신방수 세무사의 부동산 세금 핵심 질문 100 - 가장 빈번한 100가지 질문에 25년의 경험으로 답하다

부동산 세금, 이제 피하지 말고 당당히 대처하라!

부동산 세금은 더 이상 단순한 계산 문제가 아니다. 같은 집을, 같은 시기에 팔아도 누군가는 비과세를 받고, 누군가는 억대의 중과세를 부담한다. 이 극명한 차이를 만드는 것은 세법 지식의 많고 적음이 아니라, ‘구조를 꿰뚫는 시각과 순서를 정하는 전략, 그리고 결정적인 선택의 타이밍’이다. 2026년 중과세 유예 종료와 각종 규제의 재정비를 앞두고, 보유세·양도세·종합부동산세는 서로 맞물리며 복합적으로 작동한다. 과거의 경험이나 인터넷 정보, 주변의 조언만으로 접근했다가는 되돌릴 수 없는 결과를 맞을 수 있다. 지금 필요한 것은 ‘정보’가 아니라, 내 상황에 맞는 정확한 판단 기준이다.

[목 차]
  

머리말 부동산 세금, 이제 피하지 말고 당당히 대처하라!ㆍ4

일러두기ㆍ15

 

PART 01 2026년 중과세가 시작된다

중과세 유예 종료와 불이익ㆍ18

중과세와 종부세는 왜 단짝인가?ㆍ21

다주택자, 보유세 인상은 어떻게 일어날까?ㆍ23

버티면 손해가 되는 구조란ㆍ26

1주택자는 누가 타깃이 되는가?ㆍ28

1주택자, 보유세 인상은 어떻게 일어날까?ㆍ30

1주택자, 장특공제 어떻게 변경될까?ㆍ34

시행은 언제부터인가?ㆍ37

| 절세 탐구 1 | 2026년을 지배하는 각종 규제의 상호작용ㆍ39

| 절세 탐구 2 | 중과세와 토허제가 중첩된 경우의 해법ㆍ42

 

PART 02 질문을 위해 필요한 실거주 요건과 증여 지식

실거주는 어디에 사용할까?ㆍ48

토지거래허가 내 취득 시 실거주와 예외 요건ㆍ51

투기과열지구 내 입주권 전매 시 실거주와 예외 요건ㆍ54

조정지역 양도세 비과세를 위한 실거주와 예외 요건ㆍ56

전국 임대사업자의 비과세를 위한 실거주 요건ㆍ59

고가주택자의 장특공제 확대를 위한 실거주 요건ㆍ61

상생 임대를 하면 무엇이 좋아지나?ㆍ65

상생 임대주택, 2년의 약속을 못 지키면 생기는 일ㆍ68

위장전입, 국세청은 어떻게 찾아내는가?ㆍ71

증여 전에 알아야 할 세금ㆍ74

순수 증여 시 세금은 얼마나 될까?ㆍ77

부담부 증여 시 세금은 얼마나 될까?ㆍ80

증여 실행 전 핵심 점검 리스트ㆍ84

| 절세 탐구 | 사위·며느리 증여 선택 가이드ㆍ87

 

PART 03 일반(12억 원 이하) 1주택자의 비과세 질문

12억 원 이하 주택의 양도세 비과세 요건ㆍ92

1세대 1주택 판정 오류와 주의사항ㆍ94

조정지역 거주 요건 원칙과 예외ㆍ96

양도세는 무조건 신고해야 하나?ㆍ98

보유하면 재산세만 내면 되는가?ㆍ100

12억 원 이하 주택, 증여와 양도가 유리할까?ㆍ102

비과세 주택을 저가로 양도하면 어떤 문제가 있을까?ㆍ104

1주택자가 비규제지역으로 이사 갈 때 주의사항ㆍ107

1주택자가 규제지역으로 이사 갈 때 주의사항ㆍ109

1주택 보유 중 상속이나 합가 등을 할 때의 주의사항ㆍ111

| 절세 탐구 | 주택 수 산정의 복잡한 기준과 이유ㆍ113

 

PART 04 고가(12억 원 초과) 1주택자의 비과세 질문

고가주택도 양도세 비과세를 받을 수 있는가?ㆍ118

12억 원 초과분에 대한 과세 방식은?ㆍ120

12억 원 초과분에 대한 장특공제 시뮬레이션ㆍ122

일반 고가주택의 종부세는 얼마나 예상되는가?ㆍ124

시가 50억 원 초과 주택에 대한 종부세 (세액공제 없는 경우)는?ㆍ126

시가 50억 원 초과 주택에 대한 종부세 (보유공제가 거주 공제로 바뀌는 경우)는?ㆍ128

종부세 관점에서 공동명의의 중요성이 있는가?ㆍ130

취득 시 12억 원 초과 주택의 명의는 어떻게 정하는 것이 좋을까(자금 출처 조사 포함)?ㆍ133

| 절세 탐구 | 상속세의 관점에서 증여의 필요성이 있는가?ㆍ135

 

