경매보다 쉬운 부동산 공매 - 물건 찾기부터 명도까지 한 권에

경매를 아무리 해도 낙찰 못 받고,

부동산은 너무 비싸서 엄두가 안 난다면

지금 당장 공매로 눈을 돌려라!

공매는 법원 경매처럼 법원에 직접 가지 않아도, 직장을 그만두지 않아도 ‘온비드’에 접속해 클릭 몇 번이면 전국 어디서든 입찰할 수 있다. 세금 체납 물건, 국공유재산 등 시중에서 볼 수 없는 저평가 매물이 숨어 있고 경쟁자도 적다. 소액으로도 시작할 수 있어 첫 부동산 투자로 제격이다.

사람들이 공매에 쉽게 도전하지 못하는 이유는 막연한 두려움 때문이다. 하지만 막상 한번 경험해 보면 경매보다 쉽다는 것을 깨닫게 될 것이다. 경매에 비해 공매를 제대로 가르쳐 주는 곳이 없다는 것도 공매 투자를 가로막는 장애물이다. 총 수강생 3만여 명을 배출한 ‘부자해커스쿨’ 대표강사이자 경·공매 투자 경력 13년, 낙찰 수강생만 3,000여 명에 달하는 공매 전문가 부자해커가 이 책을 쓴 이유다.

이 책은 온비드 플랫폼에서 물건을 찾는 법부터 공매지 분석, 시세 조사, 전화 임장, 현장 조사, 입찰(낙찰), 대출, 명도까지 공매 투자의 전 과정을 8단계로 정리했다. 직장인도, 초보 투자자도 이 8단계를 따라가면 수익을 낼 수 있다. 경매보다 쉽지만 더 큰 수익을 누릴 수 있는 공매 투자, 이제 당신 차례다.

[목 차]
  

프롤로그 _ 나는 공매 투자로 자유를 얻었다

공매 용어 미리 보기

 

1부. 공매 투자, 지금이 기회다

 

1장. 왜 공매인가

지금 당장 공매를 시작해야 하는 이유

앞으로의 공매 시장은 어떻게 될까

[부자해커 칼럼] 1,000만 원으로 부자가 되는 방법

 

2장. 공매 투자를 시작하기 전에 반드시 알아둬야 할 기초 지식

공매 투자, 이 2가지만 알아도 시작할 수 있다

가장 먼저 확인해야 하는 재산 종류

공매 투자의 성패를 가르는 시세 조사

초보자를 위한 기초 지식 1: 단단하게 초석 다지기

초보자를 위한 기초 지식 2: 대항력 없는 물건 찾기

[핵심 정리] 표로 보는 공매 투자 과정

 

 

2부. 아는 만큼 기회를 얻는다! 공매 투자 8단계

 

1장. [1단계] 공매 공부: 물건 검색

온비드와 옥션원 이용 방법

사이트에서 효율적으로 물건 찾는 방법

공매에서 중요한 사건번호 보는 방법

 

2장. [2단계] 공매 공부: 공매지 분석

공고문과 재산명세서 살펴보기

[더 알아보기] 배분 요구

[연습 문제] 다양한 사례로 실전 투자 감각 쌓기

 

3장. [3단계] 공매 투자 준비: 시세 조사

수익을 결정하는 시세 조사

네이버페이 부동산으로 시세 조사하는 방법

시세 조사에서 한 걸음 더, 지도 임장

 

4장. [4단계] 공매 투자 준비: 전화 임장

전화 임장이 필요한 이유

 

5장. [5단계] 공매 투자 준비: 현장 조사

현장에 직접 방문하기

공인중개사사무소 방문하기

체크리스트 만들기

투자 일지 작성하기

 

6장. [6단계] 실전 공매 투자: 입찰과 낙찰

공매 입찰의 기본 구조 이해하기

온비드에서 입찰하는 방법

[부자해커 칼럼] 입찰가가 공개되지 않는 물건 입찰하는 방법

 

7장. [7단계] 실전 공매 투자: 대출

대출 상담하기

대출 기준표

 

