[목 차]
프롤로그_피할 수 없는 세 가지 : 죽음, 세금 그리고 대출
1장_대출이 갑자기 쉬워지는 9가지 ‘치트키’
01 대출을 위한 기본 용어 알기
02 한도는 숫자가 결정한다 : LTV·DTI·DSR ‘3대 룰’
03 승인율 올리는 한 방 : 서류만 알아도 결과가 달라진다
04 시세를 잡는 사람이 거래를 잡는다 : 검색이 곧 돈이다
05 등본으로 지뢰 찾기 : 문서 한 장으로 거르는 위험
06 소유권 끝장 정리 : ‘내 집 주인’ 논란 종결
07 한도는 ‘순서’에서 갈린다 : 감액등기로 숨은 한도 찾기
08 나라가 지켜주는 내 돈 : 최우선변제·보증보험으로 방어
09 소득이 없어도 길은 있다 : 구조로 뚫는 대출의 비밀
[Q&A] 대출에 대한 오해와 진실
2장 2026 대출 규제 ‘리셋’ : 최신 해석으로 안전하게
[들어가기 전에] 규제는 파도다 : 맞으면 손실, 타면 기회
01 1차 한파 ‘6·27’ : 시장이 얼어붙는 지점 체크
02 2차 한파 ‘10·15’ : 잘 알아야 잘 풀 수 있다
03 규제 속 ‘막차’ 전략 : 서민·실수요 정책은 반드시 챙겨라
[Q&A] ‘실수요’ 황금티켓의 마지막 체크포인트
04 DSR 삼중고 돌파 플랜 : 한도를 다시 살리는 실전 조합
05 대출은 순서 게임이다 : 시작도 끝도 ‘순서’가 승부처
06 부동산 2.0 세금 지도 : '모르면 손해'인 세금 파헤치기
3장_사회초년생의 전세·월세 대출 : 첫 상담에서 ‘호구’ 안 되는 법
[들어가기 전에] 상담실 들어가기 전 10분 : 필수 체크리스트
01 정책상품 선점이 1순위 : 공짜 혜택부터 먹고 간다
02 일반 전세대출, 한 장으로 끝내는 사용법
03 1주택·다주택 전세대출 : ‘된다/안 된다’ 조건만 뽑기
04 전세의 종말? 월세 시대 ‘생존 금융’ 전략
4장_예비 1주택자의 담보대출(기초편) : ‘실수 0’ 내 집 마련 로드맵
[들어가기 전에] 월세 vs 매매 : 내 돈이 남는 선택은 무엇인가?
01 내 집 마련 A to Z : 실수 없이 끝내는 완벽 프로세스
02 잔금이 모자라면 이렇게 : 신용대출+무설정론 ‘필살 조합’
03 정책상품이 집 크기를 바꾼다 : 한도 레벨업 공식
04 정부가 찍어준 ‘꿀 입지’의 비밀
05 청약·분양권 자금 흐름 : 중도금→잔금 한방에 정리
5장_예비 1주택자의 담보대출(실전편) : 규제장에서도 통하는 실전 시나리오
[들어가기 전에] 지역·상태별로 답이 다르다 : 매수 시나리오로 결론 내기
01 한눈에 보는 대출족보 : 주택담보대출의 모든 것 예습하기
02 규제 한파 속 ‘1주택자 되는’ 4가지 시나리오
03 지금도 1억 신용대출 가능? 가능/불가능의 분기점
04 현시점의 갭투자 방법 : 갭투자는 비규제지역만!
