성, 둘째, 채무자의 상환 능력, 셋째, 채무자의 재산 규모, 넷째, 담보의 가치, 다섯째, 대출의 조건, 여섯째, 규정 준수입니다. 이 기준들은 모두 대출 심사의 필수 요소이므로, 대출 취급 시 각 항목을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

-p. 92

 

▷ 브리지 대출은 PF 대출 실행 전에 취급하는 단기 토지 담보 대출입니다. PF 대출로의 전환이 실패할 경우 부실화 위험이 크므로, 다음의 세 가지 핵심 기준에 따른 심사가 필수적입니다. 첫째, 부동산의 입지 우량성, 둘째, LTV의 적정성, 셋째, 사업 수지의 타당성입니다. 이러한 심사 기준을 엄격히 적용해 리스크를 최소화하는 것이 브리지 대출 취급의 핵심입니다. 

-p. 162

 

▷ 지금까지 PF 대출을 안전하게 취급할 수 있는 방법 세 가지를 말씀드렸습니다. 한번 정리해볼까요? 첫째, 수지 분석표를 철저히 검토합니다. 둘째, 시행사의 이력을 검토합니다. 셋째, 부동산의 입지와 상품을 분석합니다. 이 세 가지를 충족하면 PF 대출을 모두 취급해도 된다는 것은 아닙니다. 다만, 이 세 가지를 충족하지 못하면, PF 대출을 취급하지 않는 것이 좋습니다. 

-p. 187