PART 05 2주택자의 비과세와 중과세 질문

규제지역과 비규제지역의 세제·규제 비교ㆍ140

일시적 2주택 비과세의 요건ㆍ142

지방 주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능한가?ㆍ144

서울 주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능한가?ㆍ146

지방·서울 주택을 먼저 양도하면 중과세가 되는가?ㆍ148

이 경우, 보유세 (재산세·종부세)는 어떻게 과세되는가?ㆍ151

원정 투자에 대한 정부의 규제 강화 방향과 대비책은?ㆍ153

지방 주택 포함 2주택자의 상황별 종합 절세 전략ㆍ155

조정지역 2주택자의 당면한 세금 문제ㆍ158

조정지역 2주택자의 세금 해법ㆍ160

일시적 2주택 특례 오류ㆍ162

상속주택 소유 시 2주택자 비과세 특례ㆍ164

혼인·동거봉양 합가 시 2주택 비과세 특례ㆍ167

고가 2주택자의 증여를 통한 해법ㆍ170

| 절세 탐구 | 고가 2주택자의 저가·고가 양도로 해법 찾기ㆍ173

 

PART 06 주택임대사업자의 비과세와 중과세 질문

주택임대사업자의 거주주택 양도 비과세 조건ㆍ178

주택임대사업자와 일반인과의 2년 거주 요건 차이ㆍ180

거주주택을 일시적 2주택으로 양도 시 비과세 여부ㆍ182

거주주택 비과세는 평생 1회만 적용되는가?ㆍ183

6년 단기임대주택, 거주주택 비과세가 가능할까?ㆍ184

임대료 5% 상한 요건은 세목별로 같은가?ㆍ186

거주주택 비과세를 받으려면 반드시 5년 이내에 처분해야 하는가?ㆍ188

최종 1주택 비과세의 요건은 어떻게 따지는가?ㆍ190

단기임대를 장기임대로 전환하면 장특공제 50~70%가 가능한가?ㆍ193

장특공제 70%는 전체 보유 기간에 적용되는가?ㆍ195

장특공제 40%를 받을 수 있는 임대주택은?ㆍ197

주택임대사업자가 중과세를 받는 대표적인 유형은?ㆍ200

자진말소된 임대주택을 양도하면 중과세가 적용되는가?ㆍ202

말소된 임대주택을 계속 보유하면 종부세는 어떻게 되는가?ㆍ204

말소되면 사업자등록도 폐지해야 하는가?ㆍ206

말소된 주택을 재등록하면 기존 혜택은 유지되는가?ㆍ207

| 절세 탐구 | 거주주택 비과세가 사후에 부인되는 7가지 장면ㆍ210

 

PART 07 입주권과 분양권의 비과세와 중과세 질문

입주권은 왜 주택인가?ㆍ216

1입주권을 양도하면 비과세가 가능한가?ㆍ218

1입주권을 양도하면 중과세가 적용되는가?ㆍ220

입주권과 주택을 동시 보유 시 비과세 경우의 수는?ㆍ221

공사 중에 대체주택을 취득해 양도하면 비과세가 가능한가?ㆍ224

대체주택 양도 시 다른 주택이 있으면 중과세가 적용되는가?ㆍ227

1+1 재건축·재개발과 비과세 그리고 중과세ㆍ229

분양권도 주택인가?ㆍ232

1분양권을 양도하면 중과세가 적용되는가?ㆍ234

분양권과 주택을 동시 소유하면 비과세가 가능한가?ㆍ235

분양권과 주택 소유 시 중과세 판단 (지방 vs 수도권)ㆍ237

| 절세 탐구 | 입주권과 분양권, 대표적인 세금 함정 7가지ㆍ239

 

PART 08 전국 다주택자의 비과세와 중과세 질문(종합)

