나는 당첨 없이 분양권으로 새 아파트 산다 - 3년 만에 자산을 100배로 불린 평범한 워킹맘의 내 집 마련 비결

“청약 가점은 낮고, 재개발은 어려운 당신

신축으로 가는 가장 빠르고 싼 티켓을 잡아라!”

★ 매년 2000명의 수강생이 열광하는 ‘세빛희 분양권 특강’ 드디어 출간! ★

★ 분양권 실전 투자부터 실제 매물까지 모두 담은 최초의 분양권 투자서 ★

★ 분양권 매물 찾기부터 프리미엄 분석, 저평가 단지 발굴, 대출과 세금, 매도까지 ★

 

2026년, 계속되는 부동산 규제와 공급 부족으로 이제 어떻게 내 집 마련해야 할지 막막한 사람이 많다. 몇 년째 도전해도 청약에는 당첨되기 쉽지 않고, 아파트를 싸게 살 수 있다는 재개발 재건축은 공사가 하염없이 지연되기도, 터무니없이 높은 추가분담금을 내야 하기도 하다. 강력한 세금 규제로 2주택 이상 살 수 없는 지금, 앞으로도 똘똘한 한 채에 대한 사람들의 욕망은 커질 것이고 기왕이면 신축을 사고 싶어 하는 움직임은 뚜렷해질 것이다. 이런 상황에서 신축을 가장 싸게, 그리고 가장 확실하게 살 수 있는 최선의 방법은 ‘분양권 투자’다.

 

저자 세빛희는 혼란스러운 부동산 시장에서 내 집 마련의 출구를 찾고 싶은 이들에게 경쟁 없이 저렴하게 새 아파트를 사는 방법을 알려주기 위해 이 책을 집필했다. 부동산에 무지하던 시절, 저자는 살고 있던 전셋집에서 쫓겨나면서 구축 아파트로 내 집 마련을 했다. 구축 아파트는 시간이 갈수록 낡아가기만 했지만, 주변 새 아파트 분양권을 사서 입주한 친구의 집은 1년 새 1억 원이 넘게 오르는 것을 보며 격차를 실감했다. 분양권은 분양가의 10%인 계약금만 있어도 살 수 있었기 때문에 돈이 많지 않았던 그는 그때부터 전국을 분석하며 가치 있는 분양권을 찾아내 투자하기 시작했고, 5년 만에 자산을 100배 이상 불려 직장에서 퇴사할 수 있었다. 이 책은 저자가 10년간 쌓은 알짜배기 분양권을 찾아내는 노하우부터 가치를 분석하는 법, 대출, 세금, 매도 방법까지 한 권에 담아낸 최초의 분양권 투자서다.

 

지금 당장 새 아파트로 내 집 마련을 하고 싶은 무주택자, 서울 수도권에서 더 좋은 급지로 갈아타고 싶은 1주택자, 지방에 있는 집을 팔아서 서울에 한 채라도 사고 싶은 1주택자라면 이 책을 통해 반드시 오를 분양권을 족집게처럼 골라낼 수 있을 것이다. 혼란스러운 시기, 다른 이들보다 먼저 분양권이라는 나만의 무기를 갖춰 새 아파트로 소중한 내 집 마련에 성공하길 바란다.

[목 차]
  

프롤로그

청약에 목매던 워킹맘, 새 아파트로 은퇴하다!

 

1부 새 아파트로 가는 가장 빠르고 정확한 방법, 분양권

 

1장 왜 지금 분양권으로 집을 사야 할까?

청약 당첨 없이 새 아파트 사는 가장 좋은 방법

분담금 폭등! 재개발 재건축의 매력이 떨어지고 있다

규제의 시대, 똘똘한 한 채 트렌드는 더 강해진다

매수보다 중요해진 매도의 기술

 

2장 누구보다 먼저 똘똘한 분양권을 고르는 법

무순위, 미분양 물건도 돈이 되나요?

| 한 걸음 더 | 미분양 물건 찾는 법

| 한 걸음 더 | 무순위 청약 확인하는 법

좋은 단지는 분양 초반이 가장 싸다

입주장 급매를 노려보자

| 한 걸음 더 | 입주장 급매로 분양권 살 때 알아야 하는 것

마피라고 무조건 저렴하진 않다

 

2부 [기초] 겁먹지 말자! 생각보다 쉬운 분양권 기본 지식

 

3장 분양권 투자, 어디서부터 시작할까?

