[목 차]
프롤로그. 가속화되는 월세 시대, 임대인이 되어라
1장. 자산 격차가 벌어지기 전에 부동산이 일하는 구조를 만들어라
1.1 부동산이 부자들의 전유물이라고?
1.2 아파트가 몇 채 있는지는 중요하지 않다
1.3 월세투자의 즐거움
1.4 부동산 규제보다 중요한 것
2장. 성공적인 월세투자를 위한 5원칙
2.1 갭투자, 하지 말아야 하는 이유
2.2 양보다 질로 승부하라
2.3 배당주 투자처럼 접근하라
2.4 월세투자의 특징을 파악하라
2.5 따로 또 같이 투자하라
3장. 월세투자에 필요한 최소 금액
3.1 목표수익률을 설정하는 방법
3.2 적정 투자금은 얼마일까?
3.3 진짜 나에게 남는 돈은 얼마?
4장. 어떤 지역을 고를까?
4.1 투자의 성패를 가르는 지역 고르기
4.2 임차 수요를 판단하는 4가지 기준
4.3 지역 호재를 미리 확인하는 3가지 방법
5장. 어떤 물건을 사야 할까?
5.1 왜 소형 아파트를 봐야 할까?
5.2 월세투자용 아파트를 고르는 10가지 조건
5.3 이런 아파트는 반드시 피해라
5.4 빅데이터와 AI로 온라인 임장하기
5.5 현장에서 파악해야 하는 것
5.6 상황별 수익률 분석 시뮬레이션
6장. 언제 사고, 언제 팔아야 할까?
6.1 언제 사고, 언제 팔 것인가?
6.2 수익률을 극대화하는 매도 타이밍 잡는 방법
6.3 부동산 시장의 흐름을 읽어라
7장. 인테리어로 수익과 가치 높이기
7.1 인테리어가 수익률 10%의 차이를 만든다
7.2 인테리어 실전, 무엇을 신경 써야 할까?
7.3 안전한 인테리어를 위한 계약서 작성법
7.4 잘 찍어둔 사진 한 장의 힘
7.5 임차인의 만족과 수익률을 모두 잡아라
8장. 싸게 사서 비싸게 파는 필살기
8.1 남들이 모르는 급매 물건 사는 방법
8.2 매도는 임차인과 함께하는 공동 프로젝트
8.3 공인중개사를 이용한 매물 마케팅 전략
9장. 실전 월세투자 성공 사례
9.1 현장에서만 알 수 있는 규제의 진실
9.2 의정부시의 3인 가족을 위한 방 2개 아파트
9.3 의정부시의 4인 가족을 위한 방 3개 아파트
9.4 시흥시의 1인 가구를 위한 원룸형 아파트
9.5 인천 산업단지 근로자들을 위한 주택
10장. 월세투자자로 오래 살아남는 법
10.1 월세투자자라면 반드시 알아야 할 세금
10.2 임대주택 등록의 장점과 단점
10.3 임대사업자 등록, 무조건 해야 할까?
10.4 임차인과의 분쟁이 발생했을 때 대처 방법
10.5 어떤 임대인이 되어야 할까?
에필로그. 버틸 수 있는 힘, 월세투자에서 얻는다
[본 문]
갭투자는 소액으로 큰 자산을 확보할 수 있다는 점에서 많은 투자자의 마음을 사로잡았습니다. 특히 부동산 가격이 오르는 시기에는 적은 돈으로 단기간에 큰 수익을 기대할 수 있었죠. 따라서 부동산 투자를 할 때 임차인의 전세금을 레버리지로 활용해 집을 사는 것이 갭투자의 성공 공식처럼 느껴졌습니다. 그러나 반드시 알아두어야 하는 사실은 레버리지에는 항상 양면성이 존재한다는 것입니다. 수익률을 키워주는 지렛대가 어느 순간 손실을 키우는 무기로 바뀔 수도 있습니다. (p.42)
상승장만을 전제로 설계된 투자 전략은 시장이 흔들리면 버틸 힘이 없습니다. 바람이 불면 날아가는 종이집처럼, 기초가 약한 투자일수록 더 빨리 무너집니다. 정부가 새로운 정책을 내놓고 시장이 싸늘해졌을 때 살아남은 투자자는 누구였을까요? 월세를 받아 지속적으로 수익을 얻고, 보유세를 감당하며, 현금흐름이 돌아가는 구조를 가진 투자자였습니다. 월세를 받는 구조를 가진 투자자는 시장의 변화에도 큰 동요 없이 매달 소득을 이어가기 때문입니다. 상승장에서는 누구나 돈을 벌 수 있습니다. 그러나 하락장과 정책 변화의 시기에도 버티기 위해서는 아예 다른 전략을 짜야 합니다. (p.45)
