[목 차]
양도소득세 2026 주요개정사항
다주택자에 대한 중과세
실무적으로 오류가 많이 발생되는 사례연구[Check Point, 필자주, 쟁점정리]
제1편 양도소득세 일반사항
제1장｜양도소득세 납세의무
제2장｜양도의 개념
제1절 양도소득과 양도의 개념
제2절 양도에 해당하는 경우
제3절 양도에 해당되지 않는 경우
제3장｜양도소득세 과세대상 자산
제4장｜취득 또는 양도의 시기
제1절 매매 등 일반적인 거래
제2절 특수한 거래
제3절 취득시기 의제
제2편 양도소득세 비과세ㆍ감면제도
제1장｜비과세ㆍ감면제도 총론
제2장｜주택에 대한 비과세ㆍ감면제도
제1절 1세대 1주택 비과세
제2절 특례 주택 규정
제3절 재개발·재건축주택
제4절 1세대 2주택의 비과세특례
제5절 「조세특례제한법」상 감면대상 주택
제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원
제1절 개 요
제2절 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세
제3절 자경농지에 대한 양도소득세 감면
제4절 농지대토에 대한 감면
제5절 축사용지에 대한 양도소득세의 감면
제6절 어업용토지 등에 대한 감면
제7절 자경산지에 대한 양도소득세의 감면
제8절 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 과세특례
제9절 기타농지의 감면
제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도
제5장｜기타 양도소득세의 감면
제1절 양도소득세 감면 등의 적용시 유의사항
제2절 기타 양도소득세 등의 감면규정
제3편 양도차익 계산
제1장｜과세표준계산 총괄
제1절 양도소득세 계산구조
제2절 양도차익의 산정
제2장｜실지거래가액 계산
제1절 총 괄
제2절 실지거래가액 시·부인
제3절 양도가액
제4절 취득가액
제5절 기타 필요경비
제3장｜특수거래 양도차익 계산
제1절 고가주택
제2절 부담부증여
제3절 부당행위계산 부인
제4절 취득가액 이월과세
제5절 환 지
제6절 재개발·재건축 입주권
제7절 재개발·재건축 아파트 기준시가 계산
제8절 재건축·재개발아파트 실가계산
제9절 직장 및 지역조합아파트
제10절 주식 관련 양도차익
제4장｜기준시가
제1절 총 괄
제2절 토지의 기준시가
제3절 건물의 기준시가
제4절 양도 당시 기준시가 산정의 특례
제5절 부동산에 관한 권리의 기준시가
제6절 주식 등의 기준시가
제7절 기타자산의 기준시가
제4편 중과세대상 자산
제1장｜비사업용 토지
제1절 개 요
제2절 비사업용 토지 판정
제3절 기간기준
제4절 기타 공통적용 사항
제5절 사업용 판정 총괄
제6절 비사업용 토지 범위
제7절 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위
제8절 비사업용 토지 중과세율 적용
제2장｜다주택자에 대한 중과세
제5편 세액계산과 신고
제1장｜과세표준과 세액계산
제1절 과세표준
제2절 세액계산
제2장｜신고와 결정 및 경정
제1절 양도소득세 과세표준의 신고
제2절 양도소득세의 결정 및 경정
제6편 기 타
제1장｜부동산매매업자의 세액계산
제2장｜국외자산양도에 대한 양도소득세
제3장｜비거주자의 양도소득세 관련규정
제1절 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수
제2절 거주자의 출국 시 주식등에 대한 과세특례
제3절 재외국민·외국인의 부동산 양도신고확인서 제출의무
제4절 해외이주비 및 부동산 매각자금 확인 신청
[본 문]
2026년 개정판을 내면서
지난해 국가적으로 큰 혼란을 겪었고 대통령 임기 중에 정권이 교체되는 초유의 사태가 발생했다. 잠잠하던 주택가격이 들썩이기 시작하더니 새 정부가 출범한 지 5개월도 안되어 각종 규제대책이 쏟아졌다. 서울 전지역과 경기도 12개 시･구가 토지거래허가구역･투기과열지구･조정대상지역으로 지정되었다.
