집값의 법칙 - 20년 데이터로 추적한 대한민국 부동산의 미래

급등과 급락은 반복돼도, 집값에는 법칙이 있다

20년의 데이터로 밝혀낸 대한민국 집값의 움직임, 그리고 앞으로의 방향

집값은 왜 오르고 내리는가. 집이 부족해서 가격이 오르는 것인지, 금리가 낮아서 오르는 것인지, 혹은 정부의 정책 때문인지 우리는 끊임없이 질문한다. 하지만 정작 집값이 움직이는 구조를 하나의 기준으로 설명하기는 쉽지 않다. 『집값의 법칙』은 지난 20여 년간 대한민국 주택시장에서 실제로 벌어진 변화를 데이터로 추적하며, 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 처음부터 다시 살펴보는 책이다.

저자 권혁진은 30년간 공직 생활을 하며 주택정책의 현장에서 집값과 직접 마주해온 정책 전문가다. 노무현 정부에서 주택정책과 정책계장으로, 박근혜 정부에서 주택정책과장으로, 문재인 정부에서 청와대 주택담당 행정관으로, 윤석열 정부에서 주택토지실장으로 일하며 집값이 급등하고 급락하는 현장을 모두 경험했다. 집값을 안정시키기 위해 수많은 정책을 만들고 실행했지만 시장은 언제나 예상과 다르게 움직였다. 이 책은 바로 그 오랜 의문에서 출발한다. ‘왜 정부의 대책에도 불구하고 집값은 생각대로 움직이지 않는가’라는 질문에 대해 저자는 정책 현장에서의 경험과 방대한 시계열 데이터를 결합해 답을 찾아간다.

책이 제시하는 핵심은 집값이 단순히 수요와 공급만으로 결정되지 않는다는 것이다. 저자는 집값을 움직이는 네 가지 힘으로 수요, 공급, 금융, 규제를 제시하며, 이를 ‘마차론’으로 설명한다. 수요와 공급은 마차의 두 수레바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 마차의 방향과 속도를 조절하는 마부라는 것이다. 네 가지 힘이 균형을 이루면 집값은 안정적으로 움직이지만, 어느 한쪽의 힘이 지나치게 커지거나 균형이 무너지면 집값은 급등하거나 급락한다. 지난 20여 년간의 한국 주택시장을 돌아보면 이러한 변화가 반복되어 왔음을 확인할 수 있다.

특히 이 책은 집값을 바라볼 때 사람들의 심리와 투자 수요를 중요하게 다룬다. 전셋값은 기본적으로 실수요에 의해 결정되는 반면, 매매값에는 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요가 함께 반영된다. 따라서 매매값은 전셋값보다 훨씬 큰 폭으로 움직일 수 있으며, 매매가격과 전세가격의 차이를 통해 해당 주택의 투자가치를 읽어낼 수 있다. 수도권과 지방의 집값이 지난 20년 동안 서로 다른 방향으로 움직였던 이유 역시 단순한 지역별 공급량의 차이가 아니라 투자 수요가 수도권에서 지방으로, 다시 수도권으로 이동했기 때문이라고 분석한다.

금융의 영향력 역시 갈수록 커지고 있다. 저자는 문재인 정부 이후를 ‘금융의 시대’로 규정하면서 통화량과 이자율이 주택시장에 미치는 영향이 이전보다 훨씬 뚜렷해졌다고 설명한다. 집은 막대한 자금이 필요한 재화인 만큼 금융시장이 뒷받침되지 않으면 수요와 공급의 변화만으로 가격이 움직이기 어렵다. 실제로 책은 주요 정부의 정책과 집값 흐름을 비교하고, 2014년 이후 발표된 10개의 주요 집값 대책을 서울 아파트 매매지수와 기준금리의 시계열을 통해 검증함으로써 거래·금융 규제, 세금 강화, 공급 확대 정책 등이 실제 시장에 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴본다. 분석 결과 금융 규제는 단기적인 영향력이 컸지만 기준금리의 영향력이 더 컸으며, 세금 강화는 단기적인 억제 효과보다 장기적인 투자 수요 패턴 변화에 영향을 미친 것으로 나타난다.

