이재명 시대 부동산 - 부동산 시장이 재편된다

‘민주당 집권 = 집값 폭등’

과연 이재명 시대에도 이 공식은 유효한가!

지금까지 민주당이 집권하면 어김없이 집값이 올랐다. 그 결과 ‘진보 정권이 들어서면 집값이 오른다’라는 공식이 사람들 머릿속에 깊이 자리 잡았다. 그렇다면 이번 이재명 시대에도 과거와 같은 흐름이 반복될까?

전문가들의 전망 역시 엇갈린다. 어떤 이는 무조건 상승을 점치고, 또 다른 이는 하락의 시대가 열렸다고 말한다. 소폭 하락을 예상하는 이들도 있지만, 그것이 서울인지 지방인지조차 불분명하다. 이례적인 상황 속에서 예측은 한층 더 혼란스럽다.

부동산 데이터 분야의 최고 전문가이자, 방대한 데이터를 정교하게 분석해 시장을 가장 정확하게 통찰해온 삼토시는 이번만큼은 과거와 다를 수 있다고 말한다. 이재명 정부의 정책 기조 자체가 과거 민주당 정부들과 다르기에 그 영향도 변화할 것이기 때문이다. 예상보다 빨리 찾아온 정권 교체, 새로 출범한 이재명 정부는 과거 민주당 정부의 길을 답습할 것인가 아니면 전혀 다른 길을 걸을 것인가? 삼토시 저자의 이야기를 따라 이전과의 닮은 점과 다른 점을 짚어보고, 변화하는 시장에 어떻게 대응할지 함께 살펴보자.

[목 차]
  

프롤로그 정권 교체와 부동산 시장, 지금 우리는 어디에 서 있는가?

 

1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

갈 데까지 간 양극화

2019년과 2025년은 다르다

6.27 대출 규제의 영향력은?

 

2장 이재명 정부의 예상 행로

핵심지 규제에 아쉬울 게 없는 선거 결과

문재인 정부와 같은 듯 다른 이재명 정부

누가 고양이 목에 방울을 달 것인가

 

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수

무엇이 시장을 흔드는가?

수급: 2026년 주택임대사업자 만기 물량

수급: 계약갱신청구권 사용 물량

정책: 전세자금대출 DSR 포함 여부

정책: 다주택자 규제 완화 여부

 

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다

공급 부족, 그 예고된 미래

어차피 유동성은 확대될 수밖에 없다

중장기적으로 가격이 내려가기 어려운 구조

핵심 변수의 방향에 따른 집값 시나리오

 

5장 대구와 울산이 심상치 않다

역발상의 길, 지방 투자

대구, 역대급 공급 절벽이 눈앞에

울산 수급과 유동성의 쌍끌이 장세가 다가온다

 

6장 정부 규제에도 오르는 곳 39

추천 단지를 고른 기준

서울 직주근접

경기 직주근접

대구와 울산 직주근접

 

에필로그 시나리오마다 준비된 자세가 필요하다

[본 문]
  

이재명 정부가 과거 정부의 규제를 되돌릴지 혹은 또 다른 방식의 개입을 시도할지는 여전히 예단하기 어렵다. 그러나 중요한 것은 ‘정책 변화의 방향성과 속도’를 읽는 것이다. 그 속에서 우리는 진짜 변화가 시작된 것인지, 어떤 곳에 기회가 있는지, 어디서 위험을 피해야 하는지를 냉정하게 판단해야 한다.

이 책은 그 해답을 찾기 위한 여정이다. 과거 정권들의 정책과 규제를 복기하고 현재 발표된 정책들을 분석하며 시장에 영향을 줄 수 있는 핵심 변수들을 하나씩 짚어보고자 한다. 내가 그간 시장에서 경험하고 분석하고 고민해온 기준들을 토대로 “지금 우리는 어디에 서 있고 어디로 갈 것인가”에 대한 로드맵을 그려볼 예정이다. 지금은 부동산 시장의 ‘전환점’에 서 있는 시기다. 정책, 금리, 유동성, 공급, 어느 것 하나 단순하지 않은 상황에서 이 책이 독자 여러분들의 판단에 이성적인 나침반이 되기를 바란다. _5쪽

 