분양권 매수 절차 한눈에 보기

분양권 매물 조사하기

| 한 걸음 더 | 분양권을 살까, 입주권을 살까?

최신 분양단지에 답이 있다

 

4장 분양권 사려면 얼마가 있어야 할까?

분양권 투자금 계산하기

| 한 걸음 더 | 분양권 옵션, 이젠 선택이 아닌 필수다

고분양가인지 확인하는 초간단 방법

누구나 받을 수 있는 분양권 대출 노하우

| 한 걸음 더 | 내 집 마련을 위한 대출 활용 팁

 

3부 [실전] 전략을 갖고 분양권에 투자하라

 

5장 분양권 고르는 안목을 키워라

분양권 퀵하게 분석하기

| 한 걸음 더 | 분양권 매수를 위한 나만의 리스트 만들기

거래 방식에 따라 프리미엄이 달라진다

 

6장 분양권 투자 실전! 임장부터 매도까지

직접 가지 않고 간편하게 하는 전화 임장법

사전점검 꼼꼼하게 하는 팁

분양권 팔까, 보유할까?

| 한 걸음 더 | 입주장 전세 잘 맞추는 비결

모르면 큰일 나는 분양권 세금

 

 

4부 돈이 될 분양권은 어디에 있을까

 

7장 분양권도 시장의 원리를 알아야 한다

지역의 흐름을 통해 최적의 타이밍을 잡아라

| 한 걸음 더 | 각 지역의 흐름 직접 확인해 보기

똘똘한 새 아파트가 될 물건을 찾기 위한 입지 분석

| 한 걸음 더 | 신도시라고 무조건 좋은 건 아니다

 

8장 세빛희가 콕 찍어주는 지역별 추천 분양권

서울은 무조건 강하다: 마포구·광진구·성북구·노원구·동대문구·영등포구·강동구

정부의 검증을 받은 경기도 대장들: 성남·광명·안양 동안·의왕·수원 영통

규제의 풍선효과를 노려라: 구리·안산·용인

결국 흐름은 지방 광역시로 간다: 대구·부산·울산

 

에필로그

[본 문]
  

집값은 본연의 가치인 수요와 공급의 원리에 의해 하락과 상승을 반복한다. 부동산 가격 상승에 영향을 주는 가장 큰 요인은 결국 수요와 공급이다. 공급이 줄면 수요는 더 몰릴 수밖에 없다. 신축이 희소해질수록 신축을 갖고 싶어 하는 사람들의 욕망은 더 커진다. 그리고 사람들은 지금 당장 입지가 좋은 곳의 새 아파트를 사서 좋은 인프라를 누리며 살고 싶어 한다. 그것을 몇 년 뒤로 미루고 싶어 하지는 않는다. 결국 내가 원하는 곳에 충분한 공급이 빠른 시일 내에 이뤄지지 않는 한 기존 신축에 대한 수요는 더 커질 수밖에 없을 것이다.

앞으로 최소 4~5년은 전국적으로 공급이 거의 없고, 공급이 있더라도 주변에 아파트가 없어 상권, 학원가, 교통망 등 인프라가 부족한 곳이 대부분이다. 2025년 9월 7일에 발표된 공급 대책을 보면 2026년부터 2030년까지 향후 5년간 총 135만 호를 착공하겠다고 했다. 하지만 보통 착공 후 준공까지 3년 가까이 소요된다는 점을 감안하면 앞으로 4년간은 공급이 매우 부족할 것이라고 예상할 수 있다.

_38~39쪽, 1장 「왜 지금 분양권으로 집을 사야 할까?」

 

 

많은 사람이 미분양이 영원할 거라 생각한다. 미분양된 단지는 좋지 않은 물건이니 절대 사면 안 된다고 생각하는 사람도 있다. 하지만 그렇지 않다. 해당 도시의 흐름이 좋지 않아 미분양이 나는 경우가 더 많다. 다시 말해 흐름이 좋아지면 다시 살아난 수요로 인해 미분양은 급소진된다.