부동산 투자는 계약, 대출, 세금, 거래 비용까지 고려하면 처음부터 긴 호흡을 전제로 설계해야 하는 투자입니다. 그중에서도 월세투자는 특히 더욱 긴 호흡이 필요합니다. 단기 시세차익을 노리는 것이 아니라, 시간을 두고 이익이 발생하는 투자 방식이기 때문이죠. 그래서 월세투자는 주식투자 중에서도 배당주 투자와 비슷합니다. 매달 들어오는 월세는 꾸준한 배당과 같고, 시간이 지나 자산 가치가 상승하면 매도해 시세차익까지 함께 얻을 수 있습니다. 배당주를 하루이틀 주가 등락을 바탕으로 발생하는 단기 매매차익으로 평가하지 않듯, 월세투자 역시 짧은 기간의 가격 변화로 성과를 판단해서는 안 됩니다. (p.52)
현실적으로 월세투자를 하기 위해서는 어느 정도의 현금이 필요할까요? 수도권 아파트라고 하면 모두 가격이 비싸고, 접근하기가 쉽지 않다고 생각하는 사람이 많습니다. 그러나 경기도 외곽 지역부터 실제 아파트 시세를 꼼꼼하게 들여다보면 꼭 그렇지만은 않다는 사실을 알게 될 것입니다. 경기도 동북부나 서남부, 인천의 일부 지역처럼 일반적인 사람들에게 잘 알려지지 않은 곳에는 아직도 1억 원대에 매수할 수 있는 구축 아파트 단지들이 존재합니다. 이들 중 상당수는 500세대 이상의 단지이며, 관리가 안정적이고 전월세 수요도 꾸준합니다. 대부분은 10~20평대로, 월세 수요층이 두텁게 형성되어 있습니다. (p.76)
부동산 투자는 감정이 아닌 숫자로 판단해야 합니다. 수익률이 기준이 되면 다음 단계의 행동도 수월해집니다. 예를 들어 ‘목표수익률을 5%로 잡자’라고 정했다면, 그 기준에 맞는 지역과 물건을 선별하면 됩니다. 그렇지 않으면 어떤 물건을 보더라도 감정에 휘둘리고, 결정이 어렵고, 후회가 남습니다. 가격이 오를 것 같은 지역이라 해도 수익률이 낮다면 과감히 포기해야 합니다. 월세투자의 목적은 ‘시세차익’이 아닌 ‘현금흐름’이 되어야 하기 때문이죠. 물론 가격 상승은 부수적인 보너스일 수 있지만, 그건 ‘예상’이지 ‘확정’이 아닙니다. 확정이 가능한 것은 현재의 월세수익뿐입니다. 결국 수익률은 숫자에 불과하지만, 이 숫자를 기준으로 삼느냐 그렇지 않느냐에 따라 투자 방향이 완전히 달라집니다. ‘부동산은 가격이 오른다’라는 믿음에서 벗어나, 지금 이 부동산이 내게 얼마를 벌어다줄 것인지를 생각해보아야 합니다. 바로 이것이 부동산 투자자가 가져야 할 첫 번째 마음가짐입니다. (p.87)
지역을 선정했다면, 그다음에는 그 안에서 어떤 부동산을 선택할 것인가를 고민해야 합니다. ‘어디서’ 볼지를 골랐다면, ‘무엇을’ 볼지를 정해야 한다는 뜻이죠. 이 단계에서의 선택이 투자의 안정성과 수익률, 리스크 수준을 모두 결정합니다. 저는 주택 중에서도 소형 아파트를 추천합니다. 소형 아파트는 투자 과정에서 발생하는 대부분의 실수를 구조적으로 줄여주는 상품이기 때문이죠. 많은 사람이 부동산 투자에서 어려움을 겪는 이유는 낮은 수익률 때문이 아니라, 임차 수요를 잘못 판단했거나 출구 전략을 충분히 고려하지 못해서입니다. 소형 아파트는 이런 변수들을 자연스럽게 걸러주는 역할을 합니다. (p.115)
수도권 아파트 실거주 수요를 노려라!
저자의 실제 아파트 월세투자 경험을 있는 그대로 담았다
최소 투자금 3천만 원으로 시작하는 현실 수익률과 시세차익 수익까지 공개
최근 부동산 규제가 이슈지만, 규제가 적용되지 않는 곳이 있다. 바로 비조정대상지역이다. 비조정대상지역이라고 해서 인기가 없는 지역이 아니다. 이 지역에는 수도권이자 제조업 핵심지인 평택, 안성을 비롯해 서울과 인접한 의정부, 남양주, 고양, 김포까지 포함된다. 전부 서울권으로 출퇴근이 가능하며 자체 도심과 일자리 핵심지가 있어 인프라가 확실하고, 실거주 수요가 충분하다. 또한 초기 투자금이 높지 않아 투자에 진입하기도 어렵지 않다.
