[목 차]
서문
1부.
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
6장. 공급 앞에 장사 없다!
7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
2부.
10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다
13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?
14장. 새집 줄게, 경기도 살자
15장. 제2의 강남은 어디일까?
16장. 한국 부동산, 버블인가?
17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
20장. 서울 아파트값 잡는 법
21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
부록 Ⅰ. 조선시대의 경제성장과 돈 가뭄 이야기
부록 Ⅱ. 분업이 너희를 자유롭게 하리라
부록 Ⅲ. 일제는 토지 조사 사업으로 어떠한 이익을 얻었나?
부록 Ⅳ. 서유럽의 가족주의 문화는 왜 소멸했을까?
부록 Ⅴ. 개신교가 교육에 열정을 쏟은 이유는?
부록 Ⅵ. 금본위제란?
부록 Ⅶ. 효율 임금이란?
부록 Ⅷ. 중국의 그림자 금융 규제는 왜 실시되었나?
부록 Ⅸ. 용적률이란?
부록 Ⅹ. 콜 옵션이란?
부록 ⅩⅠ. 투자하기 좋은 미국 리츠 ETF는?
참고 문헌
[본 문]
조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다. (...) 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)을 벗어나지 말라고 신신당부했다.
_1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라, p.19
1950년 4월, 주한 미국 대사 존 무초가 농민이 더는 사회 불만 계층이 아니라 “가장 사회 안정을 바라는 계층”이라고 분석한 것이 사회 변화를 극명하게 보여 준다. 1950년 6월 25일 북한의 남침 이후, 남조선 노동당의 예상과 달리 대대적인 친북 무장봉기가 일어나지 않은 데에는 농지 개혁이 결정적 기여를 한 것으로 볼 수 있다.
_3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?, p.51
강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다. 전 국민의 관심을 집중시킨 새로운 도시의 건설로 강남의 지위는 흔들리지 않는 기반 위에 올라서게 된다. 앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 ‘강남의 승리’로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 면에서, 1960년대 주택 붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다.
_4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!, p.81
1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 1968년부터 시작된 베트남 경기의 둔화, 그리고 1979년 이란 혁명 등으로 촉발된 불황은 가계의 미래 소득 전망을 어둡게 했다. 소득 전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수밖에 없다.
_5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?, p.97
1990년 한국의 총가구 수가 1,136만 가구에 불과했음을 감안할 때 지나치게 많은 공급이었다. 이 결과 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되었다. “부동산 불패” 신화가 깨진 순간이자, 새로운 출발점에 서게 될 사건이었다.
_6장. 공급 앞에 장사 없다!, p.110
1999년 이전까지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으로 부각되었다.
_7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?, p.124
1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 따라서 “이것만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다.”라고 이야기하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계할 필요가 있다.
_8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?, p.134
분양가 상한제가 공급을 위축하겠지만, 수요 또한 위축하는 효과가 있지는 않을까? 청약 당첨에 기대를 품은 사람들이 주택 매수를 꺼릴 수도 있기 때문이다. 그러나 ‘청무피사’라는 말이 유행어로 떠오르는 것을 감안할 때 분양가 상한제가 주택 매수세를 약화한다는 주장은 사리에 맞지 않는 것 같다.
_9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남, p.140
이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
_12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다, p.183
1990년대 초반, 2세대 아파트가 주된 주거 형태로 떠오르기 시작했다. 지하 주차장과 엘리베이터 그리고 사시사철 온수가 제공되는 가운데, 아파트는 열등재에서 정상재의 자리에 올라서게 되었다. 반면 자동차 보급률이 가파르게 높아지는 가운데 주차장 유무가 빌라와 다가구 주택의 형태를 좌우하는 흐름이 나타났다.
_13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?, p.194
오프라인 강의에서 “제2의 강남은 어디일까요?”라는 질문을 자주 듣는다. (...) 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다.
_15장. 제2의 강남은 어디일까?, p.204
“한국이 일본처럼 될까?”라는 동영상을 올린다면, 결론 부분에는 “서울 등 일부 지역은 거품이 껴 있지만, 전국 평균 가격을 보면 비싸다고 보기 어렵다.”라는 내용을 꼭 넣어야 한다. 왜냐하면 소득과 비교한 부동산 가격은 1990년이 가장 비쌌고, 그 이후에는 크게 버블을 만들지 못했기 때문이다.
_16장. 한국 부동산, 버블인가?, p215~216
일본 사정에 밝지 못한 이들은 아직도 “일본 부동산 장기 불황”을 이야기한다. 그러나 일본 부동산 시장은 2000년대 중반 고이즈미 개혁 때 바닥을 쳤으며, 아베노믹스 10년 동안 역사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였다.
_17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?, p.230
“갭이 작다.”라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치(사용 가치+성장 잠재력)를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이니, 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.
_18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법, p.232~233
용적률을 억제하면서 서울 외곽에 신도시를 건설하는 정책이 앞으로도 유효한지 검토해 볼 필요가 있다는 이야기다. 인구가 계속 줄어들고 지방 소멸이 가속화되는데, 지방 균형 발전 계획이 제대로 작용할 가능성은 매우 낮다. 더 나아가 제때 광역 교통망도 건설하지 못하는 환경에서 서울 주변에 끝없이 신도시를 공급하면, 발생하게 될 환경 비용 문제도 심각하다는 점을 상기해야 한다.
_21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!, p.268
매수, 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 있을까?
성장 잠재력이 높은 부동산의 조건은 무엇일까?
부동산으로 돈 버는 법을 알고 싶다면, ⟪대한민국 부동산의 역사⟫에 주목하라!
