레버리지 서클

“장사는 내가 잘했는데, 왜 돈은 건물주가 벌까?”

연 매출 100억 원의 사업가, 100억 원대 자산가, 건물 9채의 건물주

강호동 대표가 직접 증명한 ‘내가 만든 가치를 내 자산으로 바꾸는 법’

 

기초생활수급자로 월세 7만 원짜리 쪽방에서 성장하고, 평생 혈우병을 안고 살아야 했으며, 고등학교마저 중퇴했다. 성공할 조건보다 실패할 이유가 더 많았던 강호동 대표는 단돈 5만 원을 들고 서울로 올라와 구두닦이, 일용직, 택배 상하차 등 닥치는 대로 일했다. 그렇게 8년간 1억 1,000만 원을 모아 첫 장사를 시작했고, 이후 디저트 카페 ‘타르타르’와 전국 30여 개 매장의 베이커리 브랜드 ‘라라브레드’를 성공시키며 연 매출 100억 원의 사업가로 성장했다.

 

그러나 누구보다 치열하게 장사한 끝에 저자가 깨달은 현실은 냉혹했다. 자신이 손님을 모으고 상권을 살리는 동안, 가장 큰 자산을 얻는 사람은 건물주였다. 라라브레드가 입점한 뒤 건물 가치는 크게 올랐지만, 그 성과는 임차인인 저자의 자산으로 남지 않았다.

 

“내가 만든 가치는 왜 내 것이 되지 못하는가?”

 

이 질문에서 출발해 저자가 찾아낸 전략이 바로 ‘레버리지 서클’이다. 자신의 콘텐츠와 브랜드로 매출을 만들고, 그 힘으로 공간의 가치를 높인 뒤, 높아진 가치가 다시 자신의 자산으로 돌아오게 하는 부의 선순환 구조다. 저자는 이 전략을 실행한 뒤 라라브레드 매장을 자신의 건물에서 열기 시작했고, 5년여 만에 건물 9채를 보유한 100억 원대 자산가가 되었다.

 

《레버리지 서클》은 장사를 잘하고도 부자가 되기 어려운 이유부터 콘텐츠를 자산으로 바꾸는 법, 자영업자에게 맞는 입지와 건물을 찾는 방법, 적은 자본으로 시작하는 공동투자 전략까지 단계별로 안내한다. 수지분석, 임장 체크리스트, 물건 비교표, 신축·리모델링 사례 등 실제 매입과 운영에 필요한 자료도 충실히 담았다. 이 책은 아무것도 없던 사람이 어떻게 자신의 가능성을 증명하고, 자신이 만든 가치를 오래 남는 자산으로 전환했는지를 보여주는 현실적인 부의 안내서다.

[목 차]

프롤로그_당연한 줄 알았던 ‘등가교환’이 당연하지 않은 세상

 

1부 건물주의 레버리지가 되어버린 자영업자들

 

1장 젠트리피케이션의 희생자들

-장사는 잘되는데 나는 왜 부자가 되지 못할까요?

-인류가 해결하지 못한 난제 젠트리피케이션

-우리는 답을 찾을 것이다, 늘 그랬듯이

[레버리지 서클 실전노트①] 건물주의 갑질에서 살아남기

 

2장 젠트리피케이션을 뛰어넘는 유일한 전략, 레버리지 서클

-유튜버가 없으면 유튜브는 망한다

-뛰어난 콘텐츠를 가지고도 부자가 되지 못한 사람들

-콘텐츠를 가진 사람이 건물주가 된다면?

-레버리지 서클만 알면 젠트리피케이션은 없다

 

2부 레버리지 서클을 만드는 세계관 재정립

 

3장 콘텐츠를 레버리지로 만드는 전략

-‘등가교환’이 당연하다는 믿음

-경쟁력 있는 콘텐츠는 ‘기본기’에서 나온다

-결핍과 단점을 무기로 바꾸는 법

[레버리지 서클 실전노트②] 자영업자를 위한 마케팅 노하우

 

4장 건물주 되기 위한 기본기

-하려고 하면 보이고, 들으려 하면 들린다

-건물주가 되려면 책부터 읽어야 한다

-생각은 짧게 실행은 빠르게

[레버리지 서클 실전노트③] 건물주 되고 싶은 사람의 필독서

 