흔히들 부동산 투자라고 하면 레버리지를 모아 투자해 집값이 오르길 기다려 큰 시세차익을 얻는 투자를 생각한다. 하지만 조훈희 저자는 그렇게 한번에 버는 큰돈보다 꾸준하고 안정적인 수익을 얻을 수 있는 ‘월세투자’에 주목했다. 갭투자는 시간을 기다려 큰돈을 벌 수도 있지만, 시장 상황에 따라 돈이 묶일 수도 있고, 오히려 손해를 보거나 도리어 임차인을 울리는 ‘사기꾼’이 될 위험도 있다. 반면, 월세투자는 진입할 때부터 수익률이 확정되고 수입이 고정적이기 때문에 시장이 나쁠 때는 심리적 안정감을, 좋을 때는 시세차익까지 얻을 수 있다는 점에서 몸도 마음도 편한 투자다. 게다가 월세라는 꾸준한 현금흐름은 직장인에게는 제2의 월급이, 은퇴를 앞둔 사람들에게는 든든한 노후자금이 될 수 있다.
그렇다면 어떻게 투자해야 하는가?
차근차근 따라하면 누구나 월세투자자로 성장할 수 있는 실전 팁이 가득!
목표수익률 설정과 임차 수요 판단법, 지역 선정, 인테리어, 부동산 세금과 급매의 기술까지
이처럼 아파트 월세투자는 무엇보다도 투기가 아닌, 안정적인 수익구조를 구축하는 일이다. 실제로 불안정한 투자보다 실제적인 현금흐름 구조에 집중한 저자가 직접 현장에서 얻은 노하우를 이 책에서 가감 없이 풀었다.
책의 전반부에서는 아파트가 몇 채인지가 중요한 것이 아닌, 진짜 현금흐름이 발생하는 부동산을 보유하는 것이 투자의 핵심이라는 이야기와 함께 아파트 월세투자의 강점과 성공적인 월세투자를 위한 5원칙을 소개한다. 매달 현금흐름을 발생시키는 투자의 특성상, 배당주 투자와도 같은 특징이 있는 월세투자는 꾸준한 호흡으로 이익을 얻는 투자이기에 단기간의 시세 변화로 투자성과를 판단할 수 없다. 이에 따라 최소한의 투자 기간을 정하고, 월세투자의 장단점을 파악할 수 있도록 돕는 내용을 담았다.
중반부는 투자 실전에 돌입하기 위한 구체적인 제언이다. 월세투자에 필요한 최소 금액을 알아보고, 목표수익률 설정법과 적정 투자금액, 진짜로 수익으로 남는 액수는 얼마인지까지 먼저 살펴본다. 또한 임차 수요 판단법과 함께 지역 호재를 미리 확인하는 법까지 알아본다. 어떤 아파트는 피하고 어떤 아파트를 골라야 하는지, 현장에 갔다면 어떤 부분을 확인해야 하는지 등 초보자에게 실제적인 도움을 주는 내용도 전부 만나볼 수 있다. 특히 월세투자는 보유기간에는 월세를 받다가 집값이 오르면 매도해 차익으로 일석이조의 수익을 얻을 수 있는 투자이기도 하다. 수익률을 철저히 계산해, 매매가가 높아져 수익률이 낮아지는 상황이 온다면 과감히 매도해 차익을 버는 일 또한 월세투자를 완성하는 출구전략이다. 그러므로 언제 사고, 언제 팔 것인지를 알고 시장의 흐름을 읽어 매도 타이밍을 잡아 수익률을 극대화하는 법까지 아는 것이 중요하다.
후반부에서는 저자의 실제 수익률을 있는 그대로 공개한다. 오랜 기간 부동산 현장을 살펴온 저자의 실전 투자 노하우를 핵심적으로 얻을 수 있는 부분이다. 수도권 외곽의 중소형 아파트를 매입한 후, 어떻게 수익률을 계산하고 월세 임대를 운용했는지 자세한 방법론을 담아 실제 투자에 대한 감을 익힐 수 있도록 했다. 마지막 10장에는 부동산 투자자에게 가장 중요한 세금에 관한 모든 것을 담았다. 취득세, 보유세, 소득세, 양도소득세 등을 전문 세무사의 검수를 거쳐 꼼꼼히 짚었다. 임대사업자 등록이 정말 필요할지, 임차인과의 분쟁 발생 시의 대처방법, 최종적으로는 어떤 임대인이 되어야 할 것인지에 관한 저자의 솔직한 생각을 담았다.
이 책은 월세투자에 관한 모든 과정을 다루며, 어떤 형태로든 부동산에 거주하며 부동산 시장에 직간접적으로 참여하고 있는 일반 임차인들에게도 ‘월세를 낼 것인지, 아니면 월세를 받는 삶으로 나아갈 것인지’ 고민해볼 여지를 충분히 제공한다. 이 책을 통해 월세투자의 실제를 있는 그대로 확인하고, 투자 가능성을 확인해 매달 부동산으로 월급 받는 삶을 시작해 보자.