부동산 전문 변호사의 경매 유치권 이렇게 쉬웠어?

가짜 유치권만 걸러내도 수익은 압도적으로 늘어난다

대한민국에서 '경매 유치권'을 가장 쉽게 알려주는 책

부동산 경매 시장에서 유치권 신고 물건은 기피 대상 1순위다. 복잡한 명도 과정과 법적 분쟁에 대한 부담감 탓에 대다수는 권리분석조차 포기하기 마련이다. 그러나 이런 회피 심리 덕분에 경매 고수들은 일반 매물로는 상상할 수 없는 수익을 올리고 있다.

 

『경매 유치권 이렇게 쉬웠어?』는 수백 건의 유치권 분쟁을 해결해 온 부동산 전문 변호사의 실전 노하우를 담은 책이다. 유치권 성립 요건부터 유치권자의 약점 공략, 명도 전략까지 유치권 해결의 전 과정을 체계적으로 정리했다. 특히 현장조사방법과 유형별 대응방법 등 실무에서 바로 활용할 수 있는 기술과 함께, 고액의 유치권을 무력화하고 수억 원의 수익으로 연결시킨 사례들을 쉽게 풀어내 독자의 이해를 돕는다.

 

유치권의 진위 여부를 판별할 수 있는 눈을 갖는 순간, 그동안 보이지 않던 기회가 보이기 시작한다. 『경매 유치권 이렇게 쉬웠어?』는 차별화된 수익을 만들고자 하는 투자자들에게 가장 유용한 실행 가이드가 될 것이다.

[목 차]

추천의 글_

두려움을 확신으로 바꾸는 유치권의 모든 것

 

프롤로그_

남들이 포기한 물건에서 황금알 낳는 거위 찾기

 

1장. 경매 상위 1%만 아는 매력적인 유치권

01. 전문가만 알고 있는 유치권의 비밀

02. 유치권 물건이 기회인 이유

03. 초보도 충분히 할 수 있는 유치권 투자

 

2장. 진짜와 가짜를 100% 가려내는 유치권 공식

01. 유치권이란?

02. 유치권이 발생하는 과정

03. 유치권자가 보유한 무기들

04. 유치권의 성립요건

05. 상사유치권이 무용지물인 이유

 

3장. 유치권 경매 필수 이론: 유치권자 약점 찾기

01. 유치권 약점 공략법 ①: 점유

[이변호사의 실전 STORY] 유치권 현수막 뒤로 문이 열려있네?

02. 유치권 약점 공략법 ②: 채권의 유무와 소멸시효

[이변호사의 실전 TIP] 시행자와 시공자가 사실상 동일인이라면

[이변호사의 실전 STORY] 쉿! 공사가 끝난 지 3년이 다 되었다고요?

03. 유치권 약점 공략법 ③: 견련성

[이변호사의 실전 STORY] 공사는 건물에, 유치권은 토지에?

04. 유치권 약점 공략법 ④: 변제기

[이변호사의 실전 STORY] 오래된 사우나 시설, 공사비 안 줘도 될까?

05. 유치권 약점 공략법 ⑤: 실전에서 놓치기 쉬운 다양한 공격포인트

[이변호사의 실전 STORY] 유치권 포기각서 한 장의 위력

 

4장. 유치권 경매 실전: 권리분석과 현장조사

01. 유치권 투자, 본격적으로 시작하기

02. 유치권 물건 검색하기

03. 유치권 권리분석

[이변호사의 실전 TIP] 유치권신고서 내용 파악하기

04. 유치권 현장조사

[이변호사의 실전 TIP] 신탁공매 입찰 시 추가로 유의해야 할 점

05. 임차인도 유치권을 신청할 수 있을까

[이변호사의 실전 TIP] 낙찰 후 유치권이 신고됐어요

 

5장. 유치권 경매 명도: 유치권자를 압도하는 실전 명도의 기술

01. 최적의 명도 전략 수립

02. 부동산인도명령: 유치권자 초고속 명도하기

03. 형사고소: 유치권자 심리적 압박하기

04. 유치권 유형별 명도 전략

[이변호사의 실전 TIP] 초보가 신중히 입찰해야 할 경매물건 유형

05. 실전 STORY: 명도소송보다 유용한 부동산인도명령

06. 실전 STORY: 견련성 공략해 12억 유치권 0원 만들기

07. 실전 STORY: 유치권자가 승소한 유치권 뒤집기

 

에필로그_

실행하는 1%가 가장 큰 수익을 얻는다

 