새해 들어 정부는 다주택자 양도소득세 중과의 한시 배제(유예)를 2026년 5월 9일로 종료하고, 종료 이후에는 현행 규정에 따라 중과세율을 적용하겠다는 방침을 공식화하였다. 대통령의 주택가격 안정에 대한 강력한 의지가 연일 SNS 메시지 등을 통해 전달되며 후속조치까지 예상된다는 보도가 나오자 시장은 혼돈에 빠지고 있다. 특히 다주택자뿐 아니라 장기보유 1주택자, 등록 임대사업자 등 제도 변화에 민감한 납세자들도 적용요건과 경과규정에 대한 실무적 점검이 절실해졌다.
현 정부는 후보 시절 “세금을 부동산 정책의 수단으로 삼지 않겠다”고 공언해 왔다. 필자를 포함한 많은 이들이 그 철학을 신뢰하며 중과세 유예가 연장되거나 합리적인 제도 개선이 선행될 것이라 기대하였다. 그러나 정부는 종전의 징벌적 규제를 그대로 시행하겠다고 발표하였고, 필자는 전문가로서 시장에 피력했던 예측이 빗나간 점에 대해 무거운 책임감을 느낀다.
이제 보유세 강화와 거래세 중과로 이어지는 고강도 규제 국면이 다시 시작될 것으로 보인다. 당장 시행령 개정만으로 가능한 공정시장가액비율 인상과 공시가격 현실화가 예견되며, 정기국회에서는 다주택자 중과세율 회귀와 세부담 상한선 상향 등 입법적 조치가 뒤따를 전망이다. 특히 1주택자에게도 예외 없는 장기보유특별공제 축소 논의는 납세자들에게 상당한 충격이 될 것이다.
세법 개정안이 시행되더라도 종합적으로 검토되어 조세의 기능이 주택가격 안정에 순기능을 할 수 있게 개편되기를 소망한다. 필자가 경험한 바로는, 주택가격 안정에 조세가 순기능으로 작동하려면 보유세는 높이되 거래세는 낮춰야 한다는 기본원리에 충실하게 설계되어야 한다. 지금처럼 최고 82.5%에 달하는 징벌적 양도세는 수요 억제보다는 매물 잠김을 유발하여 공급을 차단하는 부작용을 낳을 것이다. 진정으로 시장 안정을 원한다면 취득 단계에서의 관리를 강화하되, 양도 단계에서는 퇴로를 열어주어 시장의 자정 기능을 회복시켜야 한다.
법적 안정성과 예측 가능성은 조세 행정의 근간이다. 아무리 좋은 정책이라도 국민의 공감을 얻지 못하고, 정부를 믿고 따른 납세자에게 불이익을 전가한다면 성공하기 어렵다.
2026년 개정판은 개정사항이 많지는 않다. 반면에 이슈가 된 부분에서는 새로운 예규와 판례가 생성되어 많이 정리되었다. 재개발 및 재건축 분야와 1세대1주택 특례 분야는 여전히 난해한 분야라서 최대한 최근 정보를 많이 수록하고 산재되어 있는 해설을 한자리로 통합하여 가독성을 높이는 데 중점을 두었다. 다주택자에 대한 중과세규정이 4년 만에 다시 시행되면서 실무를 담당하는 전문가들도 헷갈리는 부분은 적용사례를 만들거나 쉽게 표현하여 혼란을 줄이려고 노력했다. 특히 장기임대주택자들이 임대등록시기별로 요건이 다르고 세제혜택도 차이가 있어서 실무에서 실수를 없애기 위해 비교표로 정리해 두었다.
21번째 개정판이 나오기까지 성원해 주신 독자님들께 머리 숙여 감사드립니다.
저희 실무서 집필에 큰 도움을 주고 계시는 김영곤 세무사님, 이슈가 있을 때마다 검토해 주고 교정작업에 도움을 준 세무법인 다솔의 김선준, 고현식 팀장 세무사와 안원용 변호사를 비롯해 근무 세무사들에게도 감사드립니다. 초판부터 지금까지 편집하느라 수고해 주신 박수경 부장과 고병숙 고문, 김종상 대표께도 감사드립니다. 그리고 20년 동안 개정작업 때마다 건강을 챙겨주고 응원을 아끼지 않는 저자들의 가족들에게도 감사를 전합니다.
2026.2
저자 대표 안수남
