부동산 투자론 - 부동산 투자금융과 가치평가

부동산학 원론에서 배운 기초 이론을 바탕으로 부동산 투자와 관련된 심화 이론을 학습하는 교재이다. 금융구조를 이해하고 부동산의 올바른 가치를 평가함으로써 부동산 투자의 타당성을 분석하기 위한 방법론을 심도 있게 다룬다. 이를 통해 자산운용사나 투자자문사에서 활용하는 고급 투자분석 기법을 배울 수 있다. 이 책은 이론 설명과 함께 공인중개사, 감정평가사 시험의 실전 문제들을 엄선하여 상세한 해설을 제공한다. 대학의 부동산학과와 부동산대학원에서 개설되는 부동산 투자론, 금융론, 감정평가론 등 교과목의 강의 교재로 활용될 수 있다.

[목 차]
  
■ 서문•5

제1편 과학적투자를위한부동산투자,금융,가치평가이론

제1장 부동산 투자분석/19
제1절 투자의 의의와 부동산 투자의 특징•20
1. 투자의 의의•20
2. 부동산 투자의 장점과 단점(금융투자 대비)•20
1) 장점•21
2) 단점•22
[참고] 레버리지(지렛대) 효과(Leverage Effect)•22
[참고] 인플레이션 헤지(Inflation Hedge)•25
3. 부동산 투자결정 시 고려사항과 주요 변수•26
1) 투자 시 고려사항•26
2) 주요 변수•26
제2절 부동산 투자분석을 위한 재무적 도구•27
1. 화폐의 시간가치(Time Value of Money)•27
1) 현재가치(PV)와 미래가치(FV)•27
2) 미래가치의 계산•28
3) 현재가치의 계산•30
2. 현금흐름(Cash Flow)의 계산•32
1) 영업의 현금흐름(보유단계)•32
2) 매각의 현금흐름(처분단계)•35
제3절 부동산 투자의 타당성 분석 기법•37
1. 할인현금흐름(수지)분석법(DCF법; Discounted Cash Flow Method)•37
1) 순현재가치법(NPV법; Net Present Value Method)•38
2) 수익성지수법(PI법; Profitability Index Method)•40
3) 연평균순현가법(ANPV법; Annual Net Present Value Method)•41
4) 내부수익률법(IRR법; Internal Rate of Return Method)•41
2. 비할인기법•43
1) 회수기간법•43
2) 회계적 이익률법•44
3) 어림셈법•44
4) 재무비율분석법•47
제4절 부동산 투자의 위험과 수익•50
1. 위험과 수익(률)의 의의와 종류•50
1) 부동산 투자의 위험•50
2) 부동산 투자의 수익과 수익률•52
2. 수익률과 가치 비교에 따른 투자 판단•54
1) 기대수익률과 요구수익률의 관계에 따른 투자 판단•54
2) 시장가치와 투자가치의 관계에 따른 투자 판단•55
3. 위험과 수익의 관계•56
1) 위험에 대한 투자자의 태도•56
2) 요구수익률의 구성요소•59
3) 위험과 수익의 상관관계를 나타내는 요구수익률선•61
4. 위험의 분석과 관리•63
1) 평균-분산 모형(평균-분산 결정법, Mean-Variance Decision Rule)•63
2) 위험의 관리기법•65
[참고] 민감도 분석(감응도 분석)•67
3) 포트폴리오 이론(Portfolio Theory)•68
제5절 부동산 투자론 계산문제•71

