서울 인천 경기도 소규모주택정비사업 최강 투자 전략 - 소액으로 내 인생의 첫 아파트를 만드는 부동산 투자 전략

아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다!

대한민국의 집값은 말 그대로 폭등했다. 이제는 ‘미친 집값’이라는 표현조차 부족할 정도다. 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들의 작은 바람은 어느 순간 “지금 사지 않으면 이생에서는 집을 갖기 어렵겠다”는 절규로 바뀌었다. 그때부터 집값은 더 이상 경제 논리로 설명할 수 없는 사회 문제가 된다. 정책적 관점에서 보면, 시기적절한 공급 전략을 통해 적재적소에 다양한

주택을 공급하지 못한 점은 아쉬움이 남는다. 그 부작용은 지금의 청년·서민 세대가 고스란히 떠안고 있으니까. 오늘날 젊은 세대와 서민들이 아파트로 내 집 마련을 하기는 그 어느

때보다 힘들어진 건 부정할 수 없는 현실이다. 그래서 많은 이들이 이렇게 말하곤 한다.

“이번 생에서 아파트 사는 건 끝났다.”

그러나 필자들은 달리 본다. 아직 기회는 남아 있다. 불과 몇 년 전까지만 해도 오래된 아파트나 연립·다세대를 매입해 몸테크라는 불편을 감수하며 ‘아파트로 갈아타는’ 내 집 마련 방식이 있었다. 하지만 재개발·재건축이 ‘큰돈 버는 사업’으로 굳어지면서 이제는 투기적 자본이 만든 진입장벽 때문에 너무 높아져 버렸다.

그렇다면 청년과 서민이 다시 시도할 수 있는, 부담은 적으면서도 아파트로 갈아탈 수 있는 마지막 기회는 무엇인가? 필자들은 그 답이 소규모주택정비사업, 다시 말해 가로주택정비사업·소규모재건축·소규모재개발에 있다고 확신한다. 이 사업들은 과거 재개발·재건축이 그랬던 것처럼, 지금 막 ‘성장초기’ 단계에 들어선 기회 시장이다.

처음 소규모주택정비사업이 도입된 이후 크고 긍정적인 변화들이 있었다. 사업 유형이 다양해졌고, 사업시행구역 면적도 커졌으며, 관리지역 제도도 도입되었다. 그에 따라 사업성도 과거보다 크게 개선될 전망이다. 하지만 그럼에도 불구하고 아직 재개발·재건축만큼 주목받지 못하고 있다.

그런데 바로 그런 점이 기회다. 큰 관심을 기울이지 않는다는 것은 거품도 적고, 투기적 수요가 만들어내는 가격장벽도 낮다는 뜻이기 때문이다. 소규모주택정비사업은 이제 막 본격적으로 꽃을 피우려는 단계다. 필자들은 지금이야말로 이 시장을 이해하고 준비해야 할 시점이라고 본다.

이 책은 다음과 같은 흐름으로 구성된다.

▶ 조합이 설립된 후 진행 중인 사업의 사업성을 분석하는 방법

▶ 조합 설립 전, 아무 자료도 없는 상태에서 사업성을 추정하는 실전 어림셈법

▶ 소규모정비사업을 전체적으로 이해하기 위한 핵심 개념과 구조 설명

▶ 그리고 돈 되는 프로젝트를 선별하기 위한 실전 기준과 체크리스트

이 책 한 권만 제대로 이해하면 누구나 ‘보석 같은 낡은 집’ 속 숨은 가치를 발견해 아파트로 바꿔나가는 기회를 잡을 수 있을 것이라고 필자들은 확신한다

이 책의 구성은…

Chapter 1 소규모주택정비사업이란 무엇인가?

먼저 소규모주택정비사업이란 무엇인지를 살펴보게 된다. 큰 틀에서 4대 사업의 핵심과 차이를 총정리하면서 자율주택정비사업의 대상지역과 요건, 사업방식과 절차 그리고 자율주택 정비사업 추진 시 인센티브 등에 대해 알아보려고 한다. 이어서 소규모재건축사업이 조건만 맞으면 폭발력을 갖는 이유가 무엇이며, 역세권과 준공업지역에서 기회가 열리는 이유를 설명한다. 또한 소규모주택정비사업 관리계획이 주는 강력한 혜택을 알려준다.

Chapter 2 왜 소규모주택 정비사업인가?

지금 왜 소규모주택 정비사업에 주목해야 하는지를 8가지 측면에서 살펴보게 된다. 짧은 사업기간, 사업성 개선을 위한 파격적인 인센티브, 주택도시보증공사를 통한 확실한 금융지원, 각종 거래관련 규제완화 등이 제공되고 있기 때문이다. 지금부터 왜 소규모주택 정비사업에 주목하고 철저하게 스터디해야 하는지를 확인해보시기 바란다.

