2027년 확 달라진 부동산 세금 핵심 요약본 : 양도소득세 종부세 절세 비책 - 조정대상지역 양도소득세 및 증여세 상속세 세금 상식

본서는 저자가 20년간 부동산임대사업자, 기업의 세무업무 담당자, 세무사사무소 직원등에 대한 세무상담(이지분개)을 해오면서 부동산임대와 관련한 세금 문제를 간결하게 요약하여 정리한 책이다.

[목 차]

[제1부] 양도소득세 등

SECTION 1 부동산 세금 조견표

양도소득세 세율

소득세 기본세율

증여세 또는 상속세 세율

양도소득세 상담 검토표

부동산 세금 법령 및 세무상담

SECTION 2 2022. 5. 10. 이후 세법 개정 사항

2022. 11. 12. 이후 개정 세법

2024. 11. 12. 이후 개정 세법

2027. 01. 01. 이후 세법 개정(안)

SECTION 3 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우

1세대에 포함하지 않는 경우

주택의 범위 및 1세대 1주택

비과세대상 1세대 1주택 및 보유기간

상생임대주택 비과세 특례

SECTION 4 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

조정대상지역 일시적 2주택 비과세 종전주택 처분기한

일반주택 + (후)농어촌주택 → 일반주택 양도

동거봉양 비과세 특례

결혼으로 두 채의 주택을 갖게 된 경우 비과세 특례

상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

SECTION 5 조정대상지역 지정 및 양도소득세 중과세

조정대상지역 지정 및 해제

조정대상지역 양도소득세 중과세

1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외

1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외

조정대상지역 해제시 바뀌는 것들

SECTION 6 장기일반민간임대주택 세제 혜택

장기일반민간임대주택 세금 혜택

장기임대주택의 거주주택 비과세특례

아파트 장기일반민간임대주택 폐지

장기임대주택 개정 세법

임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약

장기임대주택 종합부동산세 합산 배제

SECTION 7 분양권 양도소득세

분양권 양도소득세

분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례

분양권 취득과 취득세 중과세 여부

분양권의 1세대 1주택 보유기간 산정

SECTION 8 입주권 양도소득세

1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례

조합원입주권 양도소득세

청산금 양도소득세

SECTION 9 겸용 주택 취득세, 양도소득세 등

상가주택의 취득과 관련한 세금

상가주택의 주택분 및 상가분 세금 비교

상가주택 양도와 관련한 세금

상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용

상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분

겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크

SECTION 10 비사업용 토지 양도소득세 중과

비사업용토지 양도소득세 10% 중과세

비사업용 토지 종류

비사업용에서 제외되는 토지

비사업용 토지의 판정

한국농어촌공사에 위탁한 농지의 비사업용 토지 판정

상속받은 농지 사업용 토지여부

비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율

비사업용토지 기본세율

비사업용토지와 사업용토지를 양도한 경우 양도소득세 세율

SECTION 11 8년이상 자경농지 비과세, 감면 등

자경 농지 겸면

상속받은 농지, 증여받은 농지 감면

경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지 감면

양도소득세 감면 한도

감면대상이 아닌 농지

공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

SECTION 12 양도소득세 계산시 주의 사항, 세금 절세

하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우

증여받은 자산을 10년 이내 양도하는 경우

사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우

양도소득 부당행위계산부인(저가 또는 고가양도)

직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항

양도소득세 등 세금절세 전략

특정 기간 중 미분양주택, 신축주택 취득 감면

임대주택·미분양주택 등 양도소득세 과세특례 정비

SECTION 13 양도소득세 신고 및 납부

양도가액

양도소득 필요경비

필요경비로 공제받을 수 있는 지출액 등

필요경비에 해당하지 아니하는 지출

취득시 매매가액을 알 수 없는 경우 취득가액

장기보유특별공제

양도소득세 세액계산 흐름도

양도소득 기본공제

양도소득세 과세표준 및 세율

1세대 1주택 고가주택(12억원 초과)의 양도소득세 계산

양도소득세 신고 및 납부

SECTION 14 종합부동산세, 재산세

2027년 종합부동산세 세법 개정(안)

