재개발 주택세금 길라잡이(2026)

2025년부터 국내 주식시장이 뜨겁게 달아오르며 2026년 4월 코스피 6,500 고지를 넘어섰습니다. 미국과 이란 간 전쟁으로 국제유가와 금리가 상승하면서 일시적인 조정이 있었지만, 자금이 주식시장으로 이동하는 흐름은 앞으로 이어질 것으로 판단됩니다.

 

한때 뜨거웠던 재개발·재건축 정비사업은 과거와 같은 높은 비례율 대신 안정적인 비례율로 그 품위를 유지하고 있습니다. 20년 전 도심 주택 공급은 재개발·재건축 정비사업에서 비롯될 것이라 예상했는데, 그 전망은 여전히 유효하며 앞으로도 지속될 것입니다.

 

2026년 초, 재산세제 관련 세법 개정안이 다수 발표되었습니다. 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예는 2026년 5월 9일 종료되며, 그 이전에 매매계약을 체결하고 일정 기간(4개월 또는 6개월) 내 잔금을 치르는 경우 보완조치가 마련되었습니다. 토지거래허가구역 내 소재 주택 역시 같은 날짜 이전에 허가접수 후 허가를 받은 이후 매매계약을 체결하고 일정 기간 내 잔금을 지급하면 추가 보완조치가 적용됩니다.

 

2026년 4월에는 국토교통부가 지역주택사업 정상화 방안을 발표했습니다. 종전에는 조합이 사업지 토지를 95% 이상 확보해야 매도청구가 가능했으나, 앞으로는 80%만 확보해도 나머지 토지에 대해 매도청구가 가능합니다. 대신 조합원 모집 승인 요건은 기존의 ‘토지사용권 50% 확보’에서 ‘토지매매계약 80% 이상 체결’로 강화되었습니다.

 

그동안 근로자나 사업소득자에 비해 부동산 양도차익에 대한 세금이 적다는 인식이 많았습니다. 입법 추진안에 따르면 장기보유특별공제를 폐지하고 장기보유세액공제로 전환하며, 평생 세액감면 한도를 2억 원으로 제한하고, 비거주 주택의 경우 장기보유세액공제를 배제하는 방안 등이 검토되고 있습니다. 본문에는 반영하지 못하였지만 향후 개정 내용을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

이번 2026년 판은 그동안 이슈가 된 내용과 앞으로 주목할 부분을 더욱 깊이 검토했습니다. 실무는 보수적으로 접근하되 조세불복은 열린 자세로 임하기를 바랍니다. 새롭게 공저자로 참여한 서명진 세무사의 밝은 미래를 축복하며, 편집에 힘써주신 더존테크윌 임직원 여러분께 공저자 모두 깊은 감사의 뜻을 전합니다.

 

2026.4.27.

저자 김영인·강형규·서명진 씀

[목 차]
  

제1장

재개발등 정비사업의 이해

1. 재개발등 정비사업의 종류

2. 재개발등 정비사업의 절차

3. 재개발등 정비사업 기본상식

4. 리모델링사업과 세금

 

제2장

재개발 단계별 주택세금

1. 관리처분계획인가 고시일 전 취득 및 양도

2. 관리처분계획인가 고시일 ~ 멸실 전 취득 및 양도

3. 멸실 후 ~ 준공(사용승인 등) 전

4. 준공일 이후 ~ 이전고시일

5. 이전고시일 이후

 

제3장

취득세 편

1. 기본 사항

2. 소유 주택 수의 판단

3. 취득 시 무조건 중과세 배제되는 주택

4. 무주택자인 개인이 주택을 유상으로 취득 시 내는 세금과 세율

5. 하나의 주택등 보유 중 두번째 집을 살 때 내야하는 세금

6. 두 개의 주택등 보유 중 세번째 주택을 취득하는 경우

7. 3개의 주택 등 보유 중 비조정대상지역 내에 있는 네 번째 집을 살 때 내야하는 세금

8. 개인이 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득세 등

9. 중과세 규정과 다주택 등 취득세 중과세 규정이 동시에 적용되는 경우 세율 적용

10. 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면

11. 재개발 등 주택의 취득세

 

제4장

양도소득세 편

1. 기본 사항

2. 주택의 양도 시 비과세

3. 거주주택 양도 시 비과세 특례

4. 조합원입주권의 양도 시 비과세 특례

5. [일반주택 + 주택분양권] 보유 중 일반주택의 양도 시 비과세 특례

6. [일반주택 + 조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례

7. 1세대 다주택자 양도소득세 중과세 유예

8. 조합원분양가액과 권리가액(종전자산평가액) 차액에 따른 세금

9. 조합원 입주권 또는 준공된 주택의 양도차익 산정방법은?

10. 조합으로부터 지급받은 금원의 소득구분

11. 조합으로부터 현금청산금을 받은 경우의 감면 규정

12. 장기임대주택에 양도소득세 주요 감면 규정

 

제5장

재산세 편

1. 과세대상은?

2. 누가 재산세를 내야 하나요?

3. 주택에 대한 재산세의 납세지는 어디인가요?

4. 재산세는 어떤 금액을 기준으로 부과하나요?

5. 주택 재산세율은?

6. 1세대 1주택자에 대한 혜택은 없나요?

7. 재산세에 부가하여 내야하는 세금은 없나요?

8. 주택 재산세 납부 시기는?

9. 재개발사업에서 관리처분계획인가 고시일 이후 주택에 대한 재산세는?

 

제6장

종합부동산세 편

1. 주택에 대한 과세

2. 재개발 등 조합원관련 종합부동산세

 

제7장

상속·증여세 편

1. 상속세

2. 증여세

3. 재산평가

4. 신고와 납부

 

제8장

주택임대소득 편

1. 주택임대소득 과세