『집값의 법칙』이 궁극적으로 주목하는 것은 미래의 주택시장이다. 저자는 지난 20년이 투자 수요가 집값을 움직인 ‘수요의 시대’, 이후 통화량과 금리가 중요한 역할을 한 ‘금융의 시대’였다면 앞으로는 누적된 주택 재고가 가격을 좌우하는 ‘공급의 시대’가 올 것으로 전망한다. 2050년에는 전국 주택 재고가 약 3,000만 채, 주택보급률이 126%에 이를 것으로 전망되며, 이에 따라 모든 지역의 집값이 같은 방향으로 움직이는 시대가 끝날 것이라고 본다. 수도권 외곽과 지방은 누적 공급과 수요 감소의 영향을 받는 반면, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 집중되면서 집값의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 것이다.

따라서 이 책은 단순한 집값 전망서나 투자 지침서가 아니다. ‘지금 집을 사야 하는가, 기다려야 하는가’라는 단편적인 답을 제시하기보다, 독자가 스스로 시장을 해석할 수 있는 기준을 제공하는 데 초점을 맞춘다. 매매값과 전셋값의 차이, 가구 수와 소득, 주택 재고와 신규 공급, 통화량과 금리, 정부의 거래·금융·세금 규제 등 주택시장에 영향을 미치는 다양한 데이터를 어떻게 읽어야 하는지 설명하고, 각 장의 끝에는 주요 통계를 직접 찾아볼 수 있는 방법까지 제시한다.

집값을 둘러싼 정보는 넘쳐나지만, 그 많은 정보가 곧바로 올바른 판단으로 이어지는 것은 아니다. 『집값의 법칙』은 지난 20년의 데이터를 통해 집값이 움직여온 과정을 되짚고, 그 움직임을 만들어낸 네 가지 힘을 하나의 프레임으로 정리한다. 그리고 그 프레임을 바탕으로 앞으로 다가올 ‘공급의 시대’와 지역별 집값 양극화를 전망한다. 집을 사려는 사람에게는 시장을 읽는 기준을, 부동산 시장을 이해하려는 독자에게는 한국 주택시장을 바라보는 새로운 관점을 제공하는 책이다.

[목 차]

이 책을 먼저 읽은 전문가들이 전하는 추천의 글
프롤로그_ 이제 다시 집값을 돌아보는 이유

PART 1. 집값은 무엇으로 결정되는가_ 지난 20년 집값 추이 분석
01 집값을 움직이는 네 가지 힘
02 매매값과 전셋값은 왜 다르게 움직이는가
03 수도권과 지방, 20년간 집값이 엇갈린 이유
04 정부가 바뀔 때마다 집값도 방향이 바뀌었다
05 전셋값은 실수요, 매매값는 투자 수요가 결정한다
06 매매전세가 비율로 읽는 투자가치의 변화
07 집값은 물가보다 얼마나 더 올랐나
08 은마아파트와 금값, 뭐가 더 올랐나
09 매매값·전셋값·월셋값의 상호 전환
* 주요 통계 찾는 법

PART 2. 집값과 수요의 힘_ 집값을 움직이는 것은 심리
01 집에 대한 수요는 인구가 아니라 가구 수가 결정한다
02 소득 증가가 집값을 밀어올리는 구조
03 투자 심리가 쏠릴 때 집값은 폭발한다
04 역대 정부별 투자 심리와 집값의 상관관계
05 2040년 이후 수요는 어떻게 달라지나
* 주요 통계 찾는 법

PART 3. 집값과 공급의 힘_ 누적 공급량이 집값을 결정한다
01 지난 20년, 집은 얼마나 쌓였나- 주택 재고(Stock)
02 지금 집은 얼마나 지어지고 있나- 신규 건설 물량(Flow)
03 그래도 아직 집은 모자란다
04 서울 공급 부족의 구조적 원인- 인구 과밀과 규제의 벽
05 2050년 주택 재고 전망 시나리오
06 공급결정론의 한계
* 주요 통계 찾는 법

PART 4. 집값과 금융의 힘_ 통화량이 집값을 움직인다
01 통화량은 왜 늘어나는가
02 주택담보대출과 통화량·이자율의 관계
03 돈이 풀리면 집값이 오른다
04 앞으로도 주택의 금융화는 지속된다
* 주요 통계 찾는 법