Chapter 3 소규모주택 정비사업, 무엇을 알아야 하는가?

소규모주택 정비사업을 이해하고 이를 통해 내 집 마련을 하기 위해 반드시 알아야 할 16가지를 검토하게 된다. 16가지를 검토하게 되지만 크게 보면 3가지로 분류할 수 있겠다.

첫 번째는 소규모주택 정비사업의 전제조건이 되는 개념이다. 소규모주택 정비사업의 대상지역이나 가로구역, 사업시행구역, 노후ㆍ불량건축물 등이 이에 속한다.

두 번째는 각각의 소규모주택 정비사업과 관련된 핵심 개념이다. 소규모 재건축사업의 조합원, 가로주택 정비사업과 소규모 재개발사업의 토지등소유자, 분양자격, 입주권의 수 등이 해당된다.

세 번째는 사업성과 관련된 핵심 개념들이다. 비용과 수익의 구성 요소인 총사업비, 시공비 그리고 총수입이나 종전자산평가액, 비례율, 권리가액, 분담금, 사업진행절차 등이 해당된다.

사실 소규모주택 정비사업은 16가지가 가장 중요한 핵심이라고 할 수 있다. 특별히 꼼꼼하게 한 줄 한 줄 짚어가면서 읽어나가시기 바란다.

Chapter 4 조합설립 이후 소규모주택 정비사업의 사업성 분석

이 챕터는 조합설립인가를 받은 소규모주택 정비사업 구역을 분석하는 방법을 다루고 있다. 조합설립인가를 받은 경우 적어도 건축개요는 어느 정도 가시화되어 있는 상태인데다 사업시행계획(안)이 제시되어 있는 만큼 총회책자에 제시되어 있는 내용만으로도 일정 수준 이상의 수준 높은 사업성분석을 해볼 수 있다. 다만, 창립총회책자에서 얻을 수 있는 정보와 그 이후 사업이 진척된 총회책자에서 얻을 수 있는 정보는 양과 질에 있어 차이가 있을 수밖에 없다. 그 차이는 이 장에서 사례로 제시하고 있는 총회책자를 보면 알 수 있다. 이 챕터의 내용을 여러 번 반복해 읽는다면 총회책자를 통해 사업성 분석을 어렵지 않게 해낼 수 있는 능력을 배양할 수 있으며 이를 통해 내 집 마련과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것이다.

Chapter 5 남들보다 먼저 좋은 지역을 선점할 수 있는 방법은 있다!

어쩌면 이 챕터야말로 우리가 목표로 하는 서울과 수도권 및 주요지역에서 내 집 마련을 하고자 하는 목적에 가장 부합되는 내용이라고 볼 수 있을 것이다. 아직 아무 것도 없는 그야말로 전무의 상태에서 우량지역이 될 수 있는 지역을 다른 사람들보다 앞서서 발굴할 수 있는 방법을 구체적으로 다루고 있기 때문이다.

총수입과 총사업비의 개략적인 추정방법은 물론 개략적인 종전재산평가액의 추정을 통해 비례율을 추출하고 이를 통해 사업성을 검토할 수 있다면 본격적으로 사업이 추진되기 이전이라 할지라도 분명 좋은 지역을 선점할 수 있을 것으로 기대해도 좋을 것이다. 좋은 지역을 선점할 수 있다면 당연히 소규모주택 정비사업을 통해 남들보다 큰 돈 들이지 않고 내 집 마련에 성공할 수 있지 않을까?

Chapter 6 돈 되는 소규모주택 정비사업의 핵심 포인트

소규모주택 정비사업을 접근함에 있어 가장 기본이 되는 점검 포인트들을 이 챕터에서 다룬다. 재개발이나 재건축에도 적용되는 포인트들이다. 그만큼 단순하지만 중요한 내용들이라고 할 수 있다. 마지막으로 다시 한 번 강조하고 싶은 내용들을 글로 당부하는 마음으로 첫째, 소규모주택 정비사업도 결국 정비사업의 일종인 이상 사업시행구역의 기초단위라고 할 수 있는 대지지분, 사업성과 직접적으로 연결되는 용도지역이나 주변지역의 분양가 및 일반분양물량 그리고 조합원수가 중요한 이유를 알아볼 것이고, 둘째, 왜 지금이 최적의 투자타이밍이고, 거주와 투자가 가능한 곳을 지향해야 하는지를 제시할 것이며, 마지막으로 소규모주택 정비사업의 흐름에 영향을 주는 법ㆍ제도의 변화의 중요성과 왜 소규모주택 정비사업이 대세가 될 수밖에 없는지를 살펴볼 것이다.