제2장 부동산 투자와 개발을 위한 금융구조의 이해/93
제1절 부동산 금융의 개요•94
1. 부동산 금융의 의의•94
1) 의의•94
2) 자금조달 방법에 따른 구분•94
3) 자금조달 목적에 따른 구분•98
2. 부동산 금융의 역할과 특징•100
1) 부동산 금융 특히 주택금융의 역할과 기능•100
2) 주택금융 특히 주택소비금융의 특징•100
3. 부동산 개발금융과 실물 부동산 투자금융•101
1) 부동산 개발금융•101
2) 실물 부동산 투자금융•101
4. 부동산 간접투자와 부동산 금융•102
제2절 부동산 저당대출•103
1. 저당대출(Mortgage Loan)•103
[참고] 스트레스 DSR•103
2. 저당대출의 위험•105
1) 채무불이행 위험•105
2) 금리(변동) 위험•105
3) 유동성 위험•105
4) 조기상환 위험(만기 전 변제 위험)•106
5) 인플레이션 위험•106
6) 법적 위험•106
3. 저당대출의 금리•107
1) 실질금리와 명목금리•107
2) 금리의 결정•107
제3절 저당대출의 종류•107
1. 원금상환 방법에 의한 구분•107
1) 원금만기일시상환 저당대출•107
2) 할부상환 저당대출•107
3) 부분할부상환 저당대출•112
4) 거치식 저당대출•112
2. 이자율변동 여부에 의한 구분•112
1) 고정금리 저당대출(FRM; Fixed Rate Mortgage)•112
2) 변동금리 저당대출(금리조정 저당대출)(VRM; Varying Rate Mortgage)•114
3. 역연금식 저당대출(역저당, 역모기지(Reverse Mortgage), 주택연금)•116
1) 의의•116
2) 장단점•116
3) 한국주택금융공사의 주택연금제도•117
4) 주택연금의 예시•118
제4절 부동산 유동화 및 증권화•119
1. 자산유동화•119
1) 자산유동화증권(ABS; Asset Backed Securities)•119
2) 유동화전문회사•120
[참고] PF-ABS와 PF-ABCP•121
2. 저당유동화와 저당의 증권화•123
1) 저당유동화증권(MBS; Mortgage Backed Securities)•123
2) 저당유동화의 전제•124
3) 저당유동화의 효과•125
4) 한국주택금융공사의 필요성•126
5) 저당유동화시장의 구조•127
3. 저당유동화 방법에 따른 주택저당증권(MBS)의 종류•129
1) 지분형 MBS-주택저당이체증권(MPTS; Mortgage Pass Through Securities)•130
2) 채권형 MBS-주택저당담보부채권(MBB; Mortgage Backed Bonds)•131
3) 지분·채권 혼합형 MBS-저당대출원리금이체채권(MPTB; Mortgage Pay-Through Bond)•132
4) 다계층채권(CMO; Collateralized Mortgage Obligation)•133
제5절 그 밖의 부동산 금융을 통한 자금조달 방법
-부동산 펀드, REITs와 Project Financing- •135
1. 부동산 펀드•135
1) 부동산 펀드의 구조•136
2) 실물형 부동산 펀드•137
3) 비실물형 부동산 펀드•139
[참고] 다양한 유형의 펀드들•141
2. 부동산 투자신탁(REITs; RealEstate Investment Trusts)•142
1) 부동산 투자신탁 제도•142
2) 우리나라 「부동산 투자회사법」상 부동산 투자회사(REITs) 제도•144
3. 프로젝트 파이낸싱(PF; Project Financing)•149
1) 의의•149
2) 주된 적용대상•149
3) 특징•149
4) 부동산 PF를 실행하는 금융기관의 위험 감소 방안•152
[참고] 프로젝트금융투자회사(PFV; Project Financing Vehicle)•153
제6절 부동산 신탁•154
1. 토지신탁(개발신탁, Land Trust)•155
1) 차입형(대출형) 토지신탁•156
2) 관리형 토지신탁•157
3) 책임준공확약형 관리형 토지신탁(책준확약관토)•158
4) 임대형 토지신탁•158
5) 분양형 토지신탁•158
6) 토지신탁(특히 차입형 토지신탁)의 구조•159
7) 토지신탁의 성공조건(신탁회사의 입장)•160
2. 관리신탁•161
1) 갑종 관리신탁(물건관리신탁)•161
2) 을종 관리신탁(명의관리신탁)•162
3. 처분신탁•163
4. 담보신탁•164
5. 기타 신탁•167
1) 관리처분신탁(대물변제신탁)•167
2) 분양관리신탁•167
제7절 부동산 금융론 계산문제•168

