왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 -최신개정판: 2000만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우

2026년 새롭게 바뀐 경매 시장 완벽 반영!

빠숑, 김작가, 훨훨, 플팩이 추천한 대한민국 No.1 경매 투자서!

누구나 싸게 살 수 있는 경매가 답이다!

2,000만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우!

 

2021년 처음 출간되어 베스트셀러에 오른 《왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술》이 최신 개정판으로 출간되었다. 2025년 새 정부가 들어서며 10·15 부동산 안정화 정책을 비롯한 많은 변화가 있었다. 이 책은 새롭게 바뀐 경매 시장을 예리하게 분석하고 정확하고 체계적으로, 이해하기 쉽게 설명한다.

‘경매’라고 하면 법원에 가야 하고, 권리분석을 해야 하고, 잘 살고 있는 사람을 쫓아내야 하는 등의 어렵고 복잡하고 힘든 것이라는 편견을 가지고 있는 사람들이 아직도 많다. 하지만 이제는 20대도 재테크 수단으로 경매를 찾기 시작했다. 몇 가지 기본적인 경매 용어와 룰을 익힌다면 적은 종잣돈으로도 투자에 뛰어들 수 있기 때문이다.

최근 강화된 부동산 규제 대책에서 벗어난 경매는 새로운 부동산 투자법으로 각광받고 있다. 사람들이 선호하는 서울·수도권 매물은 해가 바뀔수록 급감하고 있다. 민간 건설사들은 급등한 땅값과 공사비, 금융 리스크까지 떠안아야 하므로 앞으로의 공급도 희망적이지 않다. 이런 분위기 속에서 일반 매매가 아닌 경매가 주목을 받는 건 어찌 보면 당연한 일이다. 2026년 부동산 투자로 부를 쌓고 싶다면 경매 시장을 눈여겨봐야 하는 이유다.

이러한 장점을 깨닫고 일찍부터 경매에 뛰어든 경매계의 일타강사 달천 정민우 저자는 15년간 아파트, 오피스텔, 빌라, 지식산업센터, 단독, 다세대, 상가 등 100여 건의 낙찰에 성공해 1,500만 원에서 수십억의 자산을 만들었다. ‘입찰의 신’이라고도 불리는 저자는 이 책을 통해 세 가지 서류와 네 가지 가격만 제대로 이해한다면 2,000만 원으로도 경매에 도전할 수 있다고 단언한다. 거기에 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터 등 다양한 종류의 부동산 매물을 가치를 더해 높은 가격에 팔 수 있는 노하우까지 알려준다. 오르기만 하는 부동산 가격과 로또보다 힘든 청약 전쟁에 지쳤다면 시야를 넓혀보라. 누구나 싸게 사서 제값만 받아도 수익이 나는 ‘경매’가 답을 줄 것이다.

[목 차]

프롤로그 | 부자를 꿈꾼다면 지금 당장 경매를 시작하라!

 

제1장 2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자

2026년, 매물이 쏟아져 나온다

목표 수익률을 정하고 시작하라

낙찰 확률 높이는 입찰가 산정 노하우

[돈 되는 꿀팁] 실투자금 계산하기

돈에 맞는 물건을 찾지 말고 물건에 돈을 맞춰라

리스크는 기회와 동의어다

[돈 되는 꿀팁] 경매에 관한 고정관념을 깨면 수익이 보인다

레버리지 활용도 실력이다

[돈 되는 꿀팁] 대출 가능 금액은 어떻게 정해질까?

기회는 항상 있고, 바로 지금이다

 

제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것

입찰 전, 낙찰 후 무엇을 해야 하나

요약 정리! 부동산 경매 절차

[돈 되는 꿀팁] 입찰 불가 대상

꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류

입찰 당일 체크리스트

[돈 되는 꿀팁] 흔히 하는 입찰 실수, 미리 알고 조심하자

경매에는 네 가지 가격이 있다

[돈 되는 꿀팁] 남들은 모르는 입찰가 산정의 비밀

 

제3장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다

경매 사이트, 이렇게 활용하라

[돈 되는 꿀팁] 경매는 연습과 실전이 답이다

권리분석, 위험한 물건을 피하는 지뢰찾기 게임

[돈 되는 꿀팁] 가짜 임차인 어떻게 가려낼까?