⟪대한민국 부동산의 역사⟫는 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘욱 박사가 ⟪대한민국 돈의 역사⟫에 이어 대한민국 경제사를 다룬 책이다. 홍춘욱 박사의 깊은 안목과 역사에 관한 지식 그리고 풍부한 사례를 담아낸 명저이자 필독서다.
이 책의 가장 큰 장점은 부동산 시장을 이해하는 실용적이면서도 확실한 정보를 제공한다는 점이다. 투자에서 어려운 것이 매수, 매도 타이밍을 잡는 것이다. 저자는 부동산 시장의 다양한 신호를 분석해 사야 할 때와 팔아야 할 때를 파악하는 방법을 설명하며, 이때 본인의 매매 경험까지 녹여 내 생생한 정보를 제공한다.
또한 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목도 제공한다. 현재 대한민국 부동산의 핫 플레이스는 바로 강남이고, 많은 사람이 제2의 강남을 찾고 있다. 실제로 서점에 가면 ‘제2의 강남’이라는 수사를 붙인 책을 어렵지 않게 발견할 수 있다. 저자는 이러한 접근법을 철저하게 되짚으며, 대한민국 부동산이 지닌 고질적인 문제를 고발한다. 나아가 진짜로 성장 잠재력이 높은 곳의 조건이 무엇인지 알려 주고, 목돈이 아니어도 투자할 수 있는 대안적 방안까지 제시한다.
마지막으로 이 책은 대한민국 부동산의 역사를 조선 시대부터 오늘날까지 다루어 독자에게 풍부한 교양을 선사한다. 게다가 역사를 통한 접근은 부동산처럼 복잡한 대상을 제대로 이해하는 탁월한 공부법이기도 하다. 주변의 뜬소문에 흔들리지 않는 확실한 식견을 갖추고 싶다면, ⟪대한민국 부동산의 역사⟫만큼 좋은 선택이 없을 것이다.
요즘은 투자 정보가 넘쳐난다. 그러다 보니 무엇이 소음이고 무엇이 신호인지 구분하기가 갈수록 어려워지고 있다. 유튜브에는 “마지막 버스 떠납니다. 지금 안 사면 10억 더 줘야 합니다.” 같은 자극적인 콘텐츠가 가득하다. 하지만 2020~2021년, 이런 자극적인 소리에 허겁지겁 주택을 구입했다가 낭패를 본 ‘영끌족’ 사태를 우리 모두 목격했다.
만약 이때 부동산의 역사를 알고 있었다면, 다른 선택을 할 수 있었을까? 저자인 홍춘욱 박사는 2016년에 구입했던 아파트를 2020년 버블의 한가운데서 매도했다. 이유는 3가지 이상 징후를 발견했기 때문이다. 첫째는 갭 투자 붐이었다. 당시 전세와 매매의 차이가 작다며 주택을 매수하는 사람이 늘어나는 것을 보고 시장이 위험한 상태에 도달했다고 판단했다. 둘째는 인플레 위험이 커지며 시장 금리가 상승한 것이었다. 이는 갭 투자 붐에 악영향을 미치는 요소였다. 셋째는 정부가 규제를 강화하며 돈줄을 조이기 시작했다는 점이었다. 그 결과는 2022년 수많은 ‘빌라왕’ 사태로 돌아오게 된다. 홍춘욱 박사는 이 신호들을 바탕으로 버블에 매도할 용기를 낼 수 있었다고 말한다.
위 사례에는 우리가 대한민국 부동산의 역사를 알아야 하는 모든 이유가 담겨 있다. 우선, 정부 정책을 보면 부동산 시장의 향방이 보인다는 점이다. 과거부터 부동산 시장은 정부 정책에 따라 상승과 하강을 경험했고, 이 역사를 안다면 앞으로 시장이 어떻게 전개될 것인지 어느 정도 가늠할 수 있다. 다음으로 금리의 영향이다. 2000년대 이후 금리 변화가 부동산 시장에 끼치는 영향이 강화됐고, 이를 제대로 이해한다면 상승과 하강에 올바른 대처를 할 수 있다. 마지막으로 과열 징후를 읽어내는 법을 알 수 있다. 단순히 부동산 가격만 살펴보는 것이 아니라, 인플레와 임금 상승률, 수출 경기, 역사적 고점 등을 종합적으로 고려하면, 지금 상승이 필연적 결과인지 과열된 버블인지 알 수 있게 된다.
대한민국 부동산의 역사는 반복되면서도, 동시에 새롭게 진화하는 ‘나선’의 형태로 발전하고 있다. 1960년대까지만 해도 시장의 향방은 공급량에 좌우되었다. 하지만 1970년대부터 글로벌 경기가 영향을 미치기 시작했고, 2000년대부터 금리의 영향이 확대되었다. 이제는 한두 가지 요인으로 부동산의 향방을 이야기할 수 없는 복잡성을 띠고 있다.
문제는 부동산이 복잡하다고 모른 채 지나갈 수 없다는 점이다. 부동산은 의식주의 하나이자, 대한민국의 돈이 몰려 있는 경제의 커다란 축이기도 하다. 돈을 벌고 싶다면, 아니 최소한 손해 보며 살고 싶지 않다면, 우리는 대한민국 부동산을 반드시 공부해야 한다. 그리고 부동산의 역사를 공부하는 것만큼 탁월한 방법은 또 없다. ⟪대한민국 부동산의 역사⟫는 부의 흐름에 올라타는 내공과 식견을 갖추는 좋은 시작이 될 것이다.