05 부족한 한도를 만드는 대출의 마법. 동시대환
6장_1주택자의 실전 레버리지 : 상급지 입성의 사다리
[들어가기 전에] 부자로 가는 추월차선 : 레버리지의 본질
01 규제로 막힌 생활안정자금 : “왜 안 되는지”부터 뚫자
02 한도의 함정 : 금융기관이 말하지 않는 룰
03 우리 집은 아파트가 아니다 : 비아파트 대출 생존 가이드
04 DTI·DSR에 걸려도 끝이 아니다 : 소득요건 돌파 전략
05 추가약정서 : 주택담보대출의 ‘숨은 독’
06 대환대출 대혼란 정리 : 규제 이후 최신판 총정리
07 3년이 지났다면 리셋 : 대환이 답
08 아이가 생겼다면 혜택을 : 신생아 특례 대환
09 상급지 ‘환승’ 기술 : 규제를 뚫고 업그레이드하는 비법
7장_전문투자자의 대출의 정석: 주거용 부동산 ‘규제장 생존 매뉴얼’
01 다주택 잔금대출 : 4가지 시나리오로 원샷 정리
02 전세퇴거자금대출 : 규제 속에서도 살아남는 정석
03 ‘똘똘한 한 채’ 환승 : 다주택자 업그레이드 전략
04 퇴거 한도 계산 끝장 : 깔끔한 퇴거를 만드는 공식
05 중도상환 ‘족쇄 해제’ : 수수료 반값 시대 활용법
06 주택마다 대출 2개 이상? 복수대출 리스크/해결 로드맵
07 임차권등기 & 전세퇴거자금 해결 (임대인 편)
8장_전문투자자 대출의 정석 : 상업용 부동산 ‘확장판’
01 오피스텔 대출 : 규제·한도·전략 한 번에
02 상가·꼬마빌딩 대출 : 돈 되는 구조로 설계하기
03 숙박시설 사업자 대출 : 업종 특화 전략
04 지식산업센터 대출 : 승인 포인트와 함정
05 공장 투자 대출 : 사업·담보·현금흐름으로 승부
06 토지담보대출 : 감정가+활용계획으로 한도 ‘짜내기’
07 부동산 법인대출 : 개인에서 법인으로 레벨업
08 매매사업자 대출 : ‘사업자 루트’의 모든 것
에필로그_좋은 대출을 활용하여 자산을 늘리자
[본 문]
이 책에 높은 금리나 규제 등으로 은행권의 문턱을 넘기 힘든 상황에서 들춰보고 답을 찾을 수 있도록, 당장 집을 구해야 할 사람들에게 실질적인 도움이 되도록, 처음으로 마련하는 집이 조금이나마 더 커질 수 있도록, 그리고 성공적으로 똘똘한 한 채로 갈아탄 뒤 자산을 모을 수 있도록 ‘대출’의 모든 것을 담았다고 자신한다.
- 본문 7쪽
금융사에 따라서 부동산 감정평가액이 다를 수 있다. 더 높은 한도를 원한다면 여러 금융사의 감정평가 후 가치를 가장 높게 평가한 금융사에서 대출받는 것이 유리하다. 따라서 감정평가를 받거나 집을 구매할 때는 다양한 금융사의 조건을 확인한 뒤, 유리한 조건을 고르는 것이 중요하다. 이런 식으로 급매물을 찾아 좋은 가격에 매수한다면 성공적으로 투자를 이어갈 수 있을 것이다.
- 본문 41쪽
6·27과 10·15 대출 규제는 수도권과 규제지역의 레버리지를 전반적으로 줄이는 대신, 무주택·중저가·중소득 구간에는 LTV 60%라는 예외를 남겨 두었다. 규제 이후의 시장에서 서민 실수요자의 대출 전략은 복잡한 기술이 아니다. 아파트 가격대 중심으로 검색 범위를 재설정하고, 부부 합산 소득과 무주택 세대주 요건을 서류로 깔끔하게 증명하며, 주택담보대출 실행 전에는 신용대출·마이너스통장 등 DSR을 잡아먹는 부채를 먼저 줄이는 것이다. 규정은 장벽처럼 보이지만, 실은 “어떤 사람이, 어떤 집을, 어떤 방식으로 사야 하는가”를 정해 놓은 지침에 가깝다.
- 본문 99쪽
가장 간단하고 직접적인 보유세 절세 방법은 ‘부부 공동명의’다. 아파트 한 채만 소유하는 경우 대부분은 재산세만 부담하지만, 고가 주택이거나 다주택자라면 재산세에 더해 종합부동산세까지 부담해야 한다. 이때 부부 공동명의라면 종합부동산세 공제액이 달라진다. 1주택을 부부 공동명의로 각각 절반씩 보유하면, 각자 9억 원씩 공제되어 합산 18억 원까지는 종합부동산세가 과세되지 않는다. 공시가격 현실화율을 70%로 가정하면, 공시가격 18억 원은 시세 약 25억 원 수준의 주택에 해당한다. 이 경우 1주택을 부부 공동명의로 보유했다면, 종합부동산세 과세 기준에 미치지 않아 종부세가 부과되지 않는다.
- 본문 118쪽
월세 거주자를 위한 실질적인 꿀팁 중 하나는 월세 세액공제를 활용하라는 것이다. 가장 중요한 팁이기도 하다. 매년 연말정산 시 납부한 월세로 세금 혜택을 받는 것으로, 조건만 맞는다면 가장 큰 금액을 돌려받을 수 있다. 세액공제를 받기 위해 집주인의 동의를 구할 필요가 없는 것도 장점이다. 임대차 계약서와 월세 이체 내역만 있으면 신청할 수 있으니 거리낌 없이 신청하자. 만약 과거에 냈던 월세 세액공제를 받지 못했다면, 해당 월세 지출기준 5년 이내에 ‘경정청구’를 통해 과거의 월세 공제액을 한 번에 환급받을 수 있다.