낙찰자도 점유자도 알아야 할 임차인의 권리

바쁜 직장인을 위한 책상에서 물건 찾기

실전! 손품으로 아파트 경매 도전하기

입찰 전 등기부로 정보 파악하기

[돈 되는 꿀팁] 법원에서 사용하는 사건 부호 및 비용 구분

꼼꼼한 현장 조사가 투자 성과를 좌우한다

 

제4장 위험과 기회를 알면 수익률이 달라진다

인도명령, 경매의 안전 장치

낙찰자의 강력한 무기, 명도확인서

[돈 되는 꿀팁] 체납 관리비와 공과금 처리법

점유자가 연락두절이라면 이렇게 하라

두고 간 물건은 함부로 버리지 말자

숨어있는 함정, 세대합가와 대위변제

허위 유치권을 가려내면 투자 기회가 많아진다

양도세 반의 반으로 줄이는 매매사업자 활용법

[돈 되는 꿀팁] 경매에서 활용도 높은 내용증명

매각 불허가 사례: 낙찰받은 빌라 호수가 잘못됐어요!

 

제5장 제2의 월급 만드는 임대 수익 도전하기

수익형 부동산 vs. 차익형 부동산

[돈 되는 꿀팁] 월세 수익률 어떻게 계산하나

목표 수익률과 적정 입찰가 산정법

월세 받는 부동산, 이렇게 접근하라

상가보다 안전한 수익형 부동산, 지식산업센터 경매 투자법

[돈 되는 꿀팁] 알아두면 쓸 데 많은 계약의 기술

무조건 이기는 오피스텔 경매 투자법

한 번의 낙찰로 은퇴 가능한 다가구, 건물 경매 투자법

현금흐름을 만드는 소액 상가 경매

빠르게 수익 내는 신축급 빌라 단기 매도법

모두가 꿈꾸는 핵심지 아파트 경매로 소유하기

 

에필로그 | 당신에게 필요한 것은 실행할 용기다

부록 | 왕초보 투자자를 위한 경매 용어 핵심 정리

[본 문]

이런 상황이 지속되며 많은 투자자가 조용히 사라졌다. 나는 이를 오히려 기회로 본다. 지역에 따른 차이가 있지만 수도권 부동산 시장은 내려갈 일보다 오를 일만 남은 데다 경쟁률이 전보다 낮아져 낙찰 가능성이 높아졌기 때문이다. 정부의 강력한 규제 정책에 대응하면서 시장의 틈새를 공략할 수 있는 방법이 바로 경매다.

경매의 장점 중 한 가지는 취득가를 내가 정할 수 있다는 것이다. 세금이 오르면 그만큼을 고려한 가격으로 입찰하면 된다. 또한 매도인이 계좌를 주지 않거나 변심할까 봐 걱정할 필요가 없다. 중개수수료를 낼 필요도 없고, 공신력 있는 국가기관인 법원에서 매각을 진행하므로 매매 거래보다 안전하다. 더욱이 경매는 토지 거래 허가나 자금 조달계획 등의 규제에서도 자유롭다.

_<제1장 2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자> 중에서

 

경매에서 다루는 돈은 크게 네 가지다. 시세, 입찰가, 대출 가능한 금액, 실투자금이다. 이 네 가지는 서로 연동되어 있다. 시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 내 돈(실투자금)이 얼마나 필요한지 알 수 있다. 그리고 최종적으로 이 네 가지가 조합되어 얼마의 투자로 얼마를 벌 수 있는지 계산할 수 있다.

초보자일수록 입찰 당일 경매법정에서 본인이 입찰하는 물건에 사람이 많이 몰릴 것 같은 불안함 때문에 입찰가를 높게 쓰곤 한다. 이런 착오를 줄이려면 입찰 전에 사전 조사를 철저히 해야 한다. 낙찰 자체가 아니라 ‘시세보다 싸게’ 사는 것이 중요하다.

