재개발 재건축 마스터 로드맵 - 내 집의 가치를 결정하는 16단계의 비밀

[목 차]

프롤로그 안개 속 정비사업, 방향을 제시할 명확한 ‘지도’가 필요하다······················ 4

일러두기 마법의 암기법 : 정·추·조·사·관·철·준·이(조사관 철준이 학습 가이드)················· 8

Intro 정비사업 서바이벌 키트 : 핵심 용어 사전················································ 10

제1부 · 항해 준비 : 사업의 목적지와 경로 설정

제1장 정비사업 항해의 GPS : 도시정비사업의 추진 절차·································· 18

제2장 정비사업의 정체성 : 도시정비사업의 개요············································ 30

| 특별 섹션 | 서울시 신속통합기획(신통기획) 가이드································· 42

제2부 · 주체의 탄생 : 사업을 이끌어갈 엔진 만들기

제3장 사업의 ‘공식적인 시작’ : 정비계획 수립과 구역 지정································ 48

제4장 조합의 징검다리 : 추진위원회 구성과 운영············································ 62

| 깊이 파기 | ‘토지등소유자’라는 용어는 무슨 의미인가?·························· 73

제5장 정비사업의 주체 : 조합의 설립과 운영················································· 76

제6장 재건축진단 : 우리 아파트의 ‘건강 검진’과 ‘체질 개선’······························ 88

제3부 · 전략적 파트너십 : 설계와 시공의 청사진

제7장 우리 아파트의 건설 파트너 : 시공자 선정············································102

제8장 전문가에게 맡기는 정비사업 : 신탁 방식·············································112

제9장 인허가의 급행열차 : 통합심의와 건축심의··········································125

| 특별 섹션 | 단지 배치도와 조감도, 제대로 읽는 법······························134

제10장 정비사업의 건축 허가 : 사업시행계획인가··········································138

제4부 · 가치의 분배 : 내 재산의 가치와 성적표

제11장 감정평가와 조합원 분양 신청··························································148

| 특별 섹션 | 내 재산의 가치표 : 비례율과 분담금································159

제12장 운명의 성적표 : 관리처분계획의 수립 및 인가·····································164

제5부 · 실행과 마침표 : 새로운 시작을 위한 마무리

제13장 정착에서 떠남으로 : 이주 및 철거계획···············································176

제14장 사업의 성패를 가르는 열쇠 : 일반 분양··············································184

| 보충 | HUG 분양보증 심사 vs 분양가상한제 비교······························191

제15장 투명한 사업의 파수꾼 : 정비사업 재무관리·········································196

제16장 대장정의 마무리 : 준공, 이전고시 및 해산··········································207

| 특별 섹션 | 깨끗한 사업의 파수꾼 : 조합 임원의 윤리와 법적 의무··········215

특별 부록 · 실전 대비 툴킷(Toolkit)

부록 1 정비사업 성공을 위한 조합원 십계명·················································226

부록 2 실전 학습 - 정비사업 8단계 절차 완벽 마스터·····································229 

[본 문]

▷ 도시정비사업은 도시라는 생명체가 건강하게 기능을 회복할 수 있도록 돕는 ‘회복 수술’과 같다. 과거에는 사업별로 근거 법령이 흩어져 있어 혼선이 컸으나, 이를 체계적으로 규율하기 위해 2002년 12월 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’을 제정했고, 2003년 7월 1일부터 시행하며 통합적인 관리 체계를 갖추게 되었다.

-p. 30

▷ 재개발과 재건축이라는 정비사업의 성격(DNA)을 먼저 파악하는 것이 실패하지 않는 투자의 시작이다. 많은 사람이 재개발과 재건축을 단순히 ‘새 아파트를 짓는 일’로만 생각한다. 하지만 전문가의 입장에서 보면 두 사업은 ‘규제의 결’이 완전히 다르다. 직관적으로 사업 현장에 갔을 때 소방차가 들어오기 힘들 정도로 길이 좁다면, 그곳은 재개발의 영역이다. 반대로 주변 도로는 반듯한데 아파트 담장 안쪽만 낡았다면, 이는 재건축의 영역이다. 이러한 차이를 아는 것만으로도 정비사업의 방향성과 규제의 강도를 예측할 수 있다.

-p. 35

▷ 사업시행계획은 우리 동네를 어떻게 바꿀 것인지에 대한 ‘종합 실행 매뉴얼’이다. 구청장(시장·군수 등)이 이 계획을 인가하면, 조합은 비로소 해당 구역 내에서 건물을 부수고 새로 지을 수 있는 법적인 사업권을 얻게 되는 것이다. 실무 환경에서는 통합심의 이후 이 인가 단계까지의 속도가 사업의 수익성을 결정짓는 핵심 지표가 된다.

-p. 138

▷ 이 계획은 기존의 낡은 집(종전자산)을 새 아파트(종후자산)로 바꾸는 일종의 ‘법적 교환 장부’와 같다. 이 장부가 시장·군수 등의 승인(인가)을 받는 순간, 조합원은 더 이상 내 집에서 잠을 잘 수도, 월세를 받을 수도 없는 상태가 된다. 즉, 부동산이라는 물리적 실물이 입주권이라는 권리로 완전히 탈바꿈하는 법적 변곡점이라 할 수 있다.

-p. 164

▷ 실무에서 철거는 곧 ‘돈’과 직결된다. 제81조에 따라 관리처분계획인가가 나야만 비로소 굴착기가 들어올 수 있는데, 최근에는 건축 물관리법 제30조가 강화되어 구청의 ‘해체 허가’를 받는 과정이 매우 까다로워졌다. 단순히 인가가 났다고 바로 부술 수 있는 것이 아니라, 해체계획서 검토와 상주 감리 지정 등 안전 절차를 모두 통과해야 비로소 첫 삽을 뜰 수 있다.

-p. 182

▷ 정비사업은 수천억 원에서 수조 원에 이르는 막대한 자금이 투입되며, 사업 기간도 10년 이상 소요된다. 따라서 자금을 주먹구구식으로 운영하면 비리와 갈등의 온상이 된다. 이를 막기 위해 국가와 지자체는 엄격한 ‘예산·회계 규정’을 만들어 시행하고 있다.

-p. 196