- 본문 145쪽
이미 신용대출이나 주택담보대출이 많아 DSR이 금융사의 조건(제1금융권 DSR 40%, 제2금융권 DSR 50% 요건)을 초과하는 상황이라면 원하는 금액의 주택담보대출을 받을 수 없다. 매매잔금을 치러야 하는데 추가 대출이 어려운 이런 상황에서는 신용대출 동시대환을 고려할 수 있다. 신용대출이 DSR을 크게 차지하고 있다면, 기존 신용대출을 상환해 DSR을 낮추고 그 여유로 추가 한도를 만드는 방식이다.
- 본문 200쪽
“돈 버는 부동산 고수들의 전략에는 항상 대출이 있다!”
당신의 10년을 좌우할 ‘부의 시그널’을 찾아라
부동산이라는 자산을 제대로 바라보고, 해석하고, 이용하려면 제도 뒤에 숨은 ‘부의 시그널’을 읽을 수 있어야 한다. 똑같은 발표를 보더라도 그 정보를 지식과 연결해 기회를 ‘발견’해야 하며, 복잡한 규제와 제도 속에서 그 기회를 잡을 수 있도록 ‘정책’을 이용해야 한다. 어떤 정부도 부동산시장을 완벽히 규제할 수 없고, 규제의 틈새에는 기회가 있기 때문이다. 저자가 정리한 ‘대출의 순서’를 바탕으로 내게 맞는 상품을 찾다 보면 난공불락 같은 ‘내 집 마련’의 기회가 조금씩 열리게 되고, 모든 과정을 이해할 때 대출은 가장 강력한 무기가 될 것이다.
규제 폭탄의 시대, 복잡한 계산 몰라도 상급지에 입성하는
세상에서 가장 친절한 부동산 대출 바이블
2026년 1월 29일, 정부는 수요가 많은 서울과 수도권 도심에 6만 호의 주택공급 대책을 내놓았다. 하지만 2027년부터 순차적 착공이란 것을 고려하면 향후 3~4년간은 절대적인 공급 부족에 놓일 것이라고 보인다. 게다가 2025년도에 시행한 두 차례의 규제는 부동산시장에 극심한 혼란을 불러왔다. 갑자기 잔금대출이 막혀버린 분양권 매수자부터 경매로 우량매물을 찾아둔 투자자에 이르기까지 모든 이들의 계획이 헝클어졌다. 하지만 저자는 이렇게 규제가 삼엄할수록 매물이 쏟아지는 기회라고 설명한다.
“이런 혼란기일수록 내 상황을 정확하게 인식해야 합니다. 시장이 안정적이라면 손이 닿지 않았을 좋은 매물을 살 수 있기 때문입니다. 이럴 때 ‘좋은 대출’로 마련한 자금은 투자의 기초 체력이 됩니다. 지금은 체력이 부족해서 나오는 급매를 더 저렴하게 살 기회입니다.”
이 책은 부동산 대출이 익숙하지 않은 사람도 쉽게 이해할 수 있게끔 상세한 설명과 다양한 투자 사례를 넣어 진입장벽을 낮추었다. 또한 정부의 부동산 대책과 세금 정책에 대응할 수 있는 최신 규제 내용을 반영하여 현 상황에서 부동산 투자를 할 수 있는 틈새 전략까지 담았다. 직접 투자해 보지 않았다면 쉽게 놓칠 수 있는 중도금·잔금 대출 전략, 지역별·자산별 1주택 확보 시나리오, 사전점검 팁 등 실전 노하우 또한 세세하게 다루어 책 한 권만 보고도 직접 실행할 수 있도록 구성했다.
무엇보다 이 책에서 저자는 이제 막 사회생활을 시작한 사회초년생부터, 결혼 후 보금자리를 마련해야 할 30대 부부, 학령기 아이를 키우는 40~50대 부부, 편안한 노후를 보내야 할 60~70대 부부까지, 각자의 사정에 꼭 맞는 똘똘한 한 채 마련 시나리오를 소개한다. 누구나 선망하는 서울·수도권 규제지역부터 규제의 풍선효과를 받게 될 경기도 비규제지역에서 ‘나만의’ 상급지를 찾는 세심한 ‘개인 맞춤형 솔루션’이다. 그동안 대출이 어렵고 낯설었다면 이 책을 읽고 난 뒤에는 친숙하게 느껴지고, 내 집 마련을 도와줄 든든한 도구로 활용할 수 있을 것이다.