3부 레버리지 서클이 당신을 건물주로 만든다

 

5장 자영업자를 위한 입지는 따로 있다

-자영업자가 건물주 되는 5단계 로드맵

-자영업자에게 부동산이 어렵지 않은 이유

-자영업자를 위한 입지분석 매뉴얼

-입지를 보는 직관은 타고나는 게 아니다

 

6장 저평가된 건물을 찾아내는 ‘이면을 보는 눈’

-노른자보다 값진 흰자 전략

-안 팔려는 건물주 설득하는 법

-작은 손해 피하려다 큰 이득을 놓친다

-사소한 것을 놓치면 큰 손해를 본다

 

7장 적은 돈으로 건물주 되는 공동투자 노하우

-건물, 꼭 혼자서 살 필요는 없다

-공동투자는 동업이 아닌 협업이다

-공동투자 시 주의사항

 

8장 젠트리피케이션을 직접 해결한 우리가 약속해야 할 것

-자영업자가 연합하는 세계관이 우리를 살린다

-건물주가 되고 싶다면 명심해야 할 십계명

 

에필로그_100명, 1000명의 자영업자를 부자로 만드는 그날까지

 

[부록] 레버리지 서클 제대로 활용하기

Ⅰ. 수지분석

Ⅱ. 임장 체크리스트와 물건비교표

Ⅲ. 확인 필요한 공문서

Ⅳ. 건물 가치를 높이는 신축과 리모델링

Ⅴ. 강호동 대표의 건물 개발 사례

Ⅵ. 라라브레드 잠실점 사례로 알아보는 임대 vs 매입

[본 문]

라라브레드는 그동안의 내 모든 노하우가 녹아든 회사다. 여러 요식업 매장에서 직원으로, 매니저로, 사장으로 일해본 경험에 타르타르를 통해 쌓았던 베이커리 카페 운영 노하우, 마케팅 회사를 운영하면서 익힌 마케팅 능력까지, 모든 것을 총동원했다. 덕분에 다들 ‘입지가 좋지 않다’고 말리는 곳이었음에도 매출은 수직 상승했다. 다시 ‘성공한 사장’이라는 말을 듣기 시작했다.

몇 번의 부침을 겪으면서 고작 그 정도 성공에 취하지는 않게 됐으나, 머지않아 허탈해졌다. 뒤에서 자세히 설명하겠지만, 라라브레드 1호점이 입점한 건물의 건물주와는 오픈 전부터 많은 갈등이 있었다. 건물주는 그야말로 온갖 ‘갑질’을 일삼았고, 명백히 자신이 해야 할 일도 내게 떠넘겼다. 법대로라면 내 책임이 없는 일들이었지만, 몇백만 원 때문에 건물주와 법적 분쟁을 하느라 장사에 집중하지 못하면 오히려 더 큰 손해였다. 울며 겨자 먹기로 고스란히 손해를 떠안아야 했다. ‘을의 설움’을 제대로 겪으면서도 할 수 있는 일이 없었다.

 

더 허탈한 것은, 가치가 떨어질 대로 떨어져 있던 그 건물이 라라브레드 덕에 가치가 크게 오르면서, 건물주는 앉아서 50억 원 상승의 기쁨을 맛보았다. 가게 하나 성공시키겠다고 새벽같이 일어나서 밥도 제대로 못 챙겨 먹고 일했다. 매장을 정리하고 밤늦게 집에 들어가서 침대에 걸터앉아 양말을 벗다가 피로를 이기지 못해 그대로 잠들어버린 적도 많았다. 그렇게까지 해서 내가 몇 년간 번 것과는 비교도 되지 않을 만큼 큰돈을, 건물주는 ‘갑질’만 하면서 벌었다.

_ p.16 「프롤로그」 중에서

 

“인류 역사상 그걸 막는 방법은 없었습니다.” 한 TV 프로그램에 출연한 유명 작가가 경주의 황남길을 보며 한 말이다. 당시 황남길은 ‘황리단길’이라 불리며 경주의 핫플레이스로 떠올랐으나, 그곳에서 장사하던 사람들은 반강제적으로 쫓겨나고 말았다. 이들은 여러 맛집과 분위기 좋은 가게들로 황리단길을 만든 주인공이었으나, 그렇게 관광객과 방문객이 몰릴수록 역설적으로 생존이 위태로워졌다. 장사가 잘되면 매장의 매출이 오르는 것 못지않게, 아니 그보다 훨씬 더 급격하게 임대료가 오르기 때문이다. 장사가 잘될수록 건물 가치가 오르고 임대료가 치솟으니, 오히려 장사를 잘하면 더 손해를 보게 되는 역설적인 상황이 생기고야 마는 것이다.