부록_ 쉽게 이해하는 경매 기초 용어

민사유치권, 상사유치권 관련 법률규정

[본 문]

유치권은 십중팔구 깨진다. 유치권은 성립시키는 것보다 깨는 것이 비교할 수 없을 만큼 쉽다. 유치권 투자의 본질은 유치권을 깰 수 있느냐 없느냐가 아니다. ‘얼마나 빨리 깨느냐’가 중요하다. 유치권자를 상대로 인도명령결정을 받아내면 2~6개월 사이에 명도를 마무리할 수 있지만, 명도소송을 진행하면 1년 이상의 시간이 소요된다. 유치권을 깨는 데 성공하더라도 그 과정이 길어지면 지체된 시간만큼 비용이 늘어난다. 결국 상품가치가 높으면서도 유치권을 신속히 해결할 수 있는 물건에 진짜 기회가 숨어 있는 셈이다.

- p.31_유치권 물건이 기회인 이유

 

문이 잠겨 있는 상가를 보고 점유자가 없다고 한다면 법적으로 틀린 표현이다. 공실로 볼 수는 있으나, 점유자가 없다고 볼 수는 없기 때문이다. 이럴 때는 ‘열쇠나 도어락 등 시건장치를 관리하는 사람이 점유하고 있다’고 표현하는 것이 정확하다. 우리 가족이 일주일간 해외여행으로 집을 비웠다고 가정해 보자. 이 기간 우리 집의 점유자는 누구인가. 당연히 소유자인 ‘나’다. 법은 소유자가 현장에 부재하더라도 도어락 비밀번호 등 지배수단을 보유하고 있다면 이를 점유로 인정한다. 이렇듯 점유의 핵심은 결국 ‘시건장치를 누가관리하느냐’에 달려 있다.

- p.70_유치권의 성립요건

 

유치권 현장을 방문하면 상주하는 인원이 있는지, 모든 문이 제대로 잠겨 있는지부터 확인해야 한다. 유치권의 힘은 철저한 시건장치 관리를 통한 철통같은 점유에서 비롯되기 때문이다. 이렇게 허술하게 시건장치를 관리한 것을 보면 아마도 유치권자는 유치권 행사가 처음이었을 것이다. 나는 유치권자가 현장을 제대로 지배하지 못했다는 상황을 입증할 사진과 영상 등의 증거를 촬영해 저장해두었다. 이처럼 점유를 상실했다는 명백한 증거를 남겨두면, 추후 분쟁 발생 시 매우 유용하게 활용할 수 있다.

- p.118_유치권 현수막 뒤로 문이 열려있네?

 

부동산 경매에 한해 낙찰자는 유치권자를 내보내기 위한 수단으로 ‘부동산인도명령’ 제도를 활용할 수 있다. 명도소송과 성격이 유사하지만, 소송에 비해 절차가 매우 간소하고 결과가 빠르게 나오는 간이신속절차라고 이해하면 된다. 일단 인도명령결정을 받아내기만 하면 명도 시간을 획기적으로 단축할 수 있다. 이는 유치권 투자에서 가장 중요한 ‘시간을 아낄 수 있는 최고의 방법’이다. 유치권 물건을 대할 때 수년간의 소송 끝에 대법원까지 가서 불가능해 보이던 유치권을 깨뜨렸다는 영웅담에 매료될 필요는 없다. 오히려 낙찰 후 2~3개월 이내에 명도를 신속히 마무리하는 것이 훨씬 가치 있는 성과다.

- p.241_유치권 문제를 해결하는 4가지 방법

 

집행법원 입장에서도 11억 7,000만 원이라는 거액의 유치권을 부동산 인도명령신청만으로 종결짓는 것은 상당한 부담이다. 분쟁가액이 큰 만큼 신중할 수밖에 없기 때문이다. 그러나 유치권이 성립할 수 없는 법리적 요소를 정밀하게 짚어낼수록 법원의 판단은 명료해진다. 유치권자 측은 12억 원이라는 거액의 채권을 보전하기 위해 방대한 자료를 쏟아내며 총력전을 펼쳤다. 하지만 사전에 확보한 증빙서류와 현장조사를 통해 수집한 증거들이 결정적 한 방이 되었다. 유치권의 성립요건을 결여했다는 점을 집요하게 파고든 끝에 법원의 인도명령을 이끌어 냈고, 결국 12억 원의 유치권은 순식간에 0원이 되었다.

- p.309_실전 STORY : 견련성 공략해 12억 유치권 0원 만들기