미분양은 입지가 좋은 곳에도 발생할 수 있다. 2022년 5월 대구 수성구 만촌3동에 만촌자이르네가 분양했다. 이곳은 대구 수성구 범어4동 다음으로 대표적인 학군지다. 그만큼 수요가 많은 곳이다. 하지만 이 단지는 1순위 전체에서 미달이 났다. 가장 큰 원인은 상대적으로 비싼 분양가 때문이었다.

_55쪽, 2장 「누구보다 먼저 똘똘한 분양권을 고르는 법」

 

 

분양 초반에 사지 못했다면 입주장 급매를 노리는 것도 좋은 방법이다. 분양권을 갖고 있는 사람이 모두 실입주를 목적으로 산 건 아니다. 투자를 목적으로 사는 사람도 많다. 그런데 입주장이 다가왔을 때 잔금을 치를 준비가 안 된 사람들은 급매로 매물을 내놓을 수밖에 없다. 그래서 입주장 때는 급매 물건이 나올 확률이 높은데, 가격이 싼 만큼 나오자마자 바로 계약될 정도로 사람들의 관심도 높으니 입주장 급매 물건을 사고 싶다면 계속해서 보고 있다가 물건이 나왔을 때 바로 계약할 수 있도록 준비하고 있어야 한다. 잔금을 치를 여력만 된다면 입주장 급매는 분양권을 싸게 살 수 있는 기회가 된다.

_84쪽, 2장 「누구보다 먼저 똘똘한 분양권을 고르는 법」

 

 

“중도금 대출이 안 나온다고요!?”

일전에 지인이 이런 경험을 한 적이 있다. 당연히 중도금 대출 승계가 되는 줄 알고 분양권 계약까지 했는데, 승계가 되지 않는다는 것이다. 그래서 자비로 중도금을 내느라 상당히 애를 먹었다. 보통 중도금은 분양가에서 계약금과 잔금을 제외한 금액을 6회차에 걸쳐 나눠 낸다. 중도금 대출을 승계받지 못하면 잔금 때까지 내 돈으로 중도금을 내야 하기 때문에 큰 부담이 될 수 있다.

한번은 분양권 대출 승계를 위해 대출 은행에 방문했을 때 다른 창구에 있던 고객이 중도금 대출이 안 돼서 곤란해하는 것을 본 적도 있다. 생각보다 이런 일은 흔하다. 대출 승계는 당연한 일처럼 보이지만 절대 당연하게 이뤄지지 않는다.

_177쪽, 4장 「분양권 사려면 얼마가 있어야 할까?」

 

 

나와 가까운 지인 E가 있다. E는 부동산 공부를 해본 적도 없었고, 부동산 투자를 할 생각도 없었다. 그러던 어느 날 친구가 E가 살고 있는 지역에서 가장 입지가 좋은 동네에 새 아파트가 분양을 하니 경험 삼아 청약을 하러 가자고 했다. 당시에는 지금처럼 온라인이 아니라 현장에서 청약 신청을 했다. 아무 생각 없이 친구를 따라가 청약 신청을 했던 E는 덜컥 당첨되었고 친구는 떨어졌다. 당시 청약경쟁률이 170:1로, 33평 기준 분 양가가 3억 7000만 원 정도였다. 이후로 E는 10년 동안 그 아파트를 팔지 않고 보유하고 있다. 입주 시기에 월세로 세팅해서 보증금 1억 원에 월 130만 원을 받고 있다. 매월 130만 원이 꼬박꼬박 들어 오고 있고 아파트 시세는 2025년 11월 기준 10억 5000만 원 정도 다. 분양받았을 당시보다 6억 8000만 원 정도 상승한 것이다.

시세는 시세대로 오르고 매월 꼬박꼬박 월세가 들어온다. 현재 E 네 부부는 모두 은퇴를 한 상황이다. E는 그때를 회상하며 나에게 이렇게 말했다. “내가 그때 그거라도 안 했으면 어떡할 뻔했지?”라고 말이다. 좋은 물건은 급하게 팔지 말고 오래 보유하자. 그게 돈을 버는 길이다.

_245~246쪽, 6장 「분양권 투자 실전! 임장부터 매도까지」