_ p.35 「인류가 해결하지 못한 난제, 젠트리피케이션」 중에서

 

콘텐츠를 레버리지로 활용할 수 있으려면 확실한 ‘무기’가 필요하다. 자주 다니던 길도 몇 달만 안 가면 새로운 가게들이 생겨나서 낯설어지는 시대다. 그만큼 경쟁이 치열한 세상에서 살아남으려면 당연히 남들과는 다른 무언가가 있어야 하지 않겠는가. “전 남들보다 딱히 잘난 게 없는데요.” 이런 핑계는 대지 말자. 남들보다 뛰어나서 무기가 생기는 게 아니라, 무기를 갖추면 남들보다 뛰어난 점이 생기는 것이다. 다시 말해, 평범한 사람, 심지어 단점투성이인 사람도 제법 쓸 만한 무기를 갖출 수 있다는 말이다. 내가 산증인이다. 나는 결핍과 단점으로 점철된 사람이다. 병명조차 낯설고 의사마저 단명할 거라고 말한 희귀병, 롤모델이 되어주지 못한 세 명의 아버지, 상상도 하기 힘든 가난, 중학교 졸업의 짧은 가방끈…. 남들보다 뛰어난 점이 하나라도 있는가? 그런 내가 꿈을 이루었고, 새로운 꿈을 향해 또다시 나아가고 있다. 이유는 단 하나. 약점밖에 없다고 해서 포기하지 않고 오히려 그 약점을 원동력으로 남다른 무기를 갖추었다는 것. 누구든 단점은 있다. 이 단점을 오히려 잘 활용해야만 성공이 열린다.

_ p.105 「결핍과 단점을 무기로 바꾸는 법」 중에서

 

앞서 말한 리스크의 부담을 피한다 해도 건물을 사려면 또다시 망설이게 된다. 건물을 사서 새로 장사를 시작했는데 손님이 없어서 매출이 오르지 않으면 결국 이자 리스크가 다시 발생할 테니까. 게다가 그런 장소라면 임대해야 할 상황이 왔을 때 공실 리스크도 커진다. 그래서인지 나에게 “건물 어디에 사야 할까요?”라고 묻는 사람이 많은데, 내 답은 한결같다. “장사하실 거죠? 그럼 장사하실 곳이 곧 건물주가 될 자리입니다.”

 

그렇게 얘기하면 ‘아하’ 이러면서 고개를 끄덕인다. 나는 이럴 때마다 한숨이 절로 나온다. 이유는 우리 자영업자들은 너무 힘들고 바쁘다 보니 장사밖에 모른다. 이 장사 프레임 속에서만 갇혀 사는 사장님들을 깨주고 싶어 활동하는 궁극적 이유이다.

 

모두 건물주가 되고 싶어서 나를 찾아오는 것이지만, 본질을 잊어서는 안 된다. 우리는 자영업자다. 건물부터 찾고 장사를 시작할 게 아니라, 내가 장사를 잘할 수 있는 곳인지가 먼저다. 흔히 말하는 ‘입지조건’이 좋아도 내 사업에는 맞지 않는 곳도 있고, 모두가 좋아할 만한 곳이라면 너무 비쌀 가능성이 크다. 어차피 우리는 임차인으로서 장사할 때도 ‘누가 봐도 좋은 곳’을 찾는 게 아니라 ‘내가 현실적으로 월세를 감당할 수 있는 곳’이면서 동시에 ‘내가 장사를 잘할 수 있는 곳’을 찾는다. 바로 그게 자영업자로서 건물주가 될 때 따져야 할 입지다. 그래야만 상대적으로 적은 돈으로도 건물을 살 수 있고(누구나 좋아할 만한 곳은 비싸니까), 내가 직접 건물을 사용하면서 이자를 감당할 수 있다. 거창한 상권분석 같은 것을 생각할 필요도 없다.

_ p.170 「자영업자에게 부동산이 어렵지 않은 이유」 중에서