8장. [8단계] 실전 공매 투자: 명도

공매의 마지막 관문, 명도

[부자해커 칼럼] 공매 명도의 3가지 원칙

[부자해커 칼럼] 내용증명을 보내지 않아도 되는 대상과 꼭 보내야 하는 대상

 

 

3부. 부자해커의 돈이 되는 실전 노하우

 

1장. 한 번 배워 바로 써먹는 고수의 팁

남들이 자주 빠지는 함정을 노려라

누군가의 실수에서 대박 기회를 잡아라

숨어 있는 물건을 찾아라

감정평가서의 존재 여부를 확인하라

 

2장. 소액 투자자를 위한 투자 노하우: 부자해커의 투자 노트

소액으로 입찰 가능한 아파트 1: 경상북도 김천시 아파트

소액으로 입찰 가능한 아파트 2: 광주광역시 아파트

[본 문]
  

공매 시장에서는 모든 물건을 같은 방식으로 분석해서는 안 된다. 물건의 성격에 따라 접근 방법이 완전히 다르다. 그리고 그 성격을 가장 빠르고 정확하게 알려주는 것이 바로 재산 종류다. 공매 투자를 좀 더 쉽게 해나가고 싶다면 복잡한 기술을 습득하기보다는 가장 먼저 이 순서를 바로잡아야 한다. 그 무엇보다 먼저 재산 종류를 확인하는 것, 이것이 공매의 진짜 시작이다. _36p

 

말소기준권리를 찾는 방법은 생각보다 간단하다. 공매 공고문이나 온비드에서 제공하는 재산명세서 중 하나만 확인하면 된다. 공고문 상세 페이지에 들어가면 ‘등기사항증명서 주요정보’라는 항목이 있다. 여기서 주목해야 할 부분은 ‘설정일자’다. 여러 근저당권이나 가압류 등이 나열되어 있을 텐데, 그중에서 가장 빠른 날짜를 찾으면 된다. _77p

 

로드뷰의 가장 강력한 기능은 ‘과거 영상 비교를 통한 인테리어 여부 확인’이다. 특히 새시 색상 변화는 매우 중요한 단서다. 예를 들어 5년 전 로드뷰에서는 새시가 검정색이었는데, 1년 전 로드뷰에서는 흰색으로 바뀌었다면 내부 인테리어가 완료되었음을 짐작할 수 있다. 실무적으로 내부 인테리어를 마무리한 뒤 마지막 단계에서 새시를 교체하는 경우가 많기 때문이다. _135p

 

문제는 입찰가를 정하는 방식이다. 많은 투자자가 최저 입찰가를 기준으로 ‘얼마를 올릴지’를 고민한다. 예를 들어 최저 입찰가가 12억 4,000만 원이면 ‘5,000만 원을 올릴까, 1억 원을 올릴까’ 고민한다. 이는 잘못된 방식이다. 이런 방식을 사용하면 낙찰 확률이 낮아질 수밖에 없다. 올바른 방법은 아래에서 올리는 것이 아니라, 위에서 내리는 것이다. 시세가 15억 원이고 최저 입찰가가 12억 원이라면, 먼저 자신이 확보하고 싶은 수익 구간을 계산한다. 그다음에 그 지점에서 5,000만 원에서 1억 원을 내려 입찰가를 설정한다. _163p

 

공매의 수익은 효율이 아닌, 비효율에서 나온다. 오류, 변칙 그리고 투자자들의 습관적 맹점이 그대로 수익 구간이 된다. 그래서 공매 물건 찾기의 본질은 단순히 좋은 물건을 찾는 것이 아니라, ‘경매 투자자의 습관’을 역이용하는 데 있다.

공매 투자 포인트는 명확하다. 첫째, 패턴이 깨진 물건을 찾는다. 둘째, 진짜 정보, 즉 공고문, 감정평가서, 담당자 확인 등을 통해 그 물건을 다시 검증한다. 셋째, 남들이 회피한 구간에서 가격이 충분히 내려가면 입찰한다. 이 과정에서 중요한 건 남들이 투자를 포기한 이유를 정확하게 이해 하고, 한 번 더 확인하는 수고를 감수하는 것이다. _212p