제3장 부동산 가치평가/177
제1절 부동산 가치이론•178
1. 가치평가의 의의와 필요성•178
[참고] 대상 물건에 따른 부동산 감정평가 방법의 분류•179
[참고] 현황평가와 조건부 평가•180
2. 부동산의 가치(Value)와 가격(Price)•181
3. 부동산 가치의 다원성(가치의 다양한 종류)•183
1) 시장가치•183
2) 사용가치•183
3) 투자가치•184
4) 원가가치•184
5) 장부가치(재고가치)•184
6) 보상가치•184
7) 담보가치•185
8) 과세가치•185
9) 자산재평가 시 활용되는 공정가치(Fair Value)•185
10) 완전소유권가치와 불완전소유권가치•186
11) 공익가치(공공가치)•186
[참고] 특정가격과 한정가격•186
4. 부동산의 가치발생요인과 가치형성요인의 분석•187
1) 부동산의 가치발생요인•187
2) 부동산의 가치형성요인•189
[참고] 지역분석과 개별분석•193
[참고] 지역분석의 대상지역•195
5. 부동산 가치의 제 원칙과 최유효이용의 원칙•196
1) 수요·공급의 원칙•197
2) 변동의 원칙•197
3) 예측의 원칙•198
4) 대체의 원칙•198
5) 경쟁의 원칙•199
6) 기여의 원칙•199
7) 수익체증·체감의 원칙•199
8) 수익배분의 원칙•200
9) 기회비용의 원칙•200
10) 외부성의 원칙•200
11) 균형의 원칙•200
12) 적합의 원칙•201
13) 최유효이용의 원칙•201
제2절 부동산 가치평가 3방식•203
1. 부동산 가치평가 3방식 비교•203
1) 원가방식•203
2) 비교방식•203
3) 수익방식•204
4) 시산가액의 조정•205
2. 원가법(비용접근법)•205
1) 의의 및 성립근거•205
2) 재조달원가•206
3) 감가수정•208
[참고] 원가법에 의한 토지와 건물의 가치평가•211
3. 거래사례비교법(시장접근법)•212
1) 의의 및 성립근거•212
2) 사례자료의 선택 기준•212
3) 사례자료의 정상화•212
4) 공시지가기준법•213
4. 수익환원법(소득접근법)•214
1) 의의 및 성립근거•214
2) 직접환원법•214
3) 할인현금수지분석법(DCF법; Discounted Cash Flow Method)•220
제3절 부동산 가치평가론 계산문제•221
[참고] 화폐의 현재가치 설명•239


제2편 부록

1. 부동산(토지)의 여러 가지 특성•249
[참고] 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가•253
[참고] 직접환원법과 직선환원법•254
[참고] 외부경제와 외부불경제•257

2. 부동산 시장의 분석방법•260
[참고] 임대료 규제의 효과•268

3. 지속가능한 부동산 산업의 미래(1)
- 부동산 종합서비스•269

4. 지속가능한 부동산 산업의 미래(2)
- 도시재생•276

5. 부동산학이란 무엇인가?•283

6. 부동산 컨설턴트의 역할과 핵심역량
- 부동산의 거래, 이용 및 개발, 그리고 세금•292

7. 부동산 투자와 포트폴리오(Portfolio) 이론•300

8. 부동산 금융의 구조적 이해와 주요 이슈 정리•310

9. 과연 인디언들은 뉴욕 맨해튼 땅을 싸게 팔았던 걸까??
- 복리의 마법과 부동산 투자•320


■ 참고문헌•323
■ 찾아보기•325