[POD]최원철과 우휘가 성수동 상권의 미래를 걷다

성수동은 대한민국 소비문화의 미래이다.

성수동에서 일어나는 일들은 곧 전국, 나아가 아시아의 트렌드가 되고 있다. 팝업스토어가 브랜드 검증의 장이 되고, 플래그십 스토어가 체험형 소비의 표준이 되며, 편집숍이 큐레이션과 PB 상품의 새로운 지평을 열고 있다. K-뷰티, K-패션, K-라이프스타일이 산업 유산 속에서 자연스럽게 어우러지는 이 공간은, 미래 소비 트렌드를 가장 먼저 읽을 수 있는 ‘실험장’이자 ‘전시장’이다. 성수동을 이해하면 대한민국 소비문화의 내일이 보일 것이다.

외국인 관광객은 왜 성수동에 열광할까요?

한국관광데이터랩에 의하면 외국관광객이 가장 몰리는 성수2가3동의 외국인 방문자수는 2024년에 비하여 2025년에 약 100여만 명 이상, 83.6%가 증가하였다. 그 이유는 명확하다. 명동이나 경복궁처럼 ‘관람’하는 관광이 아니라, 국내·외 젊은이들이 실제로 먹고, 사고, 걷고, 쉬는 일상을 체험할 수 있기 때문이다. 과거 공장을 개조한 독특한 공간, 매일 새로운 팝업과 플래그십 스토어, SNS로 퍼지는 ‘꼭 가봐야 할 곳’으로 국내·외 관광객들을 유입하고 있다. 그들은 K-콘텐츠를 소비하는 데 그치지 않고, 성수동에서 ‘한국인처럼’ 살아보기를 원하고 있다.

이 책은 성수동을 단순히 소개하는 가이드북으로 집필한 잭이 아니다.

• 성수동 상권의 시작부터 현재, 그리고 2026년 이후의 미래까지를 체계적으로 정리하고,
• 업종별 트렌드, 팝업·플래그십·편집숍의 전략, 방문객 유입의 동력과 리스크를 깊이 있게 분석하며,
• 과거와 현재의 상주인구와 유입인구의 데이터를 분석하여 미래의 성수동 상권을 예측하여
• 독자들이 성수동상권의 건물을 투자하고, 창업하며, 정책을 세우는 데 실질적인 통찰을 제공하고자 하는 것이다.

필자가 상가 부동산으로 한 우물만 판 지 올해로 어느덧 26년째다. 지난 26여 년간 전국 방방곡곡의 현장을 답사하며 상권이 뜨겁게 활성화되고, 쓸쓸히 쇠락하며, 때로는 형성조차 되지 못한 채 사라지는 생성과 소멸의 모습을 봤다. 그러나 성수동처럼 매일 '살아 움직이는' 상권은 어디에서도 보지 못했다. 붉은 벽돌 공장의 기계음이 멎은 자리에 팝업과 플래그십, 편집숍의 불빛이 피어나고, 국내외 관광객의 발걸음이 골목을 가득 채우는 이 극적인 변화는 과연 어디서 온 것일까? 이 책은 26년의 현장 경험과 빅데이터를 두 축으로, 외국인과 MZ세대가 새롭게 그려낸 성수동 상권의 어제와 오늘을 추적하고, '방문의 경제'에서 '생활의 경제'로 나아갈 2030년의 미래까지 내다본 기록이다. 성수동을 이해하는 일은 곧 대한민국 상권의 내일을 읽는 일이다.

머리말 -- 16

Part1 성수의 뿌리 붉은 벽돌과 기름 냄새의 기억

산업화의 전초기지 준공업지역 성수 -- 21
1. 성수동의 지리적조건과 역사적 형성 – 21
2. 조선시대의 성수동 -- 23
3. 근대의 성수동 – 25
4. 준공업지역 성수동 – 27

성수동의 경공업의 메카 – 35
1. 수제화거리 -- 36
2. 이면도로의 인쇄소 – 40
3. 자동차 정비소의 밀집 – 41
4. 세 업종은 왜 함께 모였는가 – 44
5. 지속적으로 쇠퇴하는 현재 – 45

왜 하필 성수동인가? – 47
1. 서울에서 가장 유리한 자리 – 48
⑴ 두 가지 결정적 입지 특성 – 48
⑵ 도심과 강남 사이의 절묘한 위치 -- 49
2. 서울숲의 탄생 – 51
3. 1980년 지하철 2호선 개통 – 52
4. 준공업지역 용도지역의 ‘허용적 유용성’ – 52