2주택자는 무조건 중과세율이 적용되는가?ㆍ244

3주택 이상자는 무조건 중과세율이 적용되는가?ㆍ246

중과세가 적용된다면 어떤 대책을 세워야 하나?ㆍ249

다주택자의 종부세를 부과하는 기준은?ㆍ251

다주택자, 증여 대 매도, 무엇이 더 유리한가?ㆍ253

다주택자가 법인에 증여하거나 양도하면 어떤 실익이 있을까?ㆍ255

| 절세 탐구 1 | 다가구주택이 다주택 (다세대주택)으로 변하는 이유ㆍ258

| 절세 탐구 2 | 다중주택이 다가구주택과 다른 점ㆍ260

| 절세 탐구 3 | 사업용 주택의 비과세와 중과세ㆍ263

 

PART 09 매매사업자와 법인의 비과세와 중과세 질문

매매사업자의 세금 계산 방법ㆍ268

양도소득과 사업소득 (임대소득 포함), 소득 구분이 왜 중요한가?ㆍ270

양도세 중과주택을 매매하면 사업세금은 어떻게 되나?ㆍ273

양도세 중과가 안 되는 주택을 매매하면 사업세금은 어떻게 되나?ㆍ275

무주택자가 조정지역 내 1주택을 계속 매매하면 세금은 어떻게 되나?ㆍ277

매매사업자가 본인의 거주주택을 양도하면 비과세가 가능한가?ㆍ280

경매주택 2채와 거주주택 1채가 있는 경우, 거주주택 비과세 적용ㆍ282

매매사업자가 일반주택을 양도하면 중과세가 적용되는가?ㆍ284

매매사업자가 보유한 주택에 대한 종부세는 어떻게 되나?ㆍ286

매매사업자가 가장 많이 착각하는 주택 수 판단 7가지ㆍ288

법인은 개인에 적용되는 부동산 규제 제도를 적용받는가?ㆍ291

최근 부동산 법인에 대한 세제 강화책은 무엇인가?ㆍ293

법인사업자가 본인의 거주주택을 양도하면 비과세가 가능한가?ㆍ295

법인이 주택을 양도하면 추가 과세는 어떻게 되나?ㆍ297

법인의 종부세는 어떻게 되나?ㆍ299

| 절세 탐구 | 주택 관련 법인이 반드시 주의해야 할 세금 함정 7가지ㆍ301

 

부록 부동산 세금 상담, 이렇게 접근하자ㆍ303

[본 문]
  

2주택 또는 3주택 양도세가 작동하면, 이 상황에서는 도저히 팔 수가 없다. 그래서 대부분 버티기에 돌입할 수밖에 없다. 이렇게 되면 정부로서는 매물 출현을 기대할 수 없다. 이에 정부는 필연적으로 보유세, 그중에서도 종부세를 손댈 수밖에 없을 것으로 관측된다.

-p. 21

 

앞으로 주택 시장에 대한 행정이나 세제는 ‘실거주’에 방점을 찍을 것으로 보인다. 1주택자라고 하더라도 거주하지 않은 주택에 대해서는 행정을 강화하거나 세제 혜택을 주지 않는 식으로 제도 개선이 이루어질 것으로 보이기 때문이다.

-p. 48

 

1세대 1주택자라면 누구나 세금 걱정이 없다고 생각하기 쉽지만, 양도 가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 영역으로 들어서면 이야기가 달라진다. 12억 원까지는 비과세가 적용되나, 이를 초과하는 양도차익에 대해서는 여전히 과세가 이루어지기 때문이다. 이때 세금의 향방을 결정짓는 핵심 변수는 비과세 요건이 아닌, 바로 장특공제의 거주 요건이다.

-p. 61

 

10년 보유·10년 거주 요건을 충족해 80% 공제를 받으면, 12억 원 초과분에 대한 실질 세 부담은 매우 낮아진다. 고가주택일수록 실거주 여부에 따라 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있으며, 이때의 거주 선택은 현금 수익과 맞먹는 절세 효과를 가진다.

-p. 123

 

일시적 2주택 특례의 출발점은 ‘기존 주택을 먼저 취득하고, 새로운 주택을 나중에 취득했는지’이다. 이 순서가 바뀌면 아무리 짧은 기간이라도 일시적 2주택으로 인정되지 않는다. ‘잠깐 겹쳤다’라는 사정은 고려 대상이 아니다.

-p. 162

 

입주권과 주택을 함께 보유한 경우 비과세 판단의 핵심은 원조합원인지, 승계조합원인지에 따라 출발점을 달리하는 것이다. 원조합원은 ‘입주권을 종전 주택의 연속’으로 보고, 승계조합원은 ‘입주권을 장래 주택을 취득할 수 있는 권리로 본다’라는 세법의 시각 차이가 모든 경우의 수를 갈라놓는다.

-p. 221