종합부동산세 납세의무자 및 과세대상

종합부동산세 과세표준 및 세율

주택분 종합부동산세 계산구조

1세대 1주택자 종합부동산세

1세대 1주택자 세액공제

2주택이나 1주택자 공제를 받을 수 있는 경우

종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택

종합부동산세 고지 및 납부

재산세

SECTION 15 취득세 및 개정 내용

취득세 세율 및 신고․납부

취득세 관련 주택수 및 중과세 여부

[제2부] 증여세, 상속세

SECTION 1 증여세 및 증여재산공제

증여세

증여재산공제 및 증여세 과세표준

혼인에 따른 증여재산 공제

창업자금에 대한 증여세 과세특례

가업승계 증여세 과세특례 혜택 확대

증여세 신고 및 납부

증여에 대한 자금출처조사

부담부 증여 및 양도소득세

SECTION 2 상속세 및 상속재산공제

상속재산

상속재산에서 공제되는 금액

상속재산 기초공제액 및 일괄공제

상속포기 및 한정승인

[본 문]

■ 계약 당시 비조정지역이었으나 잔금청산일 전에 조정대상지역으로 지정된 경우 2년 이상 거주를 하여야 하나?

조정대상지역 지정일 ～ 해제일 기간 취득분은 조정대상지역에서 해제되더라도 세대원 전원(에외 참조)이 2년 이상 거주하여야 한다.
단, 무주택세대가 조정대상지역 지정 전에 주택을 계약하였으나 잔금청산일 전 조정대상지역으로 지정된 경우에는 해당 주택 양도시 1세대 1주택 2년
거주 요건은 적용하지 않는다. [소령 제154조 ① 5]

■ 이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

일시적 2주택 비과세 요건 → 취득 후 1년 경과
한 채의 주택(종전 주택)을 가지고 있던 1세대가 그 집을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 1채를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 구입한 날부터 3년내에 종전의 주택을 팔게 되면 비과세가 적용된다. 단, 종전주택 보유기간은 2년 이상이어야 한다.

■ 상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

일반주택 양도 → 1세대 1주택 요건 총족시 비과세
상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 2년 이상(조정대상지역의 경우 2년 거주)이면 비과세 적용을 받을 수 있다. [소득령 제155조 ②]

▶ 피상속인의 주택이 2채 이상인 경우 특례대상 상속주택

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택만 상속주택 특례가 적용된다.

[개정 세법] 사전 증여주택에 대한 비과세 특례 적용 배제
(소득세법 시행령 제155조 제2항, 제156조의2 제6항․제7항)
상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 ‘일반주택’으로 보지 않고 비과세 배제

▶상속받은 주택이 공동명의인 경우

공동상속주택과 일반주택을 보유한 자의 경우 1세대 1주택 특례 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 당해 공동상속주택을 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 단, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그 2인 이상의 자 중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각 호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. [소득령 제155조 ② ③]
1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 최연장자

▶피상속인이 5년이상 거주한 수도권 밖의 읍면지역에 소재한 농어촌주택을 상속받은 이후 취득한 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례

상속받은 주택이 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역은 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 농어촌주택을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.
(소득세법 시행령 제155조 ⑦)

▶상속주택과 일시적 2주택 비과세 특례

상속받은 주택과 상속개시 당시 그 밖의 주택(일반주택)을 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 취득한 날부터 3년 이내에 비과세요건을 충족하는 일반주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택 특례 규정을 적용한다.

동일세대원으로부터 상속받은 주택 → 상속주택 또는 일반주택 양도시 2주택자로서 과세됨

동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세특례 규정이 적용되지 않는다. 단, 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우 일반주택은 1세대 1주택의 특례로 비과세된다. (양도, 서면-2015-부동산-0803 , 2015.6.22.)

상속주택과 일반주택 중 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우 → 양도소득세가 과세됨

일반주택을 보유한 상태에서 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세된다.