_<제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것> 중에서

 

경매 투자에서 권리분석이 차지하는 비율은 5%도 되지 않는다. 나머지 95%는 해당 부동산의 가치를 파악하는 것이다. 실제로 지인 중에는 이곳저곳을 다니며 경매 공부만 수년째 하는 분도 있고, 등기부 한 번 본 적 없던 왕초보가 2~3시간 배워 입찰해서 낙찰받아 오기도 했다.

경매 사건을 꾸준히 검색하며 가슴 뛰는 물건을 찾아보자. 권리분석은 위험을 피하기 위한 최소한의 공부면 족하고, 패찰을 하더라도 포기하지 않는다는 마인드가 더 중요하다. 몇 번의 패찰을 경험하고 경매는 돈이 되지 않는다면서 경매 시장을 떠나는 사람이 부지기수다. 그렇기에 당신에게 기회가 있는 것이다.

첫 입찰에 낙찰받는 운 좋은 사람도 있지만, 대다수는 몇 번의 도전 끝에 그런 결과를 얻는다. 자신이 쓴 입찰가와 실제 낙찰가를 비교하며 수정하다 보면 어느 순간 낙찰과 수익이라는 선물이 당신에게 다가와 있을 것이다.

_<제3장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다> 중에서

 

인도명령결정문이 송달되면 최대한 빠르게 강제집행을 신청해두는 것이 좋다. 어떤 사람들은 채무자 또는 임차인과 말이 잘 통한다거나 이사를 간다고 했으니 알아서 잘 가겠지 하는 마음으로 그냥 시간을 보내기도 한다. 하지만 세상일이라는 게 모두 내 마음처럼 흘러가지는 않는다. 돈이 걸리면 더 그렇다. 언제 나간다고 하는 말을 철석같이 믿고 있다가 뒤통수를 맞는 경우가 생각보다 많다. 점유자와 말이 잘 통하고 약속을 잘 지킬 것 같은 느낌이 들더라도 강제집행 신청은 해두시길 권한다.

집행 신청서를 제출한다고 해서 반드시 집행을 하는 것은 아니다. 운전을 할 때도 되도록 종합보험에 가입하듯이 집행 신청은 낙찰자가 잔금을 낸 후 취할 수 있는 안전한 보험이라고 생각하자. 그 보험료는 10만 원 정도로 그리 비싸지 않은 편이다. 협상이 결렬된 후 그때 가서 강제집행을 신청한다면 시간과 이자비용, 관리비 등으로 에너지가 몇 배는 낭비된다. 절차를 밟으면서 동시에 협상을 진행하는 투트랙 전략을 구사해야 경매를 리스크 없이 즐기며 할 수 있다. 도중에 협의가 잘되어 빨리 이사를 하게 된다면 그때 강제집행 신청을 취소하면 된다.

_<제4장 위험과 기회를 알면 수익률이 달라진다> 중에서

 

부동산에 투자할 때는 시세차익형 부동산과 월세를 받을 수 있는 임대수익형 부동산으로 나누어 생각해볼 필요가 있다. 시세차익형 부동산은 시세보다 싸게 사서 차익을 얻는 것이고 임대수익형은 말 그대로 월세 수입을 얻는 것을 목적으로 한다.

그리고 시세차익형 투자가 가능하려면 환금성이 전제되어야 한다. 아무리 싸게 사도 내가 원할 때 팔리지 않는다면 좋은 투자라고 할 수 없다. 일반적으로 환금성이 좋은 부동산은 아파트가 최고다. 그다음 오피스텔(아파트를 대체할 수 있는), 빌라 순이다.

임대수익형 부동산에 투자할 때는 해당 물건이 원하는 수익률에 부합해야 한다. 즉 팔아서 시세차익을 얻기보다는 보유하는 동안 안정적으로 월세를 받을 수 있어야 한다. 상가, 지식산업센터, 업무용 오피스텔, 창고 등이 대표적인 수익형 부동산인데 이들은 환금성이 떨어진다. 정리하자면, 환금성 측면에서는 필수재인 주거용 부동산이 가장 좋고(필수재인 만큼 정부의 규제도 강하다), 반대로 수익성 측면에서는 위에 나열된 부동산이 제일 낫다.

_<제5장 제2의 월급 만드는 임대 수익 도전하기> 중에서