많은 이들이 이재명 정부의 첫 부동산 규제인 ‘6.27 대출 규제’를 가리켜 문재인 정부의 ‘12.16 대책’과 같은 결의 정책이라고 봤다. 결국 6.27 대출 규제도 12.16 대책 때와 마찬가지로 단기 처방에 그치고 시장이 다시 상승할 것이라고 예상한다. 그러나 나는 그렇게 되지는 않을 것이라고 생각한다. 가장 큰 이유는 두 정책이 시행된 당시의 펀더멘털이 전혀 다르기 때문이다. 즉, 12.16 대책이 시행된 2019년 12월과 6.27 대출 규제가 시행된 2025년 6월의 시장 기초 여건이 달라졌다는 이야기다. _17쪽

 

특히 많은 이들이 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’에 주목하고 있지만, 그 못지않게 중요한 것은 ‘전 금융권의 가계대출 총량 목표를 하반기에 계획 대비 50% 축소’하겠다는 조치다. 이는 결과적으로 은행이 대출금리의 핵심요소인 가산금리(대출금리에서 수신금리를 뺀 값)를 현재의 1.3% 수준에서 더 인상할 수 있도록 정부가 용인하겠다는 뜻으로 해석될수 있다. 다시 말해, 시중금리가 기대보다 내려가지 않을 수 있다는 이야기다. 물론 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’의 영향력도 만만치 않다. _23쪽

 

이러한 흐름을 종합하면, 부동산 시장의 초양극화는 기존과 다른 양상으로 전개될 가능성이 커졌다. 6월 대비 7~8월 감소폭이 큰 곳은 성동구, 마포구, 동작구, 강동구, 광진구였고, 7월 대비 8월 감소폭이 큰 곳은 강남구, 송파구, 서초구, 양천구, 영등포구였다. 이로 미루어볼때 급지가 높을수록 6억 원 한도의 주택담보대출 규제 영향을 많이 받는 것으로 확인된다. 따라서 초양극화 현상은 일정 부분 완화될 가능성이 크다. _28쪽

 

이러한 발언을 볼때 이재명 정부가 최근 수개 월간 언급한 정책 방향을 ‘번복’하지 않는 한, 문재인 정부와는 다른 행보를 보일 것으로 기대된다. 그러나 최근 발표된 ‘6.27 대출 규제’에서 문재인 정부와 유사한 시각이 엿보이는 대목이 하나 있다. 바로 ‘재건축 · 재개발’에 대한 인식이다.

과거 문재인 정부는 재건축 초과이익 환수제를 도입해 주택 정비 사업으로 발생하는 이익을 환수하겠다는 입장이었다. 그런데 당혹스러운 점은 이재명 정부가 대선 당시 재건축 · 재개발 규제 완화를 통한 공급 확대를 강조해왔음에도 이번 6.27 대출 규제에서는 이와 정반대되는 인식이 드러난다는 것이다. _35쪽

 

그러나 ‘주택담보대출 한도 6억 원 제한’ 규제와 마찬가지로 전세자금대출 역시 현재 설정된 5억 원 한도를 축소하는 방식의 규제가 도입될 경우 이야기는 달라진다. 예를 들어 전세자금대출 한도를 가구당 3억 원까지만 허용할 경우 서울에서 10억 원 이상 전세가를 형성하고 있는 아파트에 입주하려는 세입자는 7억 원 이상의 자금을 자력으로 마련해야 한다. 고소득자라 하더라도 현금 자산이 부족한 실수요자에게는 상당한 진입 장벽이 되는 셈이다. 결국 상급지 전세시장도 가격 조정 압력을 피하기 어려워진다. _56쪽

 

이러한 예측을 바탕으로, 앞서 언급한 핵심 변수들의 방향성을 대입해 판단할 필요가 있다. 그중에서도 가장 중요한 핵심 변수는 이재명 정부의 ‘다주택자 규제’에 대한 입장이다. 만일 전방위적인 규제 강화가 이뤄질 경우, 주택임대사업자 매물이 시장에 출회되겠지만 똘똘한 한 채’ 선호 현상이 유지되거나 오히려 강화되면서 서울의 일극화 현상은 쉽게 해소되지않을것이다. 정말로 양극화 해소에 대한 의지가 있다면, 다주택자 규제 완화가 선행돼야 한다. 이재명 정부의 현상 파악 능력과 정책 의지가 시험대에 오르는 순간이다. _79쪽