붉은 벽돌이 미학이 되다 -- 55
1. 붉은 벽돌, 성수동을 덮다 – 55
2. 붉은 벽돌 건물의 물리적 특성 – 57

3. 공장을 문화 공간으로 – 60
4. 성동구의 붉은 벽돌 보전 정책 – 60
⑴ 2017년 조례 제정 -- 60
⑵ 새로 짓는 건물도 붉은 벽돌로 – 61
5. 정리하면 -- 64

Part2 예술가와 기획자들, 그들의 씨앗

대림창고, 어니언 그리고 성수연방 – 69
1. 대림창고 – 69
2. 어니언(Onion) 성수 – 71
3. 성수연방 – 74

소셜 벤처와 예술가들의 유입 – 77
1. 공장이 비워진 자리 – 77
2. 예술가와 디자이너들 -- 78
3. 카우앤독과 헤이 그라운드 -- 79
4. 일터를 넘어 생활권으로 -- 84
5. 빛과 그림자 -- 84
6. 정리하며 -- 85

아뜰리에길과 서울숲 -- 87
1. 숲의 가장자리 -- 87
2. 서울숲 -- 89

Part3 성수의 오늘, 팝업의 성지, 브랜드의 전시장

짤고 강렬한 마케팅 전쟁 팝업스토어 – 95
1. 들어가며 -- 95
2. 경험을 파는 시대 -- 98
3. 왜 다른 곳이 아니라 성수인가? -- 100
4. 한정성과 FOMO -- 103
5. 방문객이 곧 미디어 -- 105
6. 정리하며 -- 106

오프라인의 반격, 플래그쉽 스토어와 편집샵 – 107
1. 디올 성수가 바꾼 상권의 위상 -- 107
2. 취향을 파는 편집숍의 진화 -- 117
3. 뷰티와 패션의 결합 -- 127

블루보틀이 선택한 한국의 첫번째 동네 – 135
1. 블루보틀은 왜 성수동을 골랐나? -- 136
2. 공장을 닮은 커피집 -- 138
3. 블루보틀이 성수동에 남긴 것 -- 139
4. 필자의 시선 -- 140

줄 서기 서비스와 상권의 상관관계 – 143
1. 웨이팅이 ‘문화’가 되다 -- 144
2. 줄을 설계하는 기술 -- 146
3. 줄과 상권의 관계 -- 147
4. 필자의 시선 -- 149

성수동 카페는 왜 커피만 팔지 않는가? – 151
1. 커피는 입장권일 뿐 -- 152
2. 성수동 카페가 파는 4가지 -- 154
3. 왜 이렇게 진화했는가? -- 157
4. 필자의 시선 -- 159

Part4 누가, 왜 성수동 상권을 활성화시키나?

인스타그램을 넘어선 ‘디깅문화’ -- 163
1. 사진, 한 장의 시대는 저물다 -- 163
2. 디깅이란 무엇인가? -- 165
3. 왜 성수동인가 -- 166
⑷ 필자의 생각 -- 169

성수에 둥지를 튼 IT 기업들 – 171
1. 팝업의 성지에서 오피스의 성지로 -- 171
2. 강남과 판교를 떠나 성수로 오는 이유 -- 172
3. 소비자에서 생산자로 -- 175
4. 종사자 수로 본 성수동 상권 -- 179

글로벌 관광객의 뉴 노멀(New Normal) -- 181
1. ‘K-브루클린’의 탄생 -- 181
2. 명동·강남과는 다른 ‘리얼 코리아’ -- 186

데이터로 보는 성수동 상권 -- 193
1. 숫자가 증명한 외국관광객 방문 -- 193
2. 외국 방문객에 의한 소비액 -- 195
3. 올리브영N 성수라는 리트머스 시험지 -- 197
4. 누가 소비하는가 -- 199
5. 일일탑승객 수로 본 성수동 상권 변화 -- 200
6. 성수동 전입인구와 성수동 상권 -- 210
7. 매매가 상승과 매출액 -- 214

Part5 2026년 이후의 성수동 상권은?

상주인구로 인한 성수동 상권 변화는? – 221
1. 거주자로 인한 상권 변화 -- 222
2. 종사자로 인한 상권 변화 -- 225
3. 두 인구가 만드는 선순환 -- 227
4. 상주인구의 ‘구성’과 로컬리티 -- 228

방문인구로 인한 성수동 상권 변화는? – 231
1. 년도별 외국인 관광객 증가로 성수동 상권 -- 232
2. 2026년 5월까지의 외국인 방문자 수 -- 234