PART 5. 집값과 규제의 힘_ 이기는 정부도 이기는 시장도 없다
01 그때는 맞고 지금은 틀리다- 뉴스테이가 남긴 교훈
02 거래 규제- 단기 억제는 가능하지만 시장 진입은 못 막는다
03 금융 규제- 빠르고 강력하지만 한계가 있다
04 세금 중과- 단기 처방이 아닌 장기 수요 패턴을 바꾼다
05 매매지수 시계열로 검증한 10대 집값 대책의 효과
* 주요 통계 찾는 법

PART 6. 집값의 방향_ 수요의 시대에서 공급의 시대로
01 네 가지 힘은 앞으로 어떻게 작동하는가
02 공급의 시대가 온다- 집값은 양극화된다
03 세계 주요 도시도 집값 양극화가 커지고 있다
04 집값 양극화 시대의 새로운 해법- 은마리츠
* 주요 통계 찾는 법

참고 문헌 

[본 문]

왜 지금 지난 20년, 오랜 과거의 집값까지 살펴봐야 할까? 그래야 향후 집값을 제대로 가늠할 수 있기 때문이다. 지난 20년간 우리나라 집값은 드라마틱하게 변했다. 장기 추세로 보면 매매값은 우상향했고 물가 상승률을 크게 웃돌았지만, 단기적으로는 시기별로, 지역별로 등락을 거듭하며 변동 폭도 컸다. 여기에 더해 전셋값은 매매값과 같은 방향으로 움직이기도 했지만, 반대로 움직이는 때도 잦았다. 우리나라 집값 추이를 단선적으로 정의하기 어려운 이유다. (p.34_ PART 1. 지난 20년 집값 추이 분석)

우리나라 현금 부자는 2011년 13만 명에서 3배나 늘었는데, 이 중 70%는 수도권에 살고 서울에만 50%가 산다. 그리고 현금 부자들의 부동산 자산 비중은 최근 들어 떨어지고는 있지만 여전히 55%를 차지하고 있다. 이러다 보니 투자수요는 언제든지 시장에 진입할 수 있고 폭발력도 크다. 2025년 한 해 동안 전국 아파트 매매 거래 대금이 약 500조 원인데, 우리나라 현금 부자가 가지고 있는 금융자산은 3,000조 원이 넘는다. 이 돈이면 6년 동안 우리나라 전체 아파트 거래 대금을 치를 수 있다. (p.125_ PART 2. 집값을 움직이는 것은 심리)

매매값에 직접 영향을 미치는 것은 누적 공급량이지 신규 공급 물량이 아니다. 그해 공급이 늘어나고 줄어든다고 해서 그해 집값이 바로 내리고 오르지 않는다. 그간 충분히 지어졌다면 한두 해 집이 덜 지어진다고 해서 집값이 요동치지 않는다. 반대로 그간 지어진 집이 모자라는데 앞으로 대규모 신도시를 건설한다고 해서 오르던 집값이 가라앉지 않는다. 오히려 단기적으로는 집이 덜 지어져서 앞으로 집값이 오를 것이라는 공급 불안 심리가 수요를 자극해서 집값을 올린다. (p.169_ PART 3. 누적 공급량이 집값을 결정한다)

주택의 금융화는 세대 내는 물론 세대 간 자산 격차를 확대시킨다. 주택의 금융화가 본격화되던 2010년대 중반에 30~40대가 되어 집을 샀던 세대는 이른바 ‘집주인 세대(Generation Landlord)’가 된 반면, 그 이후 집값이 급등하고 나서야 20~30대가 된 현재의 청년층은 ‘임차인 세대(Generation Rent)’로 살아간다. 세대 간 자산 격차가 이렇게 벌어지고 있는 것이다. (p.198_ PART 4. 통화량이 집값을 움직인다)

정부가 강력한 규제를 발표하면 시장은 위축되면서 당장은 집값이 안정된다. ‘정부 이기는 시장이 없다’라는 말이 생기는 이유다. 그러나 규제의 효과는 오래가지 않는다. 시장은 곧 규제에 적응하면서 다시 집값을 밀어 올린다. 그래서 ‘시장 이기는 정부 없다’라는 말도 생긴 것이다. (p.210_ PART 5. 이기는 정부도 이기는 시장도 없다)

은마리츠 지분을 1인당 1억 원으로 둘 경우, 무주택 서민·중산층 1만 명이 새 은마아파트의 집주인이 된다. 은마리츠를 통해 ‘1인 1 집주인’ 시대에서 ‘1집 100 집주인’ 시대로 전환해야 한다. (p.275_ PART 6. 수요